旭辉建管“从0到1 ” | 代建风云②

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 10.4w阅读 2022-07-07 13:36

 文/乐居财经 李奕和

  7月5日晚九点,旭辉控股董事会主席林中的朋友圈更新了一条新动态。“旭辉建管蓬勃发展,22年上半年新获取29个项目,加速拓展代建版图,获得多方认可。” 

  文字间插入了“撒花”和“奋斗”的小表情,透着满意与期许。

  房地产开发的增量天花板渐现,轻资产代建成为房企未来业务的重要增长极。有人早早布局,抢占先机;也有人涉身较晚,却大步快跑,奋起直追。

  要给旭辉在这两者中归类,无疑属于后者。

  2021年是旭辉建管元年。蹒跚学步,却仅用一年的时间,获得了280万平方米的合约面积,实现代建费4.7亿元。快速实现了轻资产代建的从0到1。今年上半年继续新拓展项目29个。

  作为“同心圆战略”的要素之一,代建被认为是旭辉未来创新业务中至关重要的一部分。

  按照今年3月,董事局主席林中在业绩会上的表态,未来五到十年,旭辉包括物业、公寓、代建、商业在内的轻资产业务,要占收入比重的30%-40%。这对旭辉会是一个略显艰难而又有巨大诱惑力的数字。

  2021年,旭辉营业收入1078.35亿元,物业销售占比95.2%,租金、物业管理等业务的占比尚不足5%。这个代建的后来者有自己的目标,那就是,要在未来成为“代建行业重要的一员”。

  “轻重结合”模式

  轻资产代建,是旭辉“同心圆战略”的重要因素。去年底,面对行业进入增长缓慢期,土地、金融红利不复存在,而房企过往高负债扩张模式风险逐渐显现的新常态,林中在2022新年献词中,为旭辉吹响了三五变革的号角。

  他认为,为寻求新的增长点和新的经营模式,旭辉三五会坚持一主多元的“同心圆战略”,围绕主业布局及大力发展相关多元化业务。

  在这个“一主多元”的战略里,住宅开发为主业,物业、长租、商业、建管、教育、健康、科技、城市更新、建筑等,都成为旭辉未来利润的锚点。而代建业务的旭辉建管更被与物业、长租、商业放在一起,成为旭辉除地产开发外最重要的四大要素之一。

  这里面有个值得注意的地方,旭辉的长租版块起步于2016年,商业起步于2010年,物业更早在集体成立之初已经进入,并在2018年完成上市。相比之下,旭辉建管成立于2021年,可谓“出道即巅峰”。也由此可见旭辉内部对代建的重视程度。

  事实上,行业的增量开发迎来天花板,且近年的高负债风险频发也让房企的战略逐步“由重转轻”或“轻重结合”。这当中,物业管理、商业运营输出以及代建成为了地产开发商寻找新增长极的理想地。

  如刚过去的7月5日晚间,经历了长时间债务重组的华夏幸福就宣布,将在2022-2025年的三年内,以住宅开发和资产管理为基础,以产业新城为平台,转型成为产业新城服务商。

  这样的背景下,"轻重结合"亦是旭辉着力构建的业务模式。今年3月的业绩会上,林中就表示,旭辉未来五年会大力发展轻资产业务,特别是包括永升物业、公寓租赁、代建业务、商业运营业务的轻资产类业务。

  “旭辉希望这些轻资产类业务通过五到十年的努力,未来能占旭辉整个收入比重的30%-40%,使旭辉具备穿越周期的能力。”林中称。

  作为旭辉在去年新成立的业务板块,旭辉建管为政府、国有及私营企业、金融机构、个人投资者等提供前期管理、规划设计、工程管理、成本管理、营销服务、客户服务、交付管理及前期物业督导等服务。

  而其涵盖的项目类型包括住宅、商业、办公、酒店、租赁等,合作模式则覆盖商业代建、资本代建、政府代建、企业定制代建以及管理咨询等。

  特别在资本代建领域,由于房企债务暴雷不断,五大资产管理公司手上的项目越来越多,旭辉执行总裁陈东彪曾表示,代建的机会也越来越多。“旭辉目前做的工作就是提前给资产管理公司提供技术支持、专业支持,实现更好的金融机构的重组和并购。”

  据了解,截止2022年6月底,旭辉建管累计在管项目35个,分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都、合肥、宁波、石家庄等重点城市,累计在管总建面超700万方。

  代建加速度

  近几年里,房地产企业对轻资产重视的一个直观表现是,纷纷将旗下物业及代建业务进行独立,并推动分拆上市。物业领域不用多说,至今仍是一股潮流。而仅轻资产代建来说,绿城管理已于2020年7月登陆港交所,中原建业也在去年5月成功赴港上市。

  据此前乐居财经不完全统计,如今,开发商入局代建的已有碧桂园、万科、华润置地、龙湖、招商蛇口、中海地产、滨江集团、建发、金地、世茂、新城、雅居乐等超40家房企。

  另一方面,不仅资本市场风起云涌,代建火热引起的行业人员变动也常见诸报道。

  今年4月,原世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉离职后,加入了中交地产担任该公司代建板块总经理。而此前,行业炽手可热的明星经理人、原阳光城集团总裁朱荣斌,也辞职下海,成立海南荣乐建设,开始了在代建业务的布局。

  反观旭辉的代建业务,虽然成立较晚,却已在短短一年多时间里,凭借自身的行业影响力快速扩张。2020年,旭辉建管成功携手西安浐灞发展集团,承接西安市二环浐灞旭辉·国宸府全流程的顾问服务与销售工作。项目位于未央区浐灞生态区,总建面15.34万平方米,已于今年5月面市。

  2021年10月,旭辉建管与连云港侨治房地产达成合作,承接灌南县高铁站东总建面12万平方米项目的建设管理。今年6月26日,这个旭辉在江苏的首个代建项目,都会江来的项目名亮相。

  而上个月的6月6日,旭辉建管还与常瀛置业在北京、石家庄、邯郸三地同步举行了战略签约仪式。除双方首个代建合作项目正式落子邯郸外,旭辉永升服务也将与常瀛置业共同成立高品质物业服务公司,邯郸项目将成为新物业公司的首个服务项目。

  据了解,2022年前六个月的时间里,旭辉建管已先后新获取项目29个,包括政府代建(含国资平台)项目4个、商业代建(含管理咨询)项目21个、资本代建项目4个,实现了商业代建、资本代建、政府代建及企业总部等业务模式的突破。

  乐居财经《地产K线》查阅了解,旭辉建管(全称:海南旭辉建设管理有限公司)目前注册资本700万,法定代表人、执行董事兼总经理为旭辉控股执行董事、执行总裁陈东彪。

  该公司由旭辉集团直接持股65%,剩余35%由上海翊昶持有,后者由杨欣持股99%。杨欣为旭辉控股执行董事、CFO。目前,旭辉建管对外投资10家企业,包括北京旭辉丰代建设、成都卓琛建设、西安旭丰卓建设、长沙旭辉丰裕建设等。

  加速跑马圈地的背后,隐藏着旭辉建管巨大的野心。根据三个月前陈东彪业绩会上的表述,代建将是旭辉未来大力发展的轻资产业务之一。“我们相信旭辉在未来几年,能够成为代建行业的重要一员!”

来源:乐居财经

作者:李奕和

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