乐居新媒体  贵谷子  发自郑州 

  6月22日，郑州的首轮集中土拍结束，为全国22城的首轮土拍结束画上了句号，本次集中土拍涉及郑东新区、管城区、金水区、中原区、高新区、惠济区六个主城区，15宗地共994.889亩，总成交1067447万元。

  土地类型有，5宗公开地、7宗城改用地、3宗合村并城用地块。15宗地，除了管城区3号地，与北龙湖3号地，两宗净地有溢价率之外，其他13宗地全部底价成交。

  五宗净地中，最受关注的是北龙湖两宗地

  郑政东出〔2022〕3号（网），保利130896万元竞得，溢价率8%；

  郑政东出〔2022〕4号（网），碧辰置业起始价136000万元竞得，背后股东交换空间和大有兴业，溢价率0。

  此外，管城区郑政出〔2022〕3号（网），以93545万元被龙湖拿下，溢价率12%；龙湖也是郑州本轮土拍中，唯一溢价率拿地的民营房企。

  郑政出〔2022〕9号（网），郑州地产和中原区国有资产管理局联合竞得，底价成交，溢价率0；

  郑政高出〔2022〕2号（网），起始价115944万元被郑州地铁集团拿下，溢价率0。

  本次土拍中的看点主要有：

  1、融创二次爽约，后续地块最终还是没拿；

  2、永威在备受全民关注中，还是坚持拿下了永威城后续地块；

  3、保利三入北龙湖，一举拿下北龙湖最热门的3号地；

  4、本次土拍基本全是底价拿地，起拍总价为104.8亿元，成交总价为106.7亿元，溢价值仅1.9亿元。

  对比郑州2021第一次集中土拍，49宗地全部成交，总价414.2亿元，公开地竞争异常激烈。而今年，房企拿地异常冷静。推地数量异常理性。

  5、本次拿地房企中，郑地猛入4宗地，托底也好，“储粮”也罢，郑地是妥妥入眼了。

  6、土拍一直是房地产市场的晴雨表，从今天的土拍中可以看出，郑州房地产市场仍处在修复期，本土民营房企，除了永威拿了后续地块，其他拿地并不积极。

  7、“分化体”加剧，拿地优质、非优质积极性两级分化，成交刚需、改善两级分化，同样郊区、主城的成交与拿地态度也是两级分化。

  土拍地块详情

  （一）五宗净地  
郑政东出〔2022〕3号（网）地块位于三全路南、龙润西路东，使用权面积37264.20㎡（约55.896亩），土地用途城镇住宅（地下空间为交通服务场站用地），容积率＞1.0、＜1.7，绿地率＞35%，起始价121200万元，熔断价139380万元，出让年限70（50）年。

  根据出让条件，该地块毛坯限价37300元/㎡，装修限价5600元/㎡，整体限价42900元/㎡。

  最终被保利以130896万元竞得，折合地价2341.77万元/亩，楼面价20663元//㎡，溢价率8%。

  保利在北龙湖的第三个项目，今年保利可以说是火力全开，不止是北龙湖的璞岸，金水区的保利大都汇、高新区的保利文化广场也是热度不断。

  此地块在区位上位于北龙湖北岸，地块位置优势突出。南侧为万科拾谧森语项目，西侧与龙润西路一路之隔分布着中原科技城创新孵化基地，及地铁4号线森林公园北站，东侧临湿地公园和北龙湖，生态资源优势突出。

  郑政东出〔2022〕4号（网）地块位于龙湖中环南路南、九如东路东，使用权面积61006.74㎡（约91.51亩），土地用途为商务金融用地、城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.0、＜1.85，起始价136000万元，熔断价156400万元，精装限价42900元/㎡，出让年限70、40（50、40）。

  需要注意的是，该地块为去年第三轮土拍前终止的北龙湖地块，编号由郑政东出〔2020〕23号（网）变为郑政东出[2022]4号(网)，土地性质变更为产业定向土地，产业定位为围绕新材料、生物医药、食品研发等领域，集科研、企业总部等功能于一体的产业项目，产业要求条件比较苛刻。最终，被郑州碧辰置业有限公司以起始价136000万元竞得，背后股东交换空间和大有兴业，折合地价1486.17万元/亩，楼面价12050元/㎡。

  郑政出〔2022〕3号（网）地块位于童心路南、文德路西，使用权面积55537.78㎡（约83.307亩），土地用途为城镇住宅兼容零售商业、餐饮、旅馆（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜3.5，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70、40（50）年。

  该宗地争抢很是激烈，历时近1个小时，终于以93545万元成交，竞得房企郑州龙兴房地产开发有限公司，背后股东龙湖，折合地价约1122.90万元/亩，楼面价约4812元/㎡，溢价率12%

  从形状看，此地块比较方正，北侧与管城区热盘新城时光印象相望，南侧与中岳俪景湾项目隔一条鼎瑞街，东侧与文德路一路之隔的是光之谷营销中心。

  郑政出〔2022〕9号（网）地块位于百泉路北、扬州路西，使用权面积52086.78㎡（约78.13亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜3，建筑高度＜80米，绿地率＞35%，起始价63458万元，熔断价72858万元，出让年限70（50）年。

  最终，以起始价63458万元成交，竞得房企郑州中豫安开城市建设有限公司，背后股东郑州地产和中原区国有资产管理局，折合地价约812.21万元/亩，楼面价约4061元/㎡。

  地块形状为长方形较方正，距离最近的主干道为中原西路，目前地块周边开发的楼盘主要有中原华侨城、金地西湖春晓。

  郑政高出〔2022〕2号（网）地块位于东风路南、冉屯西路东，使用权面积96024.98㎡（约144.037亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1、＜3.0，起始价115944万元，熔断价133144万元，出让年限70（50）年。

  该宗地系储备用地，为轨道交通5号线五龙口停车场上盖物业综合开发项目，所建商品住宅毛坯综合销售均价不超过12875元/㎡，成品交付的，装修价格不得超过2575元/㎡，这也意味着总体销售均价不超过15450元/㎡。

  
周边基本上是已建好的成熟小区，比如五龙新城、建业香雅园、盛世港湾、红河瀛园、华强城市广成等，基本生活配套相对成熟。此外，该地块紧邻的就是在建的地铁8号线，标准的地铁盘。

（二）城改7宗地 

  郑政出〔2022〕4号（网）地块位于鼎瑞街（宇通路）南、郑新大道东，使用权面积13769.31㎡（约20.654亩），土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地），容积率＞1、＜3.5，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70（50）年。

  最终，河南永威置业有限公司，以起始价18461万元竞得，折合地价约893.82万元/亩，楼面价约3831元/㎡。

  永威城后续用地，周边目前处于开发阶段，在建项目永威城、融创城、商都阜园等项目。

  郑政出〔2022〕12号地，该地块位于管城区长江东路北、尚才路(七里河路)西，使用面积 74300.76㎡，70年城镇住宅(地下交通服务场站用地) ，1<容积率<3.5，起始价122296万元，熔断价140496万元 ， 开发程度七通一平。

  最终以122296万元成交，竞得人为郑州鼎建置业有限公司（郑地），楼面地价4703元/㎡，溢价率0%。

  郑政出[2022]5号(网) ，位于金水区魏河南路南、长安路西，使用面积 46246.33㎡ ，70年城镇住宅(50年地下交通服务场站用地) ，1.1<容积率<3.5 ， 起始价78048万元， 熔断价89648万元 ，开发程度七通现状。

  郑州市金水建设综合开发有限公司以78048万元摘得，楼面地价4822元/㎡，溢价率0%。

  郑政出〔2022〕6号（网）地，该地块位于金水区宏康路(龙门路)南、长安路西， 使用面积23146.42㎡， 城镇住宅(地下交通服务场站用地) ，1.1<容积率<3.5   ，起始价39202 万元，熔断价45002 万元， 开发程度七通一平。

  郑州越武房地产开发有限公司（越秀）以39202万元摘得，楼面地价4839元/㎡，溢价率0%。

  郑政出[2022]7号(网) ，位于金水区索凌路东、魏河北路北 ，使用面积20816.05㎡ 城镇住宅(地下交通服务场站用地) ，1.1<容积率<3.5，起始价34288万元，熔断价 39388万元，开发程度七通一平。该地块为金水区大铺城中村及连片改造项目用地，土地归属二十里铺人才公寓。

  最终被河南卓凯置业有限公司（常绿+国瑞）以起始价34288万元摘得，成交楼面地价为4706元/㎡，溢价率0%。

  郑政出〔2022〕8号（网），该地块位于中原区政和路南、二砂中路东，使用面积18163.76㎡， 70年城镇住宅(地下交通服务场站用地)， 1.1<容积率<5 ，起始价42160万元 ，熔断价48360万元，开发程度七通一平。

  最终以42160万元成交，竞得人为河南国信乐达房地产有限公司（万科），楼面地价4642元/㎡，溢价率0%。

  郑政出[2022]10号(网) 地块位于中原区爱民路(文化街)南、西四环路西，使用面积34791.67㎡，70年城镇住宅用地(50年地下交通服务场站用地) ， 1.1<容积率<3.9 ，起始价 44376万元，熔断价 50976万元， 开发程度七通现状。该地块为安置项目用地，建筑面积小于135685㎡，此类房屋不得进入一级市场销售。

  郑州中豫安开城市建设有限公司（郑地）以44376万元摘得，楼面地价3270元/㎡，溢价率0%。

  （三）3宗合村并用地  

  郑政出[2022]13号(网)，位于管城区南四环北、河东路东，使用面积 50837.85㎡， 70年城镇住宅(地下交通运输设施) ，1.1<容积率<3 ，起始价64973万元，熔断价 74573万元，  开发程度七通一平。

  河南省咏麟置业有限公司以64973万元摘得，楼面地价4260元/㎡，溢价率0%。

  郑政出[2022]11号(网) 地，位于惠济区绿源路北、毓秀路东， 使用面积50928.62㎡，70年 城镇住宅(50年地下交通服务场站用地) ，1.1<容积率<2.9 ，起始价45194万元，熔断价 51944万元， 开发程度五通一平。

  竞得人为郑州惠盛房地产开发有限公司（郑地）以45194万元摘得，楼面地价3060元/㎡，溢价率0%。

  郑政高出〔2022〕1号地，该地块位于高新区弯月西路南、欢河路东 ,使用面积28338.23㎡, 70城镇住宅用地（50年地下交通服务场站用地），1.1＜容积率＜3.6 ，起始价38606万元，熔断价44206万元，开发程度五通一平。 

  郑州高新碧桂园房地产开发有限公司以38606万元摘得，楼面地价3784元/㎡，溢价率0%。

  整体来说，今年土拍主要以资金充裕的国央企为主，部分资金充裕的民企也是机会满满，以当下市场行情看来，不能说冰火两重天，只能说房企拿地更加理性和谨慎。虽然本次土拍没有流拍，但出让的15宗地，几乎近半数被政府托底，期待郑州下半年房地产市场的修复，能够更上一层楼。理性回归的同时，品质和交付能够为郑州书写新篇。