拯救地产信用

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 曾树佳 4.8w阅读 2022-04-20 09:50

文/乐居财经 曾树佳

年报季过后的四月份,地产老板将工作重心,转移回应对自家企业即将到期的债务方面。
在目前的融资环境下,房企能按期偿还债务已实属不易,但也有一些地产老板,决定趁着手里还有现金,早点将债还清,以免夜长梦多。

4月19日,德信中国公告称,将偿还2022年到期的2亿美元11.875%优先票据,并于前一日已将资金存入境外银行账户。在此之前,新城提前摘牌了6亿债券,旭辉、弘阳、宝龙分别提前赎回了14.8亿元、4.5亿美元、2亿美元的优先票据。

而今年以来,美的置业、龙光、万科、碧桂园等主体,也纷纷宣布提前兑付、回购、摘牌多笔融资,其中包含美元债、公司债,以及资产支持专项计划等。

这些地产老板们心里有一个共识,4月是房企在今年的生死大坎。这个月,开发商面临着偿债的高峰期,其中资金链绷不住的只能宣布债务违约,手头较充裕的则尽量提前还债,在避免被行业风险所波及的同时,提振市场信心。

除此之外,就只有等待了。虽然行业的暖风已频频吹拂,但中间的传导仍需要时间,无论是销售端,还是土地端,都未有明显的改善迹象。业内人士判断,要到五六月,才能迎来销售的“小阳春”。

等待之余,地产高管们也出手了,他们眼见公司债券的市场报价,较估值偏离较大,便纷纷自掏腰包在二级市场购入公司债券,这样不仅自身能享有收益,还能最大程度地支持所在房企,齐心协力,一起共进退。

未雨绸缪

市场风险的阴霾还未散去,上市房企只能通过不断公开偿债的进展,凭借这种开诚布公、量化呈现的方式,让投资者感觉更为透明,不至于散失信心。

一些地产商趁着手头比较宽裕,早点将债还清,也能避免在风险蔓延、风声鹤唳的市场环境中被不慎波及,影响企业经营。

4月6日,旭辉公告称拟以现金购买方式,要约赎回今年4月到期尚未赎回的14.8亿元、票面利率为6.7%的优先票据。这笔债券赎回完成后,旭辉今年内的刚性到期债券将清零。

同日晚间,弘阳地产也发布公告,表示公司全部赎回2022年4月到期优先票据的资金已到账,金额为4.5亿美元。此前,弘阳分别于1月25日和4月1日发布回购公告,提前注销了约1.9亿美元优先票据。

也是在4月6日,延发年报的宝龙地产发布债务偿还公告,已导出所有必要资金,以偿还2022年到期的2亿美元3.9%优先票据。

这三家房企能如期偿还债券,在目前房企面临的融资环境下,也向市场传递出一些积极信号。

而在3月初,新城控股一口气宣布以自有资金,提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)、2017年度第一期中期票据到期本息的回售与支付,涉及金额共计25.92亿元,可谓大手笔。

在刚刚结束的业绩会上,董事长王晓松坦言,“今年新城控股整个公开市场的债务到期一共是126亿, 1-3月份已经提前偿还了46亿,占比37%,已平稳度过了偿债高峰期。”

王晓松还强调,新城做好了偿债的两手准备,一方面继续关注市场,以及吾悦广场的资产盘活机会,另一方面则对现金流的排布设置“底线”,做好自有资金偿还准备,确保每笔债务都能够到期偿付。

此外,“优等生”龙湖也提到,今年会主动地提前归还300多亿元的贷款或者其他类型的负债,整个还款规模在400多亿左右,让整个的盘面更加健康。

这种如履薄冰的举措,可能是当下大部分房企共同的偿债考量。就连央企京投发展,也摘牌了10亿元的公司债。该债券原到期日为2024年3月14日,京投发展提前了整整两年兑付了本息。

而更早之前的2月25,融信中国曾宣布,其合计支付约2.87亿美元,已完成上半年到期美元债的全部兑付工作。而在2021年,其已累计回购总本金额约1.24亿美金票据并完成注销。

美的置业也有类似的操作,2月28日,其宣布“20美置01”提前摘牌,债券发行规模为14.4亿元,该期债券为4年期,票面利率为4%。

今年上半年是公认的房企偿债高峰期,其中2月到期债务规模约395亿元,3月、4月连续两个月的到期债务规模均超过千亿元。能够提前量偿还债务的主体,大多是国资或者优质民企,他们拥有较为充裕的流动性,尚能维持时艰、考虑未来。

高管“买债”

与企业层面提前偿债同时进行的,还有房企高管积极购买公司债券。3月,金地、碧桂园、旭辉、新城等房企的高管都有“买债”的消息传出,总规模约1.7亿元

其中,金地集团董事长凌克及部分核心管理人员,将以市场化方式,在二级市场购买公司债券,总规模不超过2000万元

碧桂园地产全体董事、监事及高级管理人员也在二级市场,购买碧桂园地产市场报价较估值偏离较大的公司债券,购买规模不超过1亿元,包括3月21日董事莫斌、监事王增瑞购买的1998.88万元公司债券。

旭辉集团董事陈东彪和杨欣也并未“闲着”,他们计划在旭辉年报发布之后,购买市场报价较估值偏离较大的公司债券,拟购买总规模不超过3000万元。

新城控股参与购债的人数也不少,董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等人,将于3月21日至6月20日期间,购买总规模不超过2000万元的公司债券。

这是地产高管们继增持公司股票之后,提振市场信心的另一种形式。更何况,他们还能从中获得较大的债券收益。

旭辉控股董事局主席林中在受访时透露,“公司在北京拍地中拍少了,原因是要将一半的钱拿去回购公司的债券。在债券被打压的情况下,回报率达到百分之五六十,买债券比拍地还挣钱。”

自去年下半年以来,地产行业风险不断酝酿、蔓延,有些公司的信用等级较低或是盈利几率较差,其发行的债券具有较高风险,由此被称作地产“垃圾债”。

垃圾债的特点便是价格低,某闽系房企去年有多笔债券价格在10美元以下,最低只有8美元,相比发行价跌去了9成;而有些国内资产管理公司购入的地产公司债券,不少也是以2折的价格成交的。

高风险往往伴随着高收益,有雪球用户自述,到今年1月,他在购买地产垃圾债上花费了139万元,合计权益为239万元,这意味着其收益约有100万元,收益率71.9%。

这是饱受流动性考验的地产界一道奇异的风景线。在大环境下,那些经营正常的房企所发行的债券,也会遇到估值偏离的情况。而管理层购买公司债券,不仅自身享有收益,还能还向外界传递了积极的信号,可谓一举两得。

四月是生死大坎

有人说:能撑过今年4月并且不暴雷的房企,后面的拿地、施工、销售等基本都能恢复正常。

4月仍是今年度房企的偿债高峰期。据数据机构显示,房企4月份到期债务总规模超过千亿元,其中房企待偿还的海外债规模至少达到419亿元。

眼下,虽然政策端筑底,但叠加疫情的原因,传递到市场端还需时日,如果企业能提前摆脱债务重压、提振市场信心,或许能等来转机。

3月16日,金融委已于专题会议中提到,“及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施”。

随后多部委跟上表态,中国人民银行要求防范化解房地产市场风险;银保监会要求助力“新市民”在城镇安居创业,推动房地产行业转变发展方式,促进房地产业良性循环和健康发展;财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

过去两年,集中供地、三道红线、二手房指导价等政策陆续出台;如今,收紧阶段已经过去,房企正在等待基本面的全面回暖。然而这个过程是曲折的,无论是销售端,还是土地端,目前还未见真正的上扬。

一边是楼市利好消息不断传来,已有超79个城市出台楼市松绑政策,涵盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、购房补贴等多个层面;另一边,疫情反复爆发,给房企销售又捅一刀,本该见底回暖的3月销售顿时一片死寂。

克而瑞数据显示,今年3月,房企销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。市场方面认为,如果没有广东、上海、江苏、福建、山东等众多城市3月份疫情反复的影响,3月份市场环比2月份应该有非常大的涨幅。

将时间线拉长,1-3月,百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%,低于2020年的同期水平;有逾8成的百强房企累计业绩同比降低,其中近4成企业的降幅高于50%。

土拍也是地产行情的风向标。一季度,100个大中城市中一线、二线、三线城市住宅类土地,出让金总额分别为524、771、895亿元,同比分别下降49.4%、73.0%和67.1%。这说明大部分土拍市场仍缺乏吸引力,容易出现流拍等情况。

尽管后续基本面必定会逐渐改善,但融资分化的趋势仍在加剧。

去年地产融资承压,具体表现在房地产开发贷规模增速下滑、境内外债券融资均表现为净偿还、信托融资受阻余额压降、ABS规模同比下滑。

今年以来,相关数据并未有明显改善,国企和民企地产分化较大,国企融资回暖,大部分民企融资仍有难度,这从他们发行的债券的信用利差中,就能窥探一二。

数据显示,截至2月25日,AAA 级中央国企地产债信用利差为 89bp,高出同等级非城投中央国企债29 个bp;AAA 级地方国企地产债的信用利差为134bp,高出同等级非城投地方国企债57 个bp;两项差值均已到历史高位,国资企业具备明显的利差优势。

了解这一点,就更能明白地产民企提前还债、高管回购债券的良苦用心了。

眼下,以规模排行榜决定是否安全,已不复存在,能打动金融机构和资本市场的,只有健康的财务指标。信用水平,将是后续房企的竞争力所在;而提前偿债,也变成了一张颇具价值的背书。



来源:进深News

作者:曾树佳

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