乐居新媒体 李杨 发自南京

  3月24日，南京迎来今年首轮挂地。从地块品质来看，此次挂出的20幅地块，除了大厂G01地块，其他地块基本上位于南京较为热门的区域，例如南部新城、江北核心区、雨花人居森林等等。

  在当前的大环境下，房企资金压力增大，拿地愈发谨慎，此次挂地也能看出有关部门的诚意。

  近日，我们实地探访了关注度较高的江北核心区G03地块，以及浦口城南中心的G12、G13、G14地块。

  一、江北核心区G03地块：配套起点高 毛坯限价涨至4万

  我们首先来到江北核心区G03地块，这也是此次江北区域公告地块中，地理位置最优越、毛坯限价最高的地块，其商品房毛坯限价达到40000元/㎡，此前区域最高毛坯限价3.8万/㎡，上调了2000/㎡。

  1、配套

  从周边在建的项目情况来看，该地块几乎是拥有了目前江北新区最高规格的配套。

  交通方面，紧邻扬子江隧道，位于在建的地铁4号线二期、11号线，以及13号线（规划中）沿线；

  教育配套方面，拥有鼓楼幼儿园（江北新区分园）、南京一中江北教育集团第二小学、南京一中（江北校区高中部）等从幼儿园到高中的配套；

  医疗方面，拥有南京鼓楼医院江北国际医院、南京国际健康城等配套；

  商业方面，拥有卓悦汇广场、华润万象商业、绿地金茂国际金融中心，以及宏大的江北地下城。

  不过，从目前的实际情况来看，教育及医疗配套的建设进度较快，而交通及商业配套因为建设周期较长、资金投入极高，还存在一定不确定性。

  不同于大校场、新玄武等板块，虽然江北新区，特别是核心区规划起点高，发展潜力大，但由于区域太大，从一张白纸开始，重新规划，重新建设，所以配套兑现的时间要远远长于主城区小面积的板块。

  2、房价

  从地理位置来看，G03地块与晴翠府项目一街之隔。目前晴翠府销售均价（含升级装修包）约4万/㎡，与G03地块的毛坯限价相当。

  目前江北核心区的整体新房销售并不理想，虽然G03地块调高了毛坯限价，给予开发商更大的利润空间，但并不代表购房者能接受这样的价格。难怪曾有网友在江北新区政务平台上留言，建议仁恒或金基拿地。未来，开发商显然要在产品上下更多功夫，提升项目附加值，也对得起地块优渥的位置，以及政府调高毛坯限价的诚意。

  目前周边的二手房项目不多，以2017年开始交付的华润国际社区为例，2021年小区整体成交均价4.5万/㎡，对比G03地块4万/㎡的毛坯限价，倒挂不太明显。而且以目前南京市场的形势来看，2022年二手房价格还有可能有所下滑。

  二、浦口城南中心G12、G13、G14：被江北核心区包围 过江更方便

  从地理位置来看，浦口城南中心被江北核心区所包围。以G13、G14地块为例，与核心区的中海观江樾、保利阅云台仅一路之隔（浦滨路）。

  从地块信息，不难看出，此次浦口城南中心的三幅地块体量都不大，其中G12、G13出让面积都不到2万方。

  1、配套

  G12地块距离在建中的地铁11号线珠江南站300米，周边有江浦实验小学、珠江小学、浦口区第二中学、金地未来学校等教育资源以及宝隆时代广场、大润发等商业配套。

  从G12地块北上，跨过城南河，就是G13、G14地块，两宗地块位置相邻，紧邻地铁10号线和11号线换乘站——浦口万汇城站。周边有南京第一中学、金地未来学校、浦口区新浦实验小学、宝隆时代广场等。

  虽然从规划上来说，浦口城南中心不属于核心区，但被核心区所包围，地理距离并不远，未来也将受到核心区的辐射，共享相关配套。浦口城南中心处在浦口大道以南，浦滨路以西，紧邻南京长江隧道，无论是开车还是坐地铁过江都比较方便。从自住的角度来看，浦口城南中心可能比江核更接地气。

  2、房价

  G12地块紧邻星河时代、金陵星图等项目。目前星河时代临近清盘，金陵星图销许均价29528元/㎡，另有升级装修包2500元/㎡。

  G12地块2.8万的毛坯限价，与金陵星图毛坯限价相当，未来销售价格可能十分接近，将与金陵星图产生面对面的直接竞争。

  与江北核心区地块一样，此次浦口城南中心G13、G14地块的毛坯限价也有所上浮（29120元/㎡）。此前区域最高价28000元/㎡，上调1120元/㎡。

  G13、G14地块周边望江悦府、正荣润棠府项目已进入尾盘阶段，两项目前期销售价格3.2万/㎡左右（含装修包）。未来，G13、G14项目的价格或许将超过上面两个老项目，但相比一路之隔的中海观江樾、保利阅云台，G13、G14地块在价格上显然将更亲民，毕竟中海和保利站在了江核之上。

  整体来看，江北这次拿出了足够诚意，无论是江核G03，还是浦口城南中心的3幅地块，都是所在区域最好的地块之一。

  但在当前的市场形势下，即使河西南、大校场等热门区域，也有项目销售不理想，甚至滞销。而等待规划兑现的江核、浦口城南中心，在未来的销售中压力则更大。

  严峻的市场环境，正倒逼着开发商必须更加重视客户的需求与体验，打造出与板块更加匹配的产品，这样才能在内卷加剧的南京楼市中生存下来，这才是真正的善待土地。