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原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 林振兴 曾树佳 14.8w阅读 2022-05-30 08:30

  文/乐居财经 林振兴 曾树佳

  前段时间,许家印亲自体验恒驰5,试车的时候,他点播了一首《等待》。“明知辉煌,过后是暗淡,仍期待着把一切重头来过……”歌词令许老板无比感慨,他也期待恒大能够尽快地重回正轨。

  暴雷之后,许家印一边主持复工复产工作,一边把希望都寄托在恒驰的量产上面。至于其他布局多年的业务,他似乎已鞭长莫及。眼下,被陆续写入恒大出售清单的,甚至包括曾被赋予上市梦的文旅资产。

  5月26日,山东青岛恒大文化旅游城项目,正式更名为观澜御府。这意味着,恒大的文旅版图,又掉落了一块砖瓦。在此之前,广州南沙恒大童世界、烟台恒大丁字湾世纪文化城等,也都陆续“易主”国资。

  从热捧到撤离,房企对文旅前后截然不同的态度,更多是自身流动性因素迫使的。像恒大这样“修枝剪叶”的,还有建业、融创、佳兆业、蓝光等,他们也在出售文旅项目,寻求变现;而奥园旗下的大湾区文旅四闯港交所,现已搁置。

  前些年,部分房企挥舞着杠杆,在地产之外寻找新的利润增长点,文旅便进入到他们的视线之中。一番角逐之后,他们虽然收获了不少土地及项目,但如今遇到行业调控,也只能收敛聚焦,回到原点。

  与此同时,地方国资成为最佳接盘对象,它们融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高,且在激活区域文旅活力,抬升区域土地价值方面跟地产商有着同类的诉求。

 搁浅的文旅梦

  青岛恒大文化旅游城的开发主体“青岛恒禄旅游开发有限公司”,其目前的法人并未变更,仍为恒大童世界集团常务副总经理王永乐。股权上,德福亚太和青岛恒大水世界旅游开发各持股86.29%和13.71%。

  但这可能只是表象,从项目已更名为“观澜御府”来看,恒大抛售的事实,已是板上钉钉。

  早在3月,就有报道称,青岛胶州湾发展集团通过旗下平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司(简称“青岛鑫瑞杰”),已接手该项目。未来,青岛鑫瑞杰将对项目实施100%控股,而文旅城相关的建设、营销、策划、配套等相关业务,则由胶州湾发展集团全面代管。

  据乐居财经获悉,恒大文化旅游城从2020年3月摘地开始建造,规划投资500亿,占地3500亩,其中水世界乐园用地1000亩。去年下半年,由于受到恒大资金危机的冲击,项目陷入停工状态,其中拟建的“恒大水世界”也基本宣布取消。

  这只是恒大文旅板块分崩中一个缩影。除了上述项目之外,近期被抛售的还有广州南沙恒大童世界,以及烟台恒大丁字湾世纪文化城。

  今年2月,根据恒大披露公告,其出售予五矿信托的项目公司为佛山市顺德区盈沁房地产开发和广州南沙区恒睿文化旅游发展、广州南沙区恒昌文化旅游发展相关股权。

  当中,顺德盈沁房地产对应佛山铂睿府,南沙恒睿、南沙恒昌对应项目则为恒大位于广州南沙的恒大童世界文旅城项目。

  2020年9月,恒大曾花费超37亿元拿下南沙万顷沙两宗商地和一宗工业地。该项目实际上在2019年便被列入广州市重点建设项目。项目计划整体投资49亿,但随着恒大债务危机的爆发,该公司旗下多个项目的开发建设也停滞不前。

  此外,恒大丁字湾项目,则被烟台的国资平台山东丁字湾南海新城投资接手,并改名为中国胶东香岛湾。该项目体量巨大,总占地面积9392亩,另有旅游集团规划用地范围11802亩、恒大健康养生谷规划用地范围3178亩。

  被主动转让的文旅项目,尚且可以用来抵债;但恒大旗下另有一些文旅资产,却没有那么幸运,它们有些已被政府相关部门收回。

  去年11月底,沈阳市自然资源局收回恒大旗下9块闲置土地,总面积超过35万平方米。其中3宗为苏家屯佟沟恒大文旅城地块。此外,还有恒大海南文旅项目海花岛39栋住宅建筑,也在4月被海南儋州市有关部门变更拆除为没收。

  恒大文旅业务如今的失落,与许老板当初的文旅上市梦,形成了鲜明的对比。

  2020年业绩发布会上,许家印还不忘讲道,恒大不是单一的地产企业的恒大,是打算将八大业务平台全部实现分拆上市的“新恒大”,这其中就包括恒大文旅板块。

  此后十天内,恒大集团先后将旗下全资子公司恒大旅游管理、恒大童世界装进了广州恒童投资有限公司(以下简称“恒童投资”)。

  乐居财经获悉,恒童投资成立于2021年5月12日,由成得发展有限公司(以下简称“成得发展”)全资控股。后者是一家香港企业。如此看来,将文旅资产完成打包注入新境外公司后,恒大的文旅板块谋求在港股上市的意图明显。

  去年3月,恒大旅游集团更名为恒大童世界。其作为恒大集团旗下旅游业务的实施主体,几乎囊括了恒大集团所有旅游资产,包括恒大童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大养生谷以及恒大高科农业等,属重资产公司。而恒大旅游管理主要为运营管理平台,侧重轻资产公司。

  原本以为万事俱备,只欠东风,但“东风”还未吹拂,恒大文旅板块的上市计划就被危机的浪潮,给冲散了。

  事实上,眼下也不是登陆资本市场的好时机。4月下旬,大湾区文旅(原“中国文旅集团)招股书因届满6个月而失效,一场历经两年、两个名字、三度修改、四次递交招股书的IPO之旅以失败告终。

  其相关负责人曾透露,有鉴于文旅行业大环境下行,以及境内疫情持续,大湾区文旅上市计划暂时中断,集中做好英德巧克力王国等项目运行及拓展国内轻资产文旅项目,目前文旅公司相关业务运作如常。

  拥抱国资

  地产行业“国进民退”的现象,已较为普遍。在拮据中如履薄冰的民企开发商,不断甩掉文旅的重包袱,也不约而同地找到了国资“金主”。

  回望2019年初秋,建业电影小镇好不热闹。首映礼上,胡葆森、王中军、王中磊身穿民国长褂,玩起了“角色扮演”。这场盛宴共吸引了100多位明星企业家出席,甚至连不喜露面的龙湖老板吴亚军都前来捧场。

  然而,不到三年的光景,建业集团旗下的电影小镇就悄悄换了主人。5月16日,建业电影小镇的运营主体——河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司,发生股东变更。

  具体看来,济源建业住宅建设、河南建航房地产退出,新增股东河南老家文化旅游发展有限公司,后者由河南省文化产业投资有限责任公司持有100%股权。

  变更后,建业电影小镇由河南文投持股90%,建业尚保留10%的股份。紧接着引入国资的次日,建业就将持有河南建业华谊兄弟文化旅游价值1000万股权数额,出质予河南老家文化。

  建业电影小镇,对胡葆森而言意义重大。它是建业进军文旅产业的开篇之作,号称中原地区首家情境文化旅游小镇。

  按照规划,该项目产业部分总占地约600亩,总投资约45亿元。该项目由建业集团与华谊兄弟联手打造,选用华谊兄弟电影IP主题,2015年签约,2019年9月开始试运营。

  与电影小镇相隔不远的只有河南·戏剧幻城项目,更是大手笔。项目总占地622亩,景区总投资近60亿元,2018年3月开工奠基,2021年6月6日开城营业。该项目由建业集团与导演王潮歌携手打造,号称中国规模最大、演出时长最长的戏剧聚落群之一。

  但开城不到一年的“只有河南·戏剧幻城”,也被摆上了货架。

  同样是5月16日,项目的运营主体——河南建业实景演出文化发展有限公司,出现了股东变更,建业将持有该公司的51%股权,转让予河南文投旗下的河南老家文化。

  引入国资股东后的次日,建业方就将河南建业实景演出价值4900万股权数额,出质予河南老家文化。

  据乐居财经获悉,连番出手接盘建业文旅项目的河南文投,成立于2018年底,注册资本8.5亿元。它为河南省人民政府直属企业,由河南省发展和改革委员会代管,河南省国有资产监督管理委员会监管。

  作为河南省文化产业发展投融资平台,河南文投运用政府资金融通社会资本,引领和促进文化产业加快发展。目前,它旗下有17家子公司,间接持股企业134家。

  目前,两大文旅项目转手一事,建业方面并未透露更多消息,外界也尚不清楚河南国资此次入主的代价,以及双方日后具体的合作模式。有业内人士认为,河南国资出手的前提,是谋求控股权,便于做资产管理,只留给原始股东小部分股权,做轻资产运营。

  另一边,曾500亿买下王健林13家文旅万达城、152亿接盘成都环球会展的孙宏斌,似乎也在逐渐作别“诗和远方”。

  几乎与胡葆森转让文旅资产在同一时间段,5月中旬,有媒体报道,一份网传会议纪要显示,地铁、万科等公司拟成立一家投资基金,参与接收融创华发·深圳冰雪文旅城51%股权。

  据乐居财经了解,目前融创出售股权一事仍在洽谈中,并未最终确定接盘方和签署合同。

  卖文旅城,融创并非没有先例。2021年最后一天,融创昆明文旅城二期开发商“昆明华创云地产开发有限公司”,就发生了股权变更。

  变更前,昆明融创驰瑞地产、广州华发地产、云南云安置业分别持股40%、40%和20%;变更后,广州华郡地产获得融创的40%股权,融创彻底退出,小股东云安仍占20%股份。自此,开发融创文旅城二期的铁三角宣告解体。

  广州华发地产和广州华郡地产都是珠海国企华发股份旗下公司。据悉,此次融创40%股权的转让价格为14亿元,包括现金代价12亿元、债权2亿元。

 昆明融创文旅城二期本身还有不少土地待开发,需要的资金量庞大,将此交由合作伙伴,融创可以大大减负,将资金用于刀刃上。

  转眼至今年年初,融创又选择将武汉项目“甘露山文创城”部分股权出售予国资合作伙伴。

  1月17日,武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司的股权发生变更。浙江武越置业持股比例由50%上升至85%,长沙融创汇房地产持股比例由50%下降至15%。股权穿透可知,浙江武越置业为武汉城建下属公司,长沙融创汇房地产为融创下属公司。

  换言之,融创将融创武地长江文旅城35%股权转让予武汉城建。乐居财经获悉,融创武地长江文旅城在武汉开发项目,便是地处黄陂的武汉城建融创甘露山文创城。

  值得注意的是,孙宏斌并非完全从这个项目中抽身而出,而是保留了部分股权,也保证以后融创仍参与文旅城的运营。而上述这些转让,融创中国均未发布公告。

  文旅地产的“敦刻尔克”

  前些年,部分房企挥舞着杠杆,在地产之外寻找新的利润增长点,文旅便进入到他们的视线之中。经过一番抢滩登陆,截至2020年,百强房企中已经有57%的房企涉水文旅领域。其中,至少有10家房企专门成立文旅集团公司。

  但要做好文旅,并非易事。

  在文旅行业,二八定律凸显,只有极少数项目能够盈利,且盈利周期长达十年、二十年之久。2019年,亚布力高峰论坛上,胡葆森就曾透露,“根据建业集团的统计,过去20年间,80%以上的文旅项目都不赚钱。”

  他直言有三大原因:一是投资的人不成熟;二是以前大家在文化、旅游方面的消费水平和意愿还不够那么强烈,能力也不那么强;三是项目的选址、内容等方面存在着一些问题。

  以新华联为例,深交所对其2021年报进行审查的过程中,发现公司2020年、2021年、2022年一季度扣除非经常性损益前后净利润均为负,近两年主营业务主要为房地产开发及文旅综合,其中文旅板块毛利率连续两年为负,房地产板块计提大额存货减值准备。

  不过,中国文旅产业的一部分企业,是以地产的模式在做文旅的,基本模式包括了地产+酒店、地产+主题公园、地产+综合体、地产+特色小镇等。这些模式“换汤不换药”,基本是以地产的快进快出,短平快、投资大、收益高为核心诉求。

  例如,融创东方影都,它旗下除了影视产业项目构成外,彼时还有万达星光岛和维多利亚湾两个地产项目,占地总计占地近4000亩。

  以星光岛为例,该项目占地2300亩,住宅项目将销售10期到15期,截止去年底,在售住宅四期、五期产品,均价在19500元/㎡。彼时,有业内人士称,地产销售收入不仅可以反哺影视产业投入,而且绰绰有余。

  再如,恒大文旅的本质也还是地产。据恒大旅游集团官宣,截至2020年12月18日,去年已销售12.5万套房屋,销售额超1000亿元。

  眼下,这种玩法已难以走通,地方政府不但更看重开发商是否有运营文旅项目的成功经验,还要求先建部分文旅项目,或者与住宅项目同期开建,这导致企业的运营能力要求更高,资金压力也更大,旧模式难以玩转。

  尤其,地产商头上还有各种融资制约。不仅是“三条红线”融资监管新规,不少地方政府还对开发商的资金来源更为关注,“卡”得更严,是银行等金融机构贷款筹资,还是自有资金,都有不同的审核标准。

  另一边,更多的地方政府也有了一套清晰的文旅地产玩法,入局者大多是本地龙头类国资旅游企业。所谓“肥水不留外人田”,地方国资融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高,占据天时地利人和优势。

  眼下,“节衣缩食”已成为大多数房企的主要经营目标,当此前巨额文旅投资已成为压力或负担,转手或许是最明智的选择。毕竟,“活下去”才是第一要务。

  除了恒大、建业、融创以外,佳兆业、雅居乐等开发商在文旅地产的布局并非浅尝辄止,文旅项目搭配地产销售一直是这些开发商比较稳健的回款打法之一。

  但在遇到流动性风险时,房企往往首选剥离文旅项目。

  以佳兆业为例,北有东戴河小镇,南有深圳佳兆业金沙湾国际乐园。但自从去年11月佳兆业理财产品暴雷后,这家华南房企便开始迅速“断舍离”,处置手中文旅等资产。据媒体爆料,佳兆业将出售在深圳的18个项目,总货值约818亿元,其中就包括了金沙湾国际乐园。

  眼下,地产商为了“活下去”将文旅资产转让予地方国资,不失为一个最好的归宿。

来源:乐居财经

作者:林振兴 曾树佳

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