乐居新媒体 发自昆明

  据昆明不动产登记中心消息，3月初，旭辉旗下昆明和坤房地产开发有限公司开发的星空云著一期项目（推广名旭辉广场铂宸府），将其在建的382个车位、31套住宅，抵押给了中国银行昆明东风支行。

  而这并非旭辉首次抵押。2021年11月，旭辉广场铂宸府就曾向中国银行抵押了109套住宅和8套商铺。

  在房地产行业，房企通常会选择将土地及土地上在建的商品房抵押给银行，缓解资金压力。

  频繁抵押背后，昆明旭辉或许也有着同样的考量。

 “稳健型”选手“三道红线”达标

  一直以来，旭辉被认为是民企中“稳健型”选手。

  旭辉控股3月24日发布的年报显示，公司2021年实现营收1078亿元，同比增长50.2%；毛利润207.97亿元，同比增长33.2%；年内利润123亿元，同比增加3.6%。

  其中，住宅项目的合同销售金额占旭辉合同销售总额约92.5%，办公楼及商业项目的占7.5%；具体到区域，2021年，长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别占旭辉控股合同销售总额的46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。

  此外，截至2021年末，公司剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍，“三道红线”全部达标。

  从营收数据上看，即便2021年房地产行业动荡盘整，旭辉的表现依旧可圈可点。

  但同时也有媒体指出，深挖旭辉年报的各项数据，合作开发项目太多、权益金额占比过低等一系列问题，已经出现了“增收不收利”的迹象。

  事实上，早在3月14日，瑞银发布的研究报告也表明了类似的观点。其在报告中称，由于开发商的违约风险不断上升，旭辉合作项目多且合作伙伴多为民企（存信用风险）或金融机构（存挤兑风险）的民营房企，因此面临的潜在风险大。

  对此，旭辉回应称“旭辉的合作方中，有35%是类似恒基、GIC、香港置地、华熙等一些长远的资信比较好的机构；有65%是长期合作方，包括招商蛇口、中国金茂等；9%是一般合作方。”

  回归到昆明市场，旭辉从落地开始，一直钟情于合作开发，进而实现快速布局和扩张。

  其中，在旭辉重仓的经开区，多个项目都采取了合作开发的模式，其中，春夏里携手金科、公元锦悦搭档新希望、美辰则与中梁、金科合作。

  直至2020年，旭辉才首次公开拿地，单独开发。

  两度溢价夺地 三次合作开发

  2018年11月，昆明经开区1宗面积约107亩的住宅用地网上拍卖，吸引了包括旭辉、金科、阳光城、平安、中南等6家企业参与竞拍。最终，在经过48轮激烈竞价后，金科以52%的溢价率竞得该宗土地。2019年初，金科和旭辉联合发布海报，宣布联手开发上述地块。

  旭辉、金科合作开发海报

  尽管并非单独开发，但通过合作，旭辉实现了曲线入昆。

  2020年7月，旭辉一周内连续两次溢价拿地，迎来高光时刻。

  旭辉广场铂宸府位置

  7月16日，昆明北部汽车站地铁站旁4宗土地（约233.58亩）拍卖，吸引了龙湖、旭辉、华润3家房企竞买，历经18分钟32轮竞价，旭辉旗下公司昆明和良商务信息咨询有限公司32.12亿元斩获，溢价率33.17%，平均楼面价6109元/㎡，平均土地单价1375.02万元/亩。随后，该地块由旭辉单独开发为旭辉广场铂宸府项目。

  仅隔一周，旭辉再度现身昆明经开区土地网拍，并再次引发竞价大战，在经过48轮激烈加价后，旭辉击败包括保利、碧桂园、新希望、中梁、金科等其余7家竞买对手，以5.54亿元、溢价70.05%的最终成交价，竞得经开区石龙路西侧面积约70亩住宅用地。

  旭辉新希望·公元锦悦项目公司股权构成

  此后，新希望加入，合资成立了昆明和广房地产开发有限公司，负责该地块的开发。项目推广名定为旭辉新希望·公元锦悦。

  近期，昆明和广房地产开发有限公司主要成员变更，郑海川退出董事，由叶增光接任。

  值得一提的是，在旭辉溢价70.05%竞得经开区地块的同日，中梁旗下云南梁康置业有限公司以3.48亿元拿下经开区75.61亩综合用地，成交楼面价2466.37元/㎡，溢价率3%。该地块的报名房企中，同样有旭辉的身影。

  昆明美辰股项目公司股权构成

  而之后在规划文件显示，该地块的开发主体--昆明梁辉置业有限公司，股东除了拿地的昆明梁康置业外，同时还有金科旗下的云南金科宏图置业有限公司，以及旭辉旗下的昆明和发实业有限公司。通过合作入股的方式，旭辉再一次扩展了新项目--昆明美辰

  两度鏖战、溢价夺地，而后选择合作开发，旭辉在土拍前后的表现大相径庭。

  合作开发 看上去很美

  近年来，房地产行业整体规模增速放缓，房企发展环境发生转变。不少企业为了实现稳健发展，纷纷采取合作开发模式。

  而自疫情爆发后和新一轮地产调控以来，合作开发已经成为了房企降低开发风险、维持平稳发展的最佳选择，房地产行业似乎正朝着“众人拾柴火焰高”共赢局面发展。

  但业内专家指出，通过项目合作的确可以凝聚行业资源实现共同发展，并优化资产结构和财务结构，但是也容易导致合作纠纷并产生被隐藏的表外负债，进而引发企业经营与财务风险。

  在已进入昆明市场的80余家品牌房企中，超过半数都参与到了合作开发的行列中，个别楼盘的合作方甚至达到了四家以上，但类似旭辉这种把合作开发放在最高优先级的扩张方式还是比较少见的。

  因为合作开发模式下，房企在资金、工程、营销、产品、物业等方面各有分工。但购房者通常无法分辨两家或者多家房企在单个项目上分别扮演着怎样的角色，也就感知不到某一家房企的优势，口碑和美誉度也就无从建立。

  久而久之，就会造成市场占有率上去了，但是存在感始终不强的尴尬局面。