两家上市房企被神秘富豪玩“废”了

原创地产K线杨宏彬 8.7w阅读 2022-06-27 20:53

文/乐居财经杨宏彬

继去年的地产寒冬之后，违约房企的名单越拉越长。不久前美元债亮起“红灯”的天誉置业，因一笔抵押借款，即刻成为了违约名单上的一员，比市场预期的还要快。

6月27日，天誉置业（00059.HK）发布公告称，公司在一家在港金融机构存在一笔抵押借款，未偿还本金为3.4亿港元。目前所有未偿还本金及利息已到期，而公司无法及时偿还。

换言之，天誉置业已官宣违约。

公告指出，因此笔债券的违约，有可能导致天誉置业其他的境外债权人选择加速清偿，而天誉置业面临的将是交叉违约的风险。

在公告中，天誉置业公布了其他在港续存债券，一共10只，于公告日未偿还的金额合计约为11.91亿港元。暂无今年内到期的债券。

这是今年以来，余斌第二次遭遇“风浪”。上一次是在一个月前，天誉系旗下上市公司*ST绿景（绿景控股，000502.SZ）被深交所终止上市。

*ST绿景“黄了”，天誉置业暴雷，天誉系两家上市公司连遭重击，余斌的“水逆”来势汹汹。

债务危机发酵

实际上，早在12天前，天誉置业的债务危机就已浮出水面。

6月15日，天誉置业公告，一笔尚余本金为2.47亿美元、13%计息的优先票据，本息将于2022年7月8日到期；另外一笔尚余金额2.92亿美元、13%计息的优先票据，利息也在2022年6月16日到期支付。

对于这两笔即将到期的美元债本金和利息，天誉置业称，将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。

这一纸公告意味着，天誉置业的美元债已经亮起了红灯。

据了解，天誉置业需兑付的两只优先票据均在新交所上市，合计未偿还本金5.39亿美元。一笔发行于2019年7月8日，将在2022年7月8日到期，按13%计息，目前尚未偿还本金2.47亿美元，届时到期日需支付的利息1605.5万美元。

另一笔由天誉置业子公司发行于2020年12月16日，将在2023年12月16日到期，同样按13%计息，目前尚未偿还金额2.92亿美元，于2022年6月16日及2022年12月16日，天誉置业需分别支付利息1898万美元。

仅按此粗略计算，在7月8日之前，天誉置业需要准备约2.82亿美元以偿还这两笔美元债到期的本金和利息。当然，该公司在两笔美元债中均有30天的宽限期。

现在看来，不仅天誉置业不仅美元债存在兑付危机，港元债券也直接宣告违约。若美元债没有按期偿还，同样有引起交叉违约的风险。截止目前，天誉置业续存的中资美元债共12只，续存9.56亿美元。

而在2021年的年报中，天誉置业债务危机的爆发已有预兆。截止2021年末，天誉置业有67.77亿元的有息借款需于12个月内偿还，而同期内公司所持的未受限的货币资金仅为13.31亿元，偿债压力巨大。

资本市场的嗅觉是敏锐的，在天誉置业未官宣违约前，曾迎来一次暴跌。4月21日下午，公司股票一根长阴杀出了历史新低，盘中最低跌至0.084港元，跌幅停留在了82.29%，报收0.085港元/股，当日总市值缩水至7.18亿港元。

高息借款推进旧改

“债权人比我们紧张，过几天应该会展期的。展期到2024年凤尾村交付，资金流就变好了。”天誉置业官宣违约后，有投资者表达了乐观的看法。

投资者所提到的凤尾村项目，是天誉置业2020年底经公开招标获取的项目。该旧改项目毗邻红卫地铁站，靠近国际生物医药创新园，占地总建筑面积193.9万平方米，当中总可售建筑面积74.2万平方米。

在债务违约的同时，天誉置业为了推进这个项目仍在进行高息借款。

6月14日，天誉置业宣布，其间接持有97%的附属公司南宁天誉誉浚投资有限公司（以下简称“天誉誉浚”），将向广州市融悦商业服务有限公司（以下简称“广州融悦”）不超过5亿元，还款期限60个月，年化利息14.8%。

据了解，天誉誉浚间接持股的广州天凤有限公司（以下简称“广州天凤”）为凤尾村项目的合作主体。这笔贷款除了高昂利息之外，另一代价就是将广州天凤51%的股权以1.4亿元的价格卖给广州融悦，交易对价以等额方式抵消未偿还贷款金额。

不顾债务违约的风险，还要高息借款推进凤尾村旧改，或如投资者所言，天誉置业是将翻盘的希望寄托在了这个项目之中。

事实上，天誉置业早已把公司的业务重心放在了旧改上。在2021年度公司业务展望中，天誉置业表示，将重新聚焦粤港澳大湾区，暂停拿地动作，将继续推进广州其他470万平方米的城市更新项目落地。

旧改项目开发周期长，资金需求量大，天誉置业在此时押注旧改，或不是明智之举。据了解，除了与广州融悦的借款之外，在2021年5月，广州天凤与广州农村商业银行黄埔支行等3家银行签订银团贷款合同，获银团授信总额不超过82.79亿元，年利率约7%。

给少数股东“打工”

实际上，在前几年，天誉置业一直在向上发展，营收净利都处于逐年增长。2017年-2020年，其分别实现营业收入40.81亿元、61.92亿元、65.91亿元以及77.02亿元，同期归母净利润为5.5亿元、7.51亿元、7.92亿元以及9.51亿元。

2021年，天誉置业转盈为亏，期内营收为76.63亿元，同比仅下降0.51%，而归母净利润却为-2.84亿元，同比大幅下滑129.89%。

现金流方面，从2019年开始，天誉置业的经营现金流就一直存在缺口，2019年为3.39亿元，2020年为10.18亿元，2021年缺口进一步扩大至14.63亿元。

天誉置业在2021年出现亏损的最主要原因，是少数股东对利润的侵蚀。2021年，天誉置业经营利润为6.83亿元，同比下降64.4%，除税后净利则为1.09亿元，同比下降89.09%。

而同期内，天誉置业的少数股东损益高达3.94亿元，同比增长655.44%，是公司期内净利润的3倍有余。同时，2021年天誉置业的少数股东权益为13.92亿元，同比增长211.45%，两者增速明显失配。

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来源：地产K线

作者：杨宏彬

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