乐居新媒体 范范发自哈尔滨  

贝壳研究院监测显示，5月份哈尔滨二手房成交量环比增速超过100%。

  哈尔滨二手房市场在3、4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内“取消限售”、“房贷利率低至4.25%”“稳经济50条”等宽松政策作用而有所修复。

  市场预期开始出现边际转换，客户看房活跃度提高，甚至不少业主调高了挂牌价格，买房人心理价位也提高了。

  虽然二手房热度起势，但真相并不是“表面”那么简单。

  断供前降价抛售

  据房天下数据显示，6月哈尔滨二手房参考均价 9427元/㎡，环比上月下跌1.51%，同比去年同期下跌11.32%。

  如果说新房价格尚受政策调控，那么二手房市场价格下降则能看出两种深层的可能：要么大量低总价房源加入二手房市场，要么一直持“房”观望的房东们开始“绷不住”了，降价出手。

  近日，乐居新媒体在对话某地产营销副总时，了解到近期哈尔滨二手房市场成交回暖的真正原因：受疫情冲击，大部分企业长时间停工停产、居民隔离在家，导致收入明显下滑，房贷、信用卡等还款压力骤增，即将面临断供，为了及时止损，不得不挂低价格，快速出售。

  2018年3月，哈尔滨房价“一路猛进”，在全国70个大中城市中，哈尔滨新房房价环比涨幅排名第二，同比涨幅挤进全国前五。

  彼时，哈尔滨房地产市场异常火热，房价连连攀升，成交持续走高。

  小王自大学毕业后就一直留在哈尔滨工作，随着工作和收入节节高升，因为害怕哈尔滨房价之后再涨就上不了车了，于是在恐慌情绪和市场的裹挟下，出于投资考虑，他在道里区购入了一套100平米左右的住宅。

  买的时候房子单价11365元/㎡，面积110平米，总价125万，他付了三成首付37万多，贷款30年等额本息，每个月还月供4400多元。

  如今他买的房子小区价格跌幅位列全市前十，在2020年9月价格高达12721元/㎡，如今已跌至7574元/㎡，房价膝盖斩，房子总价只剩80多万，还不一定能卖掉。

  而他剩余要还的月供总额还有110多万，比房子的总价还要多太多了，这让他难以接受。

  哈尔滨市民小王告诉乐居新媒体，买房子掏空了自己当时的积蓄，还有部分首付是借朋友的。但对于那时的他来说，月供完全不成问题。而且当时哈尔滨楼市处于上行期，本想着生活暂时紧巴一下，过两年就好了。

  2020年春节前夕，始料未及的新冠疫情爆发，小王的单位业务也受到较大影响，他的收入只有疫情前的1/3，还贷压力增大。

  “虽然我现在还没到断供的地步，但也越来越焦虑。”百般纠结之下，小王决定先卖掉房子，把借朋友的钱还上。“卖的时候哈尔滨的楼市已经处在调整期，没卖上好价钱，但也没得选。”

  的确，卖完房后拿到的钱，先把拖欠的贷款还掉，和断供之后被银行拍卖的方式相比，价格多少受自己掌控。

  从哈尔滨二手房成交价格来看，5月套均成交价格有所下降，幅度在15%左右，这也说明市场确实存在一些以价格换取成交量的情况。

  哈尔滨二手房成交反弹

  从成交方面来说，目前哈尔滨二手市场有价无市的状态已逐渐被打破。

  刚刚过去的“六一”儿童节，大盛地产姜店长和孩子们一样开心，“这个5月，店里二手房成交的业绩一直不断攀升。有些小户型刚挂牌出来，最快当天就卖了，成交速度快的惊人！”

  据大盛地产郝经理介绍，进入5月以来，随着哈尔滨疫情陆续缓解，二手房的带看量明显增加，成交周期也在缩短，成交量不断攀升。从成交面积来看，使用面积在70平方米以上的二室、三室改善户型更受市民青睐，占总成交数量的一半以上，成为新“刚需”。

  当然，还有一部分是在网传“香坊区民办学校取消对外招生”消息后，高价抢购南岗老牌名校学区房的家长们。

  “南岗花园总校，建面38平米，挂牌价150万，均价高达41842元/㎡，还是34年前的老房子。更有不少房主紧急撤回房源，直接涨价十几万。”回想起一周前的一次经历，姜店长有点不敢相信。

  5月复工后，二手房市场成交活跃。从骄阳地产目前成交量来看，单日成交业绩最高突破90万，5月成交量环比增长316%，无论成交量还是成交额均是2022年前5个月当中最高的一个月。

  从成交区域来看，哈尔滨主城区成交量均在增长，而各区的学区房、以及哈西、群力和松北等则相对突出。

  可以确定，哈尔滨二手房市场，已进入“底部拉升期”。

  多重利好来袭 二手房挂牌量攀升

  贝壳研究院《2022年5月二手房市场报告》中分析，二手房市场交易量复苏的原因主要是：

一系列政策松绑扭转了市场预期

  5月以来，中央层面多次强调支持合理住房消费，鼓励居民购房。

  哈尔滨也有政策落地、酝酿，并没有“隔岸观火”。

  5月23日，哈尔滨宣布废止2018年出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，取消了实施近4年的“限售”政策，也就是说，购房人只要完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。

  由此，包括哈西、群力等新区内的准新房挂牌量快速攀升，5月新增房源8056套，目前全市二手房挂牌量已达10万余套。

  近日，黑龙江发布“稳经济50条”，其中明确指出：支持刚性和改善性住房需求。各地全面取消限制性政策，落实人才和农民进城购房支持政策，出台二孩三孩家庭购房优惠政策，采取发放装修消费券等综合措施，开展线上线下、覆盖全域的房展促销活动。对于贷款购买首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。提高住房公积金贷款额度，放宽二手房贷款房龄限制。

  政策的调整，降低了入市门槛，有利于改善型换房需求释放，促进二手房的流通，盘活市场。

  当从一个城市，到全国一片的暖市政策烘托，部分观望客户，差不多要出手了。

  直接影响心理预期，政策底出现之后，情绪底也到了。

信贷政策的调整降低了购房成本

  5月20日，央行公布的最新LPR超预期下降15个基点，首套、二套房贷利率下限均回调，房贷周期进一步缩短。

  哈尔滨多家银行已执行首套房贷利率最低4.25%，信贷政策的调整降低了购房成本，那么到底能为购房者节省多少利息呢？调整之前，哈尔滨首套房的房贷利率普遍为4.9%，我们来对比一下：

  贷款100万，30年期，月供约为5307元，30年还款总额为191万；

  如果首套房的贷款利率下调至4.25%以后，同样贷款100万，30年期月供约为4919元，30年还款总额为177万；

  也就是说，相比过去的4.9%的房贷利率，如今首套房贷款100万30年，累计可省下14万。

  最后，乐居新媒体还是要劝诫各位购房者，房价短期的涨跌并不重要。更重要的是结合自身的实际需求、资产状况、事业发展重心、综合能力，而做出理性的判断和预期，一定要让自己保持充足的现金流，不要让自己陷入断供边缘。

  因为断供，房主不仅要承担本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、执行费等等11项费用，还会被列入“失信人名单”，被当成“老赖”，不能乘坐飞机、高铁等公共交通工具，不能进行高消费，影响与银行的各项业务往来，甚至影响子女的教育及工作等。