大悦城秣马厉兵战狮山

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居韧性 沙乐乐 3.6w阅读 2022-06-24 15:13


乐居新媒体 沙乐乐 发自苏州

一期中签率16%,狮山豪宅项目狮子山澜庭二期马上要开盘了。有小道消息称,狮子山澜庭二期预约已超2500组,而领取预售的仅248套房源,这意味着又是10人抢1套房。

在一些购房者担心抢不到狮子山澜庭时,另一批购房者已经把目光瞄向了大悦城控股狮山永和村项目。

就在6月中旬,大悦城控股狮山永和村地块率先出了项目公示,投资18亿,建设周期32个月。该地块也是苏州2022年首轮集中土拍中成交的15宗地块中进展最快的。

苏州一位地产投资爱好者在看到项目公示信息后坦言,“园区已经满仓,下一个目标是大悦城狮山项目”。

大悦城狮山永和村项目为何关注度那么高,有哪些亮点,将打造什么样的产品?我们先从5月的那场土拍说起。

虎口夺食

东金鸡湖、西狮子山,不管市场如何,千人摇号的场面还是一次次重演。这样的热度也同样体现在土地市场上。

据克而瑞苏州机构此前的公开信息显示,第一次集中供地中园区湖东地块和新区狮山地块,报名参拍的房企均高达21家,其中民企占比超过3成。

2022年5月9日10时,狮山永和村地块(苏地2022-WG-9号地块)率先开拍,在限时报价11轮时,报价超过了中止价,转入一次性报价。用苏州某位地产投资负责人的话说,“一次报价就是买彩票,能不能中大多靠运气”。

最终4家房企进入一次性报价,卓远地产(成都)有限公司(即大悦城控股子公司)成功虎口夺食。

大悦城控股狮山永和村地块成交总价10.52亿元,成交楼面价28124.97元/㎡,溢价率12.5%。在5月9日-10日2天土拍中,该地块的成交楼面价和溢价率均排在第二位,仅次于招商蛇口园区湖东地块。大悦城控股也因此跻身苏州2022年第一次集中供地拿地金额榜前十。

这块地面积不算大,但地段优势明显,所以出让前就已经被很多房企和改善客群盯上了。

大悦城控股狮山地块卫星图

地块与苏州网红打卡点淮海街一路之隔,步行5分钟左右可至龙湖狮山天街,与轨交1号线沙金桥和狮山路站均不远。地块原址永和村按照2021年狮山的施教区划分,对口学校分别为新区实验小学和新区实验初中,都属于苏州公立学校一梯队。拥有这样成熟、优质配套地块在苏州来说真的不多了。

当然,盯上这个项目的购房者,很多也是被它的增值空间所吸引。项目周边二手房源挂牌单价多在6万/㎡左右,部分次新房的挂牌价超过了7万/㎡,而新房售价在3.8万/㎡-4.2万/㎡。目前来看,新房倒挂是比较明显的,但随着新房备案价的逐步放开,以后这个差值是缩小还是进一步拉大还有待进一步观察。

苏州一位资深业内表示,“无论自住还是投资,都只会考虑园区金鸡湖和新区狮山两个板块,因为不会错。”

产品突围

狮山永和村项目自带流量,不愁卖几乎是板上钉钉。产品会不会惊艳就看大悦城控股的实力了。

该地块挂牌期的建设规划指出,住宅设置户数不多于220户,住宅户型建筑面积不小于140平米,装修成本不低于2000元/㎡。以此来看,大概率会做装修大平层产品。

而从最新的项目公示来看,项目总用地面积20772.7平方米,项目拟建总建筑面积约为55420.52平方米,其中计容面积37390.86平方米,不计容面积18029.66平方米。拟建住宅及配套服务用房,住宅户数约190户。项目总投资约18亿元,建设期预计32个月。


住宅户数由不超过220户定为190户,在容积率一定的前提下,要么是户均面积变大了,要么是最大户型面积变大了。这说明大悦城控股有意提升项目档次,去做一个真正意义上的豪宅。

6月20日领取二期预售证的狮子山澜庭,备案均价已经达到了4.15万/㎡,除了底复房源单价较低外,其余房源单价均在4.6-4.8万/㎡之间。结合大悦城控股狮山永和村项目总投资金额、计容建筑面积等多重因素来看,届时单价有可能会逼近5万/㎡。

自2007年进入苏州至今,大悦城控股打造了约12个项目,这些项目在板块内都可以称得上是均好型的改善项目,比如中粮本源、苏州·天悦等。但鉴于项目所处区位都不够核心,大悦城控股始终未能凭借产品力进入苏州房企头部阵营。

此番通过狮山项目的打造,大悦城控股能否在产品力上打一个翻身仗还是很值得期待的。

库存告急

在克而瑞发布的2022年1-5月苏州市区房企全口径销售金额排行榜上,大悦城控股以12.84亿元排在第28位,未进入权益销售金额30强榜单。这与大悦城控股可售货值不足有关。

大悦城控股在苏州目前仅有苏州·天悦(备案名:悦茏雅苑)、悦揽天地和大悦澜庭、苏州紫珺兰园四个项目在售,且四个均为合资项目,大悦城在这三个项目的持股比例分别为50.10%、70%、20%和14%。

大悦澜庭算是这四个楼盘里面卖得最好的,长期居于新区新房销售TOP10前列,但在3次集中开盘后房源剩余已不多。苏州·天悦去年年底已交付,仅剩少量洋房底复。紫郡兰园首次开盘距今已经3年多,房源已经交付过2批,还有少量实景现房在售。悦揽天地虽然开盘时间较晚,但是楼盘本身体量也不大。大悦城控股在苏州的库存已经告急了。

所以,在今年的首轮集中供地中,大悦城控股报名参拍了多宗地块,可见其补仓的决心。

近日,狮山永和村项目拿地公司卓远地产(成都)有限公司(大悦城控股子公司)新增对外投资,投资企业为永悦房地产开发(苏州)有限公司。从股权穿透来看,该公司由卓远地产(成都)有限公司、苏州恒泰商用置业有限公司共同持有,持股比例分别为60%、40%。

这说明,狮山永和村项目后期大概率是大悦城控股和恒泰商置合作开发。而从近两年大悦城参与开发的项目来看,基本都有苏州国企的身影。

狮山永和村项目投资金额是18亿,而苏州住宅项目目前利润率普遍在5-8%,按照8%来算,大悦城控股狮山项目的可售货值大概19.44亿。这对大悦城控股业绩提升来说会起到一波大的助力,但是它要想进入苏州房企销售排行榜10强,恐怕还得在土地市场上继续加仓。

苏州第二轮集中土拍将于6月23日开拍,大悦城控股是否会再次出手呢?

来源:乐居韧性

作者:沙乐乐

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