6月22日，天津人民广播电台经济广播FM101.4《安居置业》栏目主持人连线乐居新媒体天津公司主编赵毅，共同在广播中探讨一下随着天津出台公积金新政叠加央行“降息”，目前已经过去将近一个月左右，随着5月29号，天津疫情整体清零，社会秩序逐渐恢复，各类商业领域重新开放，人们似乎重新恢复了日常的活力，而楼市作为商业领域中的一个环节，他的走势又是如何的呢？天津楼市新政策出台后，对市场引发了哪些效果？

  以下为直播实录：

  主持人：赵主编，您好。针对楼市，天津今年陆续都出台哪些政策，我们先给大家做一个盘点吧？

  赵毅：从金融体系的政策来看：第一，5月20日央行宣布5年期以上的LPR下调15个基点，因此结合之前17日下调的首套住房贷款额度，天津首套商业贷款利率降低到4.25%，二套住房贷款5.05%，成本降低。第二，5月27日天津正式执行了公积金贷款新政，其中首套住房贷款上限申请调整到80万元，让购房者享受的额度提升。

  从购房资格角度来看，第一，网传的卖一买一的政策也在推进中，多套住宅的居民，2022年1月1日以后卖掉一套后，可以再买一套。目前来说，可以通过津房置换来咨询该模式的操作。第二，静海区、蓟州区的分区施策的推进，主要是本区没有住房，但有工作的话可以再买一套房子。包括父母随迁、再生育等，目前来看，分区施策，只是在承认套数上取得了突破，贷款仍在按照原来的政策执行。第三，5月17日天津市人民政府发行了《关于支持“滨城”建设的若干政策措施》。其中，对落户和买房政策很快就会大幅度调整。进一步放宽外来人口在滨海新区定居的限制，允许持有滨海新区有效居住证的居民在滨海新区有条件地买房。这将会是对滨海房地产市场最大的利好。

  主持人：那么这些政策的纷纷落地，加上疫情的稳定，天津楼市在6月份出现回暖迹象了吗？

  赵毅：随着进入6月天津疫情的清零之后，部分项目的看房快速重启，到访客户量相比疫情前，确实有10-15%的提升。

  根据贝壳app显示，6月13日-20日开始，整体二手房成交量重新回到日均100套以上，这也回到疫情前的基本成交量。据克而瑞统计，6月第二周全市重点项目单盘平均到访65组，由于疫情已经过去叠加多个项目开盘加推，市场快速恢复到疫情前状态。全市重点项目单盘平均认购在4.7套，认购转化率为7.2%，转化率达到了近一个月来最高值，形成一个V字型的成交模式，在6月6日-6月12日的一周依旧突破1400套，同时平均单盘认购套数依旧突破4.7套。逐渐恢复到5月小长假周期后的水平，购房意愿明显涨上来了。

  几个标签可以衡量市场回暖的模式，第一就是二手房社区中介带看量的增速与活跃度，第二，就是二手房的流通性加速，这一点可以从各区中介交易大厅的客流量来判断，第三就是新房市场集中开盘量提升，目前集中开盘项目相比顺销项目还是偏低，第四就是土地市场的活跃度，因此，从楼市全面回暖的角度看，此时下定论，为时尚早，目前看市场的坡度只是回到5月疫情防控前的正常节奏。

  主持人：我们发现进入6月份，天津新房加推量逐渐提升，6月份谈看进新房市场的整体表现如何？哪个区域表现尤为亮点，原因是什么？

  赵毅：天津新房加推的量也逐渐提升，根据天津住建委网站数据统计，整体销许量相比5月下半月有所增加，但是整体和5月上半月相比，相对下降。由于各大房企冲击630的年中报，因此推盘量增加，特别是结合618的活动节点，特惠房房源量和开盘量也形成激增态势。

  目前来看，天津市场市区以及核心区的部分项目客流和成交量相对保持稳定，举个例子，目前市区整体来看，河西区成交结构一直保持稳定，特别是新梅江区域的项目成交量和成交总价都比较高，同时红桥区在几个新盘的价格带动下，整体均价拉升，西青区以梅江内外两个区域和侯台区域的改善项目为主，所以改善型阶层的需求释放，成为近期的亮点，因为从目前情况下看，新房市场购房人群的客源只有改善和刚需两类，但是改善型项目侧重于总价较高和户型空间较大，因此人们对于地段的认可度较高，相比之下刚需盘在环城来说，占比量较大，针对性不够集中。

  从客户角度分析，目前受到外围城市疫情防护的变化，很多希望落户天津的客户无法回到天津看房，因此对于外围刚需盘的去化量影响比较大，因此很多项目的认购量上不去。

  主持人：说完新房，我们再来关注二手房。二手房目前的成交结构是什么？二手房的整体价格走势如何？

  赵毅：根据中原数据显示，2022年5月，天津二手房成交9913套，在疫情影响下成交套数环比4月下降4%。具体成交的分布中，河西区以1124套排名第一，南开、河东、西青、津南四区也保持成交热度，成交套数都在700-900套区间范围。整体二手房成交结构，从中心城区成交结构来看，二手房市场刚需及刚改仍为市场主流，主力总价集中在250万以内， 70㎡以内的小户型在中心城区流通性较高，50-70㎡成交占比最大。河西区凭借其优质教育资源及保值增值能力位列市区成交套数榜首，成交套数占比市区约41%，成交套均面积60㎡。从板块成交热度来看，和平区的体育馆板块，南开区老城厢、华苑板块，河西区的挂甲寺、越秀路板块是二手房成交最为活跃的片区。从环城四区成交结构来看，二手房成交热点社区仍以刚需为主，套均总价集中在150万以内，其中套均100万及以下成交套数占比55%。

  从价格走势来看，在经历了3-4月份小幅度上涨之后，5 月，天津二手住宅价格下降 2.9%，从5月的重点片区二手房成交价格的涨跌幅来看，和平和汉沽跌幅较大，而大港，宁河，静海，北辰的成交价格略有上涨。

  主持人：不论是购房还是租房需求，市场确实正在重新复苏。一部分客户源于疫情防控前的积压客户量，一部分因为近期信贷调整，开始激发看房的需求。赵主编，对于天津下半年的楼市走势，您有什么预期？

  赵毅：其实从预期角度来说，国家层面和地方政府层面都是以稳为准，从我个人从业十几年的时间来看，天津市场随着疫情趋稳，在政策叠加的前提下，会有一个探底的过程，毕竟天津房地产一直是一个慢反应周期的城市，这个过程的反射弧不会随疫情周期的波动而快速上扬，不能过快的对楼市尚未修复周期下用猛药刺激，需要让天津楼市恢复后，对症下药。

  从未来周期看，人口的流动性，房企的产品以及户型的打造，包括房子所属的学校、地铁、商业、医院等周边附加资源属性，将会成为市场未来人口居住需求的关键点，这些配套所带动的购房需求将会提升房子居住的价值。

  当然，随着今年天津市场新盘项目较少，存量市场的博弈将会成为今年下半年楼市的重头戏，不论是新房存量市场还是二手房的存量市场，性价比高的房源将会成为交易的主流，毕竟我们看国外的房地产市场几十年经验，进入存量化时代，将会是改善与刚需越加分化的时代，人们愈加会把性价比的因素摆在首位。

  下半年天津市场的亮点，或许就在存量市场的角逐上，因为存量市场的去化，才会形成更多的看点。

  主持人：希望购房者能够了解市场的变化，在购房选择上能够有的放矢，那么感谢赵毅主编为广大听众的解答，我们下次再会。

  注：天津经济广播FM101.4《安居置业》直播时间：周一到周五17:00–18:00