文/乐居财经 严明会

9月中下旬，停牌与清盘中的天誉置业（00059.HK）相继交出了四份成绩单：2024年度、2025年中期、2025年度，以及2026年中期。

四份业绩报告，像一面镜子，照出一家出险房企的终点：房地产开发业务从报表上消失，只剩物业管理服务。

但对天誉置业而言，这不是一次主动转型，而是失控后的被动剥离。

余斌的资本之路，一度为人称道，从中医行业进入房地产业，多番腾挪最终拿到两家上市公司——除了天誉置业，还有曾经的A股绿景控股。

而时代的尘埃落下，绿景控股在四年多前就被深交所按下了终止上市的暂停键，而余斌也早已从天誉置业辞任，他控制的股权链，已被押记、接管、转手。

很多很多，连同当年那个把物管推上港交所的上市梦，飘散在风中。

消失的地产

天誉置业原本有四大业务：物业发展、物业投资、物业管理、商业营运。现在，前两块已经不在报表里。

转折点发生在2024年。原因不是出售，而是取消综合入账。

天誉置业认为自己已经控制不了那些从事物业发展和物业投资的附属公司。

这些公司被接管、被强制执行、资产被查封冻结，有的还受“保交楼”政策限制。

前任管理层离职，当地管理层不配合，完整账簿和记录拿不到。

于是，从2024年7月1日起，这些公司被剔除出报表。

2024年因此确认约35.46亿元的已终止经营业务溢利，其中包含约40.28亿元的取消综合入账收益，以及约4.82亿元的经营负值。

这不是现金收入，是会计处理。但它意味着，天誉置业的房地产开发业务，已经不在报表上了。

未来如果债务重组安排计划成功，这些公司的法定所有权还会转给特殊目的实体，彻底剥离。

独撑的物业

如今，天誉置业的持续经营业务，只剩物业管理和商业营运。

2024年，天誉置业持续经营业务收入约1.29亿元，其中物管收入约1.27亿元，商业营运收入约190万元；整体经营毛利率约为55.3%。

2025年上半年，收入约5168万元，同比增16.4%。毛利率50.7%。但到了2025年全年，收入约1.15亿元，同比下降11.1%；其中物管收入约1.14亿元，商业营运收入80.1万元。

2026年上半年，收入约5110万元，同比减少1.2%；其中物管收入约5072万元，商业营运收入只有35.6万元。毛利率升到56.6%。

物管业务本身还在赚钱，但规模在萎缩。

2024年末，天誉置业物业在管面积约335.7万平方米；而2026年6月末在管面积降到约289.3万平方米，期末已签约物业数量15个，签约总建筑面积398.9万平方米。

在管物业数量从17个降到16个，再降到15个；覆盖城市从8个降到7个；员工也从376人降到353人，再降到约332人。

收入下降，就是因为丢盘。而毛利率上升，则是因为成本控制，不是因为提价。尽管如此，天誉置业并未能实现盈利。

2026年上半年，天誉置业经营录得负值约1082万元，财务费用净额约2.43亿元。毛利约2886万元，未能覆盖财务费用的一半。

董事会剩下2人

乐居财经《物业K线》注意到，核数师对2024年报和2025年报均不发表意见。

原因有两个：一是无法确认取消综合入账附属公司的控制权丧失日期和相关财务影响；二是无法确认公司按持续经营基准编制报表是否适当。

2025中报和2026中报，则未经核数师审阅，审核委员会也没有成员。

目前，天誉置业董事会只有一名执行董事张国成、一名非执行董事李建文。

没有独立非执行董事，审核委员会没有成员，公司秘书职位空缺，薪酬委员会和提名委员会不合规，董事会单一性别，多项上市规则条款未能遵守。

天誉置业解释，不合规是因为董事辞任。按上市规则，应在三个月内委任合适人选填补空缺。但其于2025年11月14日被颁令清盘，物色人选的工作已经中止。

根据上市规则，连续停牌18个月，联交所可以取消上市地位。天誉置业自2025年4月1日起暂停买卖，其18个月期限将在2026年9月30日届满。

今年4月10日，天誉置业与Lion Wealth Management Limited订立独家协议，授予六个月独家专有期限。联合临时清盘人已就修订后的重组建议与债权人进行第二轮磋商，并向香港高等法院申请召开债权人会议。

2026年9月18日，聆讯已获批准召开债权人会议。

但时间非常紧。联交所复牌指引要求公司刊发尚未公布的财务业绩、证明遵守上市规则、告知市场重要信息、撤销或驳回清盘令、重新遵守董事会组成等规定。

天誉置业已在2026年9月17日提交复牌建议。如果复牌建议无法推进，联交所将取消公司上市地位，公司很可能被清盘。

行业很大

事实上，天誉置业也曾计划分拆物业独立上市。

那是在2021年3月，余斌将物业服务从天誉置业旗下进行分拆，并以天誉青创智联服务（以下简称“天誉服务”）的公司名字，向港交所递交了招股书。

那个时候（截至2020年12月31日），天誉服务有超2亿的营收规模和半亿的利润量，其版图涵盖中国14座城市，位于一二线城市的物业所占约83.2%，订约总建筑面积为940万平方米，在管总建筑面积为470万平方米。

天誉置业的案例，是出险房企“缩表”的极端样本。房地产开发业务不是卖掉的，是失控后从报表消失的；物管业务成了最后一块能产生现金流的资产，但它太小，面对的债务太大。

中国物业管理行业仍然很大。

天誉置业在公告中提到，行业在管总建筑面积超过340亿平方米，市场规模接近2.5万亿元。

行业正在从“增量扩张”转向“存量深耕”，增值服务收入占比预计在2026年超过40%，城市服务、居家养老、社区医疗、家政服务、科技赋能都是方向。

天誉置业的物管业务，还很小。其计划拓展独立第三方物业开发商，减少对剥离集团成员的依赖，也要升级智能平台，参与城市更新和基层治理；积极捕捉增值服务快速增长的市场机遇

这些方向没有错，不过都需要钱、人和时间。

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