编者按：他们持续建设发展社区，他们坚守战疫第一道防线，他们守护业主美好生活。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话物业人”，一起聆听他们讲述其呵护美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：海南大祥物业服务有限公司党组织书记、执行总经理刘文清。

  撰文丨焦换女

  访谈丨王  静

  摄影丨潘伟琦

  出品丨乐居财经

  2021年12月，刘文清获得了由乐居财经颁发的“2021年中国物业经理人100强”荣誉，当时曾对他有过一段简单的对话。对于2021年，刘文清感言最大的挑战是在疫情影响之下如何保证物业服务质量和企业的稳进发展。

  时隔三个月乐居财经访谈组再次见到刘文清，问起近况，他简答总结：“就是忙。”

  2022年开局收获良多

  2022年第一季度即将过去，刘文清也忙碌一个季度，即便是在大年三十阖家欢乐的日子，刘文清依然俯首案前，处理工作中的重要事务。

  大祥物业目前在管有近200个物业服务项目，近期在刘文清的带领下，大祥物业先后中标海口市人民医院B板块项目、海南省文化艺术学校、海南省中医院、琼海市中医院、海南省外国语学院等省级、市级单位物业项目。在接受乐居财经的独家对话前一天，他还专程去了一趟文昌，亲自主理项目接管的前期推进工作。

  “物业管理的事太多了，一个项目谈下来，从合同洽谈到人员、物资等等的配备，都需要把好关。”从前期项目投标准备、公平竞标，到中标后的合同洽谈、签订、进驻管理等，刘文清都需要亲力亲为把握好其间关卡。

  为了更清晰得安排繁复的工作，刘文清的日常工作场所不在公司二楼宽敞的总经理办公室，而是在一楼另辟出一间专作办公的小间，办公间外的大厅配置了一方茶桌，要务处理在办公间进行，与员工交谈或是接待外客商洽、谈谈业务则在茶室，这样分隔出来的两厢空间，也助于他提高办公效率。

  身兼多职

  刘文清2006年进入大祥物业，入行十余载，积累了丰富的企业管理经验和经营之道，让他成为海南物企中“行家顾问”一般的存在。谦和、健谈、凡事亲力亲为，刘文清保留了一名有着30余年党龄老党员亲和的处世态度，他在生活中广结善友，与各界翘楚保持融洽之交。

  因在业界积攒的好口碑，刘文清担任了海南省公共资源交易中心评标专家、海南省物业管理协会副会长、海南省物业管理协会法律事务工作委员会委员、海口市物业管理行业协会副会长单位的公司代表人、海南省环保清洁协会常务副会长、海口市业主委员会协会物业纠纷调解委员会委员、海口市业主委员会协会专家委员会专家等海南物企等协会重职，同时大祥物业也是海南省诚信企业协会的理事单位之一。今年3月，大祥物业荣获“2020-2021年度海南省五星等级诚信示范企业”荣誉。

  刘文清除了负责大祥物业的管理经营之外，在众多行业协会中担下重职，搭起企业、行业、政府、客户之间有效沟通的桥梁，体现了一名普通共产党员、退役军人、企业家的模范带头作用。

  在这场独家对话中，博言多思的刘文清跟乐居财经分享他对海南物业行业发展的真知灼见。

  难题悬而未决

  海南是全国推行物业管理最早的省份之一。据海南省资规局公示的物业企业清单中，海南2017年的物业企业已经达到了2000多家。

  在刘文清理解中，海南物业服务行业是一个新兴的朝阳产业，在未来充满了希望，也深得资本的青睐：“截止现在，行业内已有多家物业管理企业相继上市或准备上市。”

  企业增多，市场活跃，物企所要面临的竞争压力也更大。在前述中刘文清工作繁忙，他坦言一部分也是因为行业的竞争愈发激烈。

  房产行业进入了存量时代，随着物业客户群体总量也会随着进入固量时期，此外原先物业服务中许多悬而未决的问题也愈发突显。

  “住宅项目板块的难点是较多的。”刘文清说道。管理一个社区，毕竟要跟千家万户打交道，不仅要保证物业基础管理服务质量，社区的增值服务也是重中之重。

  “物业管理实际上既包括管理又包括服务。管理的对象是物，包括楼体、设备、设施、场地等等，服务对象是人，受雇于人、服务于人。”这是刘文清对物业管理的理解。

  海南的住宅物业是全国少有的“候鸟型”物业，许多物业公司要面对收缴难、水电费公摊缴费率低等问题，尤其在海南社区还未普及抄表到户的管理模式，物企需要增设大部的人力去统计每一户按期的水电费使用情况。

  此外小区早期建管不分，社区实际配套未按规划建造、未达到业主预期等在建设时期遗留的下来的问题，也转变成了社区交付后管理上的顽疾。

  刘文清列举了物业管理中的四大问题，这都在无形中增加了物企人力、物力的管理成本，让企业难以维持稳健的营收与发展。

  如何破局，如何立局

  如何破局，又如何立局，这海南物企普遍要面临的难题。

  物业所属服务行业是精细活，解决难题得从细节中着手，对此刘文清表示：“对每一个在管项目全面进行问题梳理后，对客户广而告之并结合法律法规进行情况说明及建议解决的办法。”

  尤其两年多之久疫情时期，对物业管理的要求进一步拔高。而经过疫情的考验，刘文清表示大祥物业在在疫情防控中所采取和实行的卫生措施，一些有效的、文明的制度，都会加以保留下来。

  不以规矩，不成方圆。物业管理能就眼前问题，条缕分析地找出恰当的解决方案，但行业的长远发展之道还需依赖政府部门制定出行之有效的法则条规，为物业管理者点亮指路灯。

  “相关法律法规的不断健全和完善，促使企业的物业管理逐步走向规范管理服务。”刘文清深顾其中道理，如通过政府统筹，早日实现抄表到户；在小区早期建设，能够让物业参与其中规划建设，合理制定能符合业主长期居住需求的施设配套，避免业主使用后产生的落差感等。

  2021年11月1日，《海南经济特区物业管理条例》正式施行，共计7章81条的条则规定，清晰地划分了物业管理区域、业主等物业管理服务、物业的使用和维护及相关的法律责任等。

  但是，刘文清点出的四项难题并没有在《条例》中找到根除的良方，而行业行规的健全也本就不是一蹴而就的事情。

  “我看好，也喜欢这个行业。”这是刘文清加入物业行业的初衷，他也相信随着海南自贸港发展加速，会促使物业管理企业逐步形成更加规范化、标准化的专业运营模式。

图为刘文清与乐居海口主编王静合影

  以下为乐居财经与刘文清先生的对话精选：

  乐居财经：您认为目前小区物业管理最大的难点在哪里？如何化解？

  刘文清：目前小区物业管理最大的难点主要是住宅项目板块的难点较多，具体表现在一是由于早期建管不分，致使项目开发建设单位的遗留问题给物业企业造成的隐患，而导致本应是业主与开发商之间的问题或矛盾转向到物业管理企业，造成物业企业管理上的不便；二是目前还存在很多住宅小区部分或大部分业主对物业管理法规还不理解或一知半解，遇有啥事都找物业企业强硬要求解决；三是由于早期开发商配套不健全或偏低，势必为小区的物业管理留下诸多隐患；四是海南地区基本上还是由物业企业为供电、供水单位无偿代收水电费过程中，尤其是小区的公共电费向业主分摊问题的矛盾不断，主要原因是部分业主不理解、不接受小区实际情况下，企业依规、据实计算出的分摊标准，导致企业提前垫资给供水、供电单位，而企业自身却承载着水电费无法向业户收回的无奈局面。

  对于如何妥善解决好上述问题，我认为主要一是应主动查找原因，对每一个在管项目全面进行问题梳理后，对客户广而告之并结合法律法规进行情况说明及建议解决的办法；二是全面开展法律法规宣传等活动，以提高客户对物业管理相关法律法规更进一步的理解；三是诚信运营，耐心引导客户，把客户逐步转变为理解、支持项目物业管理的层面上来。

  乐居财经：作为省/市物业协会的副会长单位和省诚信企业协会理事单位，请问协会的核心作用是什么？

  刘文清：省/市物业管理协会的核心作用是贯彻执行国家物业管理有关法律、法规和政策，积极协助政府加强行业管理，引导、培育、发展物业管理市场，为会员提供服务，维护会员合法权益，倡导行业自律和公平竞争，及时反映广大会员的意愿和要求，在政府、业主和企业之间发挥桥梁纽带作用，维护行业诚信，促进物业管理行业繁荣和健康发展。

  省诚信企业协会的核心作用是以“会员的诚信”为共同价值观的社团组织，这是诚信企业协会有别于其他社团组织的独特优势，并将此优势转化为对大家有更大的价值。依托海南诚协这个诚信平台，让会员用自己的诚信产品和服务，通过线上和线下互动的方式，来服务会员，用诚信的核心价值整合会员企业资源，互惠互助，抱团取暖，用大家的力量来帮助大家发展。既帮诚信的企业连接用户，又帮诚协会员连接好产品和好服务。践行诚协“让诚信的企业更美好”的理念。