现场来访热度高，解筹率偏低

龙湖舜山府5月17日取证，5月17-5月21日认筹5天，5月22日开盘现场吸引大批人流。

（现场图）

龙湖舜山府首开推出位于2号栋小高层和3、24、25号栋洋房的179套143、179、236㎡的住宅。开盘当天销售80套，去化率为45%，成交均价16300-19400元/㎡。

项目地处谷山板块，项目开盘当天来访量高，热度较高，但此次开盘去化率一般，主要原因由于价格相对周边有所偏高，对比片区在售看来，成交均价16300-19400元/㎡，高于周边1500-2500元/㎡，价格不占优势，是首开去化较低的首要原因，除价格来看，项目产品表现以及品质相对较高，是市面上值得称赞的品质产品。

“三道红线”作为判断房企经营状况的重要指标，为购房者所熟知。根据“三道红线”触线情况不同，分为“红、橙、黄、绿”四挡。“三线”均超出阈值为“红色挡”，“二线”超出 “橙色”，“一线”超出 “黄色”，“三线”均未超出为“绿色”。

而龙湖作为民营房企，在调控持续加码的大环境下，财务情况一直表现较好。从2017年以来，资产负债率、净负债率和现金短债比三项关键指标均未超过阈值，持续属于绿档房企，企业的财务抗风险能力凸显。

企业在发展过程中，为了使品牌更加有竞争力，形成多元化产品线，提高产品附加值，提升自己品牌的综合实力，以应对复杂多变的市场。

依据不同地域、不同客群及需求的聚类属性，建立土地、客户、产品三者之间的有机联系。龙湖集团针对各类客群与土地属性所衍生相适配的产品线，在基础、改善、高端家庭不同追求下，确定不同属性地域相应的产品线归属。

舜山府是龙湖的高端产品，比起龙湖其他产品系，舜山府对地块要求严苛，既要具备丰富的自然资源，又要具有完善的城市配套，通过山林与建筑的连接打造出与自然融为一体的高端低密居住区。

从重庆、沈阳、青岛再到成都、大连等，每一座“舜山府”著作面世，都是项目所在城市的塔尖之作。舜山府均择址于繁华地段与山林景观交汇之处，凭借“借山引水”理念，保留原生山水，打造高端品质产品。

龙湖舜山府落座谷山板块，谷山这道天然的绿色屏障，景观资源优越，契合龙湖打造舜山府产品线。项目位于市府板块与谷山板块交界，坐享两个板块联动利好。

（市府二手房价及学校分布&谷山区位分布图）

市府板块为“教政”集合的板块，作为岳麓中心城区的政治行政中心，政、经、金、产在此汇聚，政商权贵云集。同时市府板块有着长沙市丰富的公立中小学，学校无论数量与品牌，都在全市位于前列。谷山板块定位打造高端人居改善片区，谷山为主城内可进行住宅开发的城市山体之一，居住体验更好。

长沙对于160㎡以上的户型需求越来越多，前期大平层项目入市少，改善群体资格受压抑，限购政策落地历经几年，目前迎来购房资格的释放，近两年大量大平层项目入市，成为难得的改善置业年，市场上形成对大平层追捧。项目首开主力推出179-236㎡户型，契合市场对大平层所需。

龙湖舜山府项目容积率为2.0，建筑密度约21.67%，绿地率约40%，规划39栋住宅，层高主要是10层、11层、18层，打造低密宜居社区。对比全市热点大平层来看，龙湖舜山府容积率低于其他项目，宜居舒适度更占优势。

敏感因子影响首开去化

配套体系对应的价格性价比不高

项目首开2#、3#、24#、25#栋的高层住宅产品，为143㎡和179-236㎡三个四房户型，均为全装修交付；独立电梯间，阔绰大双厅，卧室均带有飘窗，满足业主宽敞的空间体验。

建面约143㎡四房两厅两卫，类私梯入户，室外公区有宽阔玄关，让业主有独门独户的归家体验。南北双阳台设计，四开间朝南，南北通透，通风采光俱佳。179㎡大平层户型，总面宽约16.1米、约8.8米宽景阳台，大空间体验，保证充足的阳光与活动空间。236㎡户型，总面宽达到约18.7米，约58㎡的270°观景客厅，约27㎡餐厨空间，主卧套间打造酒店总统套房式的休憩体验。

但对于236户型来看，入户方式较为狭小，入户空间缺乏仪式感，过道狭长，对于中产阶级是户型考虑的重要敏感点，致使236户型开盘去化差强人意。

项目首开楼栋2、3、24、25#栋均处于临路一带，或形成一定噪音影响，高端置业人群或许仍在等待后面楼栋的加推，对于临路楼栋尚处于观望态势。