标普调整红星美凯龙长期发行人信用评级至“B+”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 标普 5.1w阅读 2022-05-13 08:45

  乐居财经讯 严明会 5月12日,标普将红星美凯龙(01528.HK,601828.SH)的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”,同时还将该公司的未偿付有担保高级无抵押票据的长期发行评级从“BB-”下调至“B”。

  负面展望反映了标普的观点,即红星美凯龙母公司可能在未来12个月内面临更高的再融资风险。

  标普下调了红星美凯龙的评级,以反映其母公司红星美凯龙控股集团有限公司(Red Star Macalline Holding Group Company,简称“红星美凯龙控股”)流动性风险的上升。其母公司将未来两年到期的债务集中在一起。标普继续评估红星美凯龙作为红星美凯龙控股的核心子公司,对红星美凯龙的评级以其母公司“b+”的信用状况为上限。

  与此同时,标普认为,红星美凯龙日益恶化的杠杆率不太可能在未来两年恢复。该公司的家装和家具商场作为房地产价值链的下游行业,可能会受到中国房地产市场现状的影响。叠加疫情的影响,将阻碍其资金回收以及杠杆率的改善。基于上述因素,标普将对红星美凯龙的独立信用状况从“bb”下调至“bb-”。

  红星美凯龙控股的短期加权平均期限组合和未来两年到期的集中在岸债券或可回售债券构成了重大的再融资风险。标普对该公司资本结构的负面评估反映了这一点。红星美凯龙控股在2022年和2023年要偿还约100亿元人民币的公司债券。

  标普认为,该公司依靠处置重庆红星美凯龙企业发展有限公司(Chongqing Hongxing Macalline Enterprise Development Co Ltd,简称“重庆红星美凯龙”)及其他非上市公司资源获得利润。截至2021年底,红星美凯龙控股的现金总额约为39亿元人民币(除去红星美凯龙),控股公司层面现金仅为8.7亿元人民币。2021年,红星美凯龙控股将其在房地产开发子公司重庆红星美凯龙的70%股权出售给远洋集团控股有限公司(Sino-Ocean Group Holding Limited,简称“远洋集团”,03377.HK)。红星美凯龙控股获得40亿元人民币预付款,并获得重庆红星美凯龙未来项目利润分成的权利。红星美凯龙控股的管理层预计在未来两年将获得100亿至120亿元人民币的资金。

  然而,标普认为,受当前房地产市场和疫情的影响,这些现金流存在不确定性,并可能会使红星美凯龙控股面临流动性风险。管理层预计,其2022年5月29日可回售的25亿元人民币公司债券,将有超过半数将不会被行权,债券将再被持有一年。红星美凯龙控股在2022年11月有35亿元人民币公司债可回售,2023年有39亿元人民币公司债可回售。

  虽然在2022年底前,红星美凯龙也将有相当大的还款需求,但标普相信,该公司规模庞大的购物中心投资组合将为再融资提供支持。截至2021年底,该公司的现金余额为69亿元人民币。相比之下,该公司有130亿元人民币的短期债务,包括60亿元人民币等值的到期高级票据以及在2022年可回售的公司债券和商业抵押贷款支持证券(CMBS)。

  与此同时,截至2021年底,红星美凯龙960亿元人民币的投资物业中约有10%未设抵押,抵押资产的贷款价值比较低,为35%-40%。红星美凯龙商场位于较高线城市,该公司有将其用作商业抵押担保证券融资抵押的记录。管理层还预计将为9月到期的3亿美元高级债券再融资,以备用信用证结构发行新的债券。

  标普继续看到红星美凯龙的运营和商业模式存在风险,这将限制该公司未来两年的去杠杆能力。在标普的基本情况下,红星美凯龙的营运现金流/债务的比率将在2022年和2023年分别为5.1%-5.3%和5.6%-5.8%,而2021年为6.2%。这一比例从2020年的4.8%大幅反弹,当时该公司受到与疫情相关的干扰和租金优惠的影响。

  与其他传统房东相比,红星美凯龙的运营韧性较低,这是因为该公司的租赁结构较短,租户状况较弱(由中小型家具零售商组成)。虽然红星美凯龙在2021年的收入增长了9%,但增长主要是由于2020年的基数较低,入驻率较低并且暂行租金减免政策。管理商场和建筑板块的收入分别下降9%和10%。

  红星美凯龙的特许经营模式可能会继续面临挑战,因为交易对手大多是小规模开发商。标普预计2022年的收入将下降5%-10%,这是因为在房地产市场低迷和大规模防控的影响下,入驻率和租金都会下降。标普还预计红星美凯龙的特许经营收入将出现疲软,因为开发商面临的流动性压力可能会减缓新商场的建设和开业。

  红星美凯龙的负面评级展望反映了标普认为在未来两年债务到期集中的情况下,其母公司红星美凯龙控股可能会面临更高的再融资风险。如果利润分成产生的现金分配明显延迟,红星美凯龙控股的流动性缓冲可能会减少。

  与此同时,标普预计红星美凯龙的业务运营将在未来12个月内遭遇市场阻力,然后逐渐恢复。标普进一步相信,红星美凯龙将通过再融资或使用内部资源来管理即将到期的债务。

  如果标普认为红星美凯龙控股的流动性缓冲进一步缩小,标普可能会下调红星美凯龙的评级。如果母公司未能及时获得利润分成分配以偿还其公司债券,则可能发生这种情况。标普对红星美凯龙的评级以母公司的集团信用状况为上限。

  如果标普看到红星美凯龙的融资渠道大幅减弱,导致其资本市场借款再融资的不确定性增加,标普也可能下调红星美凯龙的评级。

  在以下情况下,评级也可能面临压力:(1)红星美凯龙的运营情况进一步恶化,标普认为其商业模式的竞争力已经减弱;或(2)该公司的杠杆进一步恶化。EBITDA利息覆盖率恶化至1.3倍以下或FFO与债务的比率降至5%以下且没有改善迹象,将表明这种恶化。

  如果红星美凯龙控股解决了偿还问题,并通过大量新资金恢复流动性缓冲,标普可能会将红星美凯龙的评级展望调整为稳定。同时,红星美凯龙应保持稳健的杠杆和稳定的业务运营。

  红星美凯龙是中国最大的商场所有者和运营商,专门从事家装和家具产品销售。截至2022年3月31日,该公司拥有庞大的投资组合,覆盖约200个城市,包括94个自有和租赁购物中心和280个特许经营购物中心。

  红星美凯龙是分别在港交所和上交所上市。截至2021年12月31日,公司创始人兼董事长车建兴及其妹妹通过红星美凯龙控股持有该公司60.53%的股份。

  ESG信用指标:E-2;S-2;G-3

  在标普对红星美凯龙的信用评级分析中,治理因素是一个适度负面的考虑因素。这是因为该公司在证明其董事会充分独立于管理层方面的记录有限。创始董事长车建兴及其妹妹通过红星美凯龙控股持有公司60.53%的股份,并可能对董事会行使重大控制权。

  尽管相关防疫措施影响了红星美凯龙的商场运营,并损害了其租金收入,但该公司在疫情期间仍保持了90%以上的入驻率。2021年底,入驻率恢复到疫情前的94.1%。然而,标普认为,主要城市最近出现的疫情爆发将阻碍红星美凯龙的去杠杆化。标普认为,这些设施的就业、健康和安全风险基本上没有受到影响。

来源:乐居财经

作者:标普

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