地产苦“旅”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 严明会 8.7w阅读 2022-05-28 10:24

  文/乐居财经 严明会

  2019年初秋,建业电影小镇好不热闹。首映礼上,胡葆森、王中军、王中磊身穿民国长褂,玩起了“角色扮演”。这场盛宴共吸引了100多位明星企业家出席,甚至连不喜露面的龙湖老板吴亚军都前来捧场。

  然而,不到三年的光景,建业集团旗下的电影小镇就悄悄换了主人,连带的还有“只有河南·戏剧幻城”项目。

  除了建业,很多开发商在地产主业外,早些年都在争相布局文旅产业,希望通过文旅项目的文化价值认同,着眼于企业十年后的滚动发展,并通过配建地产项目的便利性,实现一鱼多吃。

  机构数据显示,截至2020年,百强房企中已经有57%的房企涉水文旅领域。其中,至少有10家房企专门成立文旅集团公司。

  然而眼下,黑铁时代到来,地产主业下行,房企的资金压力加剧,文旅成为很多开发商身后最为沉重的包袱。如若不能够及时割舍,最终将拖累地产主业,造成各业务板块集体性“缺血”。

  除了建业以外,融创、恒大、佳兆业、雅居乐等开发商也不约而同选择剥离部分文旅资产。例如,孙宏斌将昆明融创文旅城二期以及武汉甘露山文创城的部分股权,分别转让予华发和武汉城建;恒大许家印也相继出售了南沙恒大童世界。

  另一边,地方国资成为最佳接盘对象,它们融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高,且在激活区域文旅活力,抬升区域土地价值方面跟地产商有着同类的诉求。

  拥抱国资

  5月16日,建业电影小镇的运营主体——河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司,发生股东变更。具体看来,济源建业住宅建设、河南建航房地产退出,新增股东河南老家文化旅游发展有限公司,后者由河南省文化产业投资有限责任公司持有100%股权。

  变更后,建业电影小镇由河南文投持股90%,建业尚保留10%的股份。紧接着引入国资的次日,建业就将持有河南建业华谊兄弟文化旅游价值1000万股权数额,出质予河南老家文化。

  建业电影小镇,对胡葆森而言意义重大。它是建业进军文旅产业的开篇之作,号称中原地区首家情境文化旅游小镇。

  按照规划,该项目产业部分总占地约600亩,总投资约45亿元。该项目由建业集团与华谊兄弟联手打造,选用华谊兄弟电影IP主题,2015年签约,2019年9月开始试运营。

  据河南建业橙园的一名房产销售透露,“自从建了电影小镇后,这里的房价确实也县城的房子高一些,房子挺好卖的。”

  然而,开业不足三年,建业电影小镇却几度易主。2021年4月,华谊兄弟率先离开了牌桌,转让电影小镇10%股权。彼时,胡葆森依旧对电影小镇充满期待,建业接下了华谊兄弟手中的股权。

  一年之后,电影小镇再度易主。这一次,接盘方是河南文投。

  据乐居财经获悉,河南文投成立于2018年底,注册资本8.5亿元。资料介绍,它为河南省人民政府直属企业,由河南省发展和改革委员会代管,河南省国有资产监督管理委员会监管。

  作为河南省文化产业发展投融资平台,河南文投运用政府资金融通社会资本,引领和促进文化产业加快发展。目前,它旗下有17家子公司,间接持股企业134家。

  与电影小镇相隔不远的只有河南·戏剧幻城项目,更是大手笔。项目总占地622亩,景区总投资近60亿元,2018年3月开工奠基,2021年6月6日开城营业。该项目由建业集团与导演王潮歌携手打造,号称中国规模最大、演出时长最长的戏剧聚落群之一。

  无独有偶,开城不到一年的“只有河南·戏剧幻城”,也被摆上了货架。

  同样是5月16日,“只有河南·戏剧幻城”的运营主体——河南建业实景演出文化发展有限公司出现了股东变更,建业将持有该公司的51%股权转让予河南文投旗下的河南老家文化。

  引入国资股东后的次日,建业方就将河南建业实景演出价值4900万股权数额,出质予河南老家文化。

  另据乐居财经获悉,建业实景演出自2017年成立以来,曾引入过多轮战投和金主,例如河南置腾商务、百瑞信托、河南济源钢铁等。目前,它由建业和河南文投分别持股49%和51%,对外仅投资一家子公司——河南建业戏剧幻城运营管理有限公司。

  虽然两大文旅项目意义重大,但从资产运营的角度看,对当下的建业而言,实则是一笔不小的包袱。去年,在水灾、疫情等多重因素影响下,电影小镇、只有河南也面临管控、闭园等情况,整体损失亦不小。

  在文旅行业,二八定律凸显,只有极少数项目能够盈利,且盈利周期长达十年、二十年之久。2019年,亚布力高峰论坛上,胡葆森就曾透露,“根据建业集团的统计,过去20年间,80%以上的文旅项目都不赚钱。”

  他直言有三大原因:一是投资的人不成熟;二是以前大家在文化、旅游方面的消费水平和意愿还不够那么强烈,能力也不那么强;三是项目的选址、内容等方面存在着一些问题。

  目前,两大文旅项目转手一事,建业方面并未透露更多消息,外界也尚不清楚河南国资此次入主的代价,以及双方日后具体的合作模式。有业内人士认为,河南国资出手的前提,是谋求控股权,便于做资产管理,只留给原始股东小部分股权,做轻资产运营。

  但不得不说,此次胡葆森带了一个好头,将建业影视项目转让给国资,在疫情不确定的环境中,摇身变为国有控股企业,不仅将会增强企业自身的抗风险能力,还能成为后续其它地产商处置文旅资产的一个借鉴案例。

  挥别“诗与远方”

  文旅地产生意,到底有多“烫手”?五年前,王健林就给出了答案,将13个文旅城项目卖给融创。

  五年后,孙宏斌也开始甩卖文旅资产。去年下半年至今,市场也曾传出“融创打包出售文旅资产”的新闻。但能够吃下如此庞大文旅体量的企业,几乎没有。

  所以,老孙思考再三,最终还是选择散卖手中的文旅资产。

  几乎与胡葆森转让文旅资产在同一时间段,5月中旬,有媒体报道,一份网传会议纪要显示,地铁、万科等公司拟成立一家投资基金,参与接收融创华发·深圳冰雪文旅城51%股权。

  据乐居财经了解,目前融创出售股权一事仍在洽谈中,并未最终确定接盘方和签署合同。

  早在2020年11月23日,深圳融华置地以底价127.1亿元拍得位于沙井街道的A301-0575宗地,标志着融创中国大湾区总部携世界  级冰雪文旅项目正式进驻深圳。

  资料显示,深圳融华置地成立于去年11月,注册资本达70亿元。在股权上,融创文旅、珠海华发房地产开发各持股51%、49%。而该宗地将建设融创华发深圳冰雪文旅城,此项目也被列入2021年宝安的重大项目计划,总投资182.9亿元,计划2026年12月完工。

  卖文旅城,融创并非没有先例。

  2021年最后一天,融创昆明文旅城二期开发商“昆明华创云地产开发有限公司”发生股权变更。

  变更前,昆明融创驰瑞地产、广州华发地产、云南云安置业分别持股40%、40%和20%;变更后,广州华郡地产获得融创的40%股权,融创彻底退出,小股东云安仍占20%股份。自此,开发融创文旅城二期的铁三角宣告解体。

  广州华发地产和广州华郡地产都是珠海国企华发股份旗下公司。据悉,此次融创40%股权的转让价格为14亿元,包括现金代价12亿元、债权2亿元。

  融创文旅城二期本身还有不少土地待开发,需要的资金量庞大,将此交由合作伙伴,融创可以大大减负,将资金用于刀刃上。

  转眼至今年年初,融创又选择将武汉项目“甘露山文创城”部分股权出售予国资合作伙伴。

  1月17日,武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司的股权发生变更。浙江武越置业持股比例由50%上升至85%,长沙融创汇房地产持股比例由50%下降至15%。股权穿透可知,浙江武越置业为武汉城建下属公司,长沙融创汇房地产为融创下属公司。

  换言之,融创将融创武地长江文旅城35%股权转让予武汉城建。据乐居财经获悉,融创武地长江文旅城在武汉开发项目为地处黄陂的武汉城建融创甘露山文创城。

  早在2020年4月,武汉城建、融创中国与黄陂区签订武汉甘露山文旅城项目投资建设合作协议;紧接着当年9月底,武地长江文旅城以底价29.23亿,竞得现场挂牌的P(2020)100-P(2020)103四宗黄陂前川地块。

  甘露山文创城由融创携手武汉城建共同打造,定位为世界  级一站式文旅综合体,规划用地面积1.1万亩,总投资700亿,建成后将是全球规模最大冰雪娱乐综合单体,中西部最大主题文旅项目。自2020年4月开工建设以来,已完成投资60亿元。

  值得注意的是,孙宏斌并非完全从这个项目中抽身而出,而是保留了部分股权,也保证以后融创仍参与文旅城的运营。而上述这些转让,融创中国均未发布公告。

  识时务者为俊杰。孙宏斌其实在去年中期业绩会上,就知道地产不好过了,明白目前基本不存在收并购市场,“因为出售方无论开什么价格,并购的同时需要并购债务,这是没法并购的。”

  只不过,谁都没料想到,曾经那位援手乐视150亿、豪爽接盘万达文旅和酒店的白衣骑士,如今也会沦落到卖资产的地步。

  眼下,“节衣缩食”已成为大多数房企的主要经营目标,当此前巨额文旅投资已成为压力或负担,转手或许是最明智的选择。毕竟,“活下去”才是第一要务。

  除了融创以外,佳兆业、雅居乐等开发商在文旅地产的布局并非浅尝辄止,文旅项目搭配地产销售一直是这些开发商比较稳健的回款打法之一。同时,在遇到流动性风险时,房企往往首选剥离文旅项目。

  以佳兆业为例,北有东戴河小镇,南有深圳佳兆业金沙湾国际乐园。但自从去年11月佳兆业理财产品暴雷后,这家华南房企便开始迅速“断舍离”,处置手中文旅等资产。

  据媒体爆料,佳兆业将出售在深圳的18个项目,总货值约818亿元,其中就包括了金沙湾国际乐园。

  无独有偶,4月,乐居财经独家获悉,雅居乐转让清水湾项目不到2%权益,创业的朱荣斌将参与开发。

  文旅上市梦搁浅

  不仅低价甩卖文旅资产,有些地产老板还直接放弃了文旅上市梦。

  2020年业绩发布会上,许家印讲道,现在的恒大不是单一的地产企业的恒大,是打算将八大业务平台全部实现分拆上市的“新恒大”,这其中就包括恒大文旅板块。

  十天内,恒大集团先后将旗下全资子公司恒大旅游管理、恒大童世界装进了广州恒童投资有限公司(以下简称“恒童投资”)。

  乐居财经获悉,恒童投资成立于2021年5月12日,由成得发展有限公司(以下简称“成得发展”)全资控股。后者是一家香港企业。如此看来,将文旅资产完成打包注入新境外公司后,恒大的文旅板块谋求在港股上市的意图明显。

  去年3月,恒大旅游集团更名为恒大童世界。其作为恒大集团旗下旅游业务的实施主体,几乎囊括了恒大集团所有旅游资产,包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业等,属重资产公司。而恒大旅游管理主要为运营管理平台,侧重轻资产公司。

  自2021年下半年恒大暴雷以来,许家印的文旅IPO梦不仅搁浅,他还不断剥离文旅资产,用以抵债。

  今年2月,根据恒大披露公告,其出售予五矿信托的项目公司为佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司和广州南沙区恒睿文化旅游发展有限公司、广州南沙区恒昌文化旅游发展有限公司相关股权。

  当中,顺德盈沁房地产对应佛山铂睿府,南沙恒睿、南沙恒昌对应项目则为恒大位于广州南沙的恒大童世界文旅城项目。

  2020年9月,恒大曾花费超37亿元拿下南沙万顷沙两宗商地和一宗工业地。该项目实际上在2019年便被列入广州市重点建设项目。项目计划整体投资49亿。然而,随着恒大债务危机的爆发,该公司旗下多个项目的开发建设也停滞不前。

  许老板转让给信托的文旅资产,至少可以用来抵债,但恒大旗下还有一些文旅资产则没有那么幸运,被政府相关部门收回。

  去年11月底,沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地,总面积超过35万平方米。其中3宗为苏家屯佟沟恒大文旅城地块。

  过去很多年,中国文旅产业的一部分企业是以地产的模式在做文旅,基本模式包括了地产+酒店、地产+主题公园、地产+文旅融合体、地产+特色小镇等。这些模式“换汤不换药”,基本是以地产的快进快出,短平快、投资大、收益高为核心诉求。

  例如,融创东方影都,它旗下除了影视产业项目构成外,彼时还有万达星光岛和维多利亚湾两个地产项目,占地总计占地近4000亩。

  以星光岛为例,该项目占地2300亩,住宅项目将销售10期到15期,截止去年底,在售住宅四期、五期产品,均价在19500元/㎡。彼时,有业内人士称,地产销售收入不仅可以反哺影视产业投入,而且绰绰有余。

  再如,恒大文旅的本质也还是地产。据恒大旅游集团官宣,截至2020年12月18日,去年已销售12.5万套房屋,销售额超1000亿元。

  眼下,这种玩法已难以走通,地方政府不但更看重开发商是否有运营文旅项目的成功经验,还要求先建部分文旅项目,或与住宅项目同期开建,这导致企业的运营能力要求更高,资金压力也更大,旧模式难以玩转。

  尤其,地产商头上还有各种融资制约。不仅是“三条红线”融资监管新规,不少地方政府还对开发商的资金来源更为关注,“卡”得更严,是银行等金融机构贷款筹资,还是自有资金,都有不同的审核标准。

  另一边,更多的地方政府也有了一套清晰的文旅地产玩法,入局者大多是本地龙头类国资旅游企业。所谓“肥水不留外人田”,地方国资融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高,占据天时地利人和优势。

  这时,地产商为了“活下去”将文旅资产转让予地方国资,不失为一个最好的归宿。

来源:乐居财经

作者:严明会

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