乐居新媒体 杨旭颜  发自长沙  今年长沙的土地招商推介真是好不热闹，各个片区你方唱罢我方上场。

　　3月22日，湖南智谷集团发布了2022年土地招商推介，共披露了11宗地块的招商推介信息，涉及东山湾国际新城一期、白河片区汽车产业园、湘江智谷·人工智能科技城三大片区，总用地面积765.19亩；

　　3月8日深夜，湖南湘江集团官方发布了2022年度土地招商推介，涉及梅溪湖国际新城、大王山旅游度假区、岳麓山大学科技城三个板块，共发布了21宗优质地块的土地招商信息，均为涉住用地，总用地面积达1402.74亩；

　　3月2日，长沙城发集团发布了2022年度土地招商推介，共29宗优质地块齐曝光，涉及洋湖生态新城、南湖新城、湖南金融中心等10个片区；

　　2月底，望城区发布了2022年土地推介手册，共30宗地，总出让面积2868余亩，涵盖大泽湖、高铁西城、滨水新城、铜官文旅等片区；

　　1月底，长沙供地云发布了2022年长沙第一次优质地块集中推介手册。推介信息显示，长沙市2022年首次集中推介40宗优质地块，合计出让面积182.41公顷......

　　超20个片区、近80宗地块招商推介

　　至此，从今年1月到3月，长沙各片区的土地招商推介几乎从未间断。虽然土地招商推介在长沙楼市上往年也并不算罕见，但今年一季度如此频繁且覆盖多区域的土地招商推介在长沙还是有史以来的第一次。

　　据乐居新媒体不完全统计，截止到目前，长沙开福城投、城发集团、天心城投、湘江新区、湖南智谷集团等已经相继发布了超20个片区的土地招商信息，其中包括洋湖新城、南湖新城、滨江新城、会展新城、观沙岭城市更新片区、高铁西城、梅溪湖国际新城、大王山等。已有79宗地块的招商推介信息披露，总建面超1100万方。

（2022年前3月长沙各片区土地推介数量汇总。来源：乐居新媒体不完全统计） 　　

　　其中大部分地块为涉住用地，不少热门板块都有优质地块推出，部分地块已明确将会分别在今年二、三批次挂牌。高铁会展新城、观沙岭城市更新片区、高铁西城、梅溪湖国际新城、大王山五大片区土地供应推介建面超百万方。另外，一些曾经在“地产江湖”传闻已久的热门地块如滨江C3地块、南湖新城一线临江地块、开福汽电地块也在此轮招商推介中揭开了神秘的面纱。更甚有地块已经在4月12日即将开启的长沙首轮集中供地中挂牌，预计将会在土拍市场上掀起一阵不小的热度。

　　去年集中供地“后遗症”：卖地压力颇大

　　事实上，今年土地市场不太“寻常”的表现背后，并不是无迹可寻。

　　2021年，全国22城开启集中供地，土地政策的变动引起了土地市场变动。受去年三轮集中供地的影响，2021年长沙内六区土地供应建面首次破2000万方，成交建面超1800万方，但其中有超800万方为地方平台公司摘地。

　　虽然去年长沙的土地供销量都达到了近六年来的最高值，但如果除去地方平台公司的拿地建面，去年长沙土地实际成交建面仅约1000万方，为近4年来的最低值。

 （2016-2021年长沙内六区土地供销走势。来源：湖南中原研究院）　　

　　再回顾去年长沙三轮集中供地的情况。从首轮开始到第三轮集中土拍，国资系拿地占比一次比一次高。据乐居新媒体统计，去年长沙三轮集中供地共挂牌了91宗地块，66宗地块成功交易，其中超一半地块被国企、地方平台公司摘得。尤其是在去年年底的第三轮集中供地成交的23宗地块中，除开龙湖和城发集团联合摘得2宗地块外，其余近9成地块皆为国企、地方平台公司摘得。

　　国资企业在土地市场越来越活跃，是为了让市场更稳定，为了助力房企活下去。但是国资企业的“购买”能力也是有限的。如果今年长沙的土地市场依旧延续去年的状态，房企迟迟不入场，那么这场土拍“游戏”又将如何进行下去？

　　另一方面，去年长沙二、三轮集中出让的33宗地块，目前均未入市。而去年首轮供地出让的33宗地块中，尚有15个项目没有开盘。目前，去年成功出让的66宗地块中，仅有17个项目集中开盘入市。

　　同时，根据最新披露的2022年长沙市本级第一季度存量住宅用地信息，长沙市内六区目前的存量住宅用地一共包含655个项目，存量住宅用地总面积3044公顷。其中商品住宅存量用地总计有445块。长沙目前还有193块住宅用地尚未动工，未销售的商品住宅用地面积约438公顷。

　　种种迹象表明，今年长沙的卖地任务是“压力山大”的。

　　今年的集中第一拍是否会重现“抽盲盒”？

　　或许也正是因为如此，在今年长沙的首批集中供地中，政府就表现得“诚意满满”。

　　首先，在地块质量上，今年首批集中供地中挂牌的22宗地块较以往增加了中心城区地块，二环内供应地块7宗，占据总量32%，高于以往供地比例。同时优化了商住比例，总供应建面中商业部分仅占比约10%，这将缓解目前长沙商办市场库存高压的难题，也将一定程度上降低拿地企业后续的开发运营压力。

 （2022年长沙首批集中供地22宗地块分布。来源：湖南世联行）　　

　　其次，今年首批集中供地对比去年三次集中供地表现来看，总供地量呈现减少趋势，同比去年第一批次宗数下降39%。并且本批次供地部分单宗地块供应宗地面积不大，起拍总价不高，开发周期较短，投入资金较少，更利于房企快速出清。

　　最后，虽然本次挂牌地块依然以限地价竞自持租赁住房为主要形式，但是拿地限制条件有所减少，且多地块未限定住宅具体最高销售价格，首次出现了“根据开发品质等因素进行价格监制”的限房价形式，这意味着拿地企业未来开发上市的操作空间更大。

　　而对于开发商而言，今年的首轮集中供地也将是一次难得的出手机会。毕竟随着城市发展的不断外扩，今年接下来的二、三批次集中供地是否会有这么多主城区的优质地块可供选择，还将画上一个问号。

　　目前已有小道消息称，在此轮集中挂牌的22宗地块，部分热门地块如滨江C3地块、开福区汽电地块、24号南地块皆已有十余位买家有意向出手，其中滨江C3地块、24号南地块并未要求竞自持，意味着如若达到最高土地限价，则将熔断，以摇号的形式决定土地的最终竞得者。届时，长沙许久未见的“抽盲盒”式土拍是否会重现江湖呢？4月12日上午9时，我们拭目以待。