伟星挤入拿地榜20强之谜,谁是它的“提款机”?

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 吕秀伦 8.0w阅读 2022-07-20 10:44

文/乐居财经 吕秀伦

眼看在杭州,抢不过滨江、绿城,一家浙系房企便绕道跑到了安徽。它就是伟星置业。

在安徽当地,伟星的深耕超乎想象,经常被外界误认成安徽本土房企,甚至在芜湖本地有这样一个宣传语“住在芜湖,住在伟星”。

不久前,伟星在合肥第二轮集中供地中更是连拿两宗地。在当地业内人士眼中,“合肥每次供地,伟星都会来,一下报名好几宗地,光保证金就是大几个亿。”

就全国而言,伟星在房产领域或许并未有多大名气。但说到纽扣,他却是名副其实的“大王”。2004年,伟星集团旗下伟星股份(002003.SZ)成为中国纽扣和拉链行业首家上市公司。

一枚枚小小的纽扣,支撑起如今伟星股份100亿的市值。但伟星老板章卡鹏却并不满足,在寻找集团新的支柱产业时,除了服装辅料、新型建材,他还盯上了房地产。

说到底,毕竟一枚小小的纽扣售价无非一两毛,但是一套房子的售价却达数百万元。比起纽扣的小钱,显然地产来钱更快。

凶猛的拿地节奏,让伟星这家名不见经传的房企,竟然在上半年跻身至拿地榜前20名今年1-6月,伟星以99.3亿元新增土地价值排名第18位;同期,它还以新增土地建面129.2万平方米排名第14位。

眼下,民营房企风光不再,都不敢轻易拿地。伟星是如何做到在安徽、浙江、江苏等区域跑马圈地,这位“不差钱的主”的资金又来源于哪里?

拿地榜上的生客

在今年夏天合肥第二轮集中土拍中,伟星如期赴约。

6月28日,伟星置业夺得当地热点地块高新区GX202209号,总价约9亿元,溢价14.6%。据了解,该地块有6家房企投报品质建设方案,包含华地、新华、伟星、龙湖、徽创、邦泰。伟星却在一众房企中胜出。

而四天前,肥东县FD202206号地块也被伟星以总价8.327亿元揽入怀中,单价800万元/亩,居住楼面价5454元/平方米。

实际上,在首场合肥集中土拍中,伟星就积极备战参与。3月25日,伟星以1140万/亩竞得瑶海区YH202202号地块,总价11.8亿元,溢价率10.68%。

除了合肥外,伟星还在安徽另一个重要城市——芜湖跑马圈地。6月15日,芜湖2217号地块成功出让,成交总价7.1亿元,3家房企参与拍卖,最后由伟星置业成功竞得,楼面地价7437元/平方米。

在安徽,伟星拿地的野心不亚于一些头部房企。机构数据显示,伟星、保利发展、安徽万像控股上半年拿地势头较猛,拿地面积位居榜单前三甲。其中,伟星拿地超45万平方米,拿地金额66.56亿元。相较去年同期上涨46%。

在销售业绩方面,伟星同样位列安徽第一梯队。数据显示,伟星在安徽上半年销售金额为92.32亿元,仅次于碧桂园的95.48亿元,夺得亚军。而伟星这一业绩数据要远超龙湖、招商蛇口等知名房企。

“伟星房产在安徽的口碑,主要源自于芜湖。作为外来的浙系房企,伟星一直被安徽人误以为是芜湖本土房企,可见其在当地的影响力。”安徽业内人士表示,甚至在芜湖有这样一个宣传语——“住在芜湖,住在伟星”。

2020年起,伟星“重回”合肥(此前只有伟星公馆、伟星国宾台2个项目),短时间内快速落下玖都荟、玖玺台等数十个项目。上述人士表示,“据不完全统计,伟星已在芜湖、马鞍山、合肥等城市已先后落下23个项目。此前伟星好像还与银行有合作,是个不差钱的主。”

而伟星在老巢浙江,却不敢在杭州贸然抢地,只敢在周边的宁波、台州拿地。

例如,1月浙江伟星(全称“浙江伟星房地产开发有限公司”)竞得宁波鄞州区YZ08-02-a8地块,成交价21.76亿元,溢价率14.77%。更早之前的去年11月,浙江伟星竞得台州临海大洋街道东方大道北侧、东洛河路东侧商住地块,成交价2.58亿元。

不过,极速扩张下的伟星也收到了一纸行政处罚。6月21日,伟星置业全资子公司合肥星煌置业未取得《建设工程规划许可证》进行建设案,被肥西县城市管理行政执法局处以153398.42元罚款

同时,伟星也迎来了口碑方面的差评。此前的2020年7月,业主维权称,芜湖伟星雍璟台,虚假宣传,欺诈购房者。其中就包含虚假宣传窗户,货不对板,价值不符;虚假宣传门厅大堂内部造型等6项问题。

上市公司成“提款机”?

不仅浙江、安徽,伟星还跑到了江苏抢地。7月12日,南京2022年第二轮集中供地中,伟星置业以总价21.2亿元底价摘得NO.2022G43地块。

放眼全国,伟星拿地的节奏也依旧凶猛。今年上半年,伟星以99.3亿元新增土地价值排名第18位,同期,它还以新增土地建面129.2万平方米排名第14位。

扩张之下,也催生出伟星旗下庞大的规模。以伟星置业(全称“安徽伟星置业有限公司”)为例,该企业成立于2004年12月,注册资本10亿元,旗下已有36家子公司,并且几乎均为伟星置业100%持股。

在公司股权上,伟星置业由临海慧星、伟星集团各持股75.25%、24.75%。股权穿透可知,临海慧星由章卡鹏、张三云、吴水方等14人各持有3.3735%-17.5904%不等股份,其中章卡鹏为公司大股东,持股17.5904%。

伟星集团则由章卡鹏、张三云、朱立权等26人持有1.0256%-15.9743%不等股权,其中章卡鹏依旧为公司大股东,持有15.9743%。

值得注意的是,伟星置业也仅是章卡鹏旗下的一块地产拼图。除此之外,伟星集团名下还有云南云县亚太投资置业、云南江海投资开发、临海市伟星房地产、马鞍山伟星房地产、浙江伟星房地产等一众地产企业。

众所周知,在地产行情不景气的当下,诸多民营房企纷纷减少拿地进行御寒。这时,缘何伟星房产在逆势而上,进行跑马圈地?伟星的钱来自于哪里?

一方面,未上市的企业往往通过股权出质进行融资,伟星房产自然也不例外。

例如,去年年底,伟星置业将合肥国伟置业价值1亿元股权数额出质予浙商银行合肥分行;去年9月底,伟星置业还将合肥伟星星资置业价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。

另一方面,伟星集团还是浙江临海湖商村镇银行的股东,持有9.9%股份,这或许也可为其融资助力。

值得关注的是,伟星置业股东们还有两家上市公司可以充当“提款机”。

7月12日,伟星新材公告披露称,公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股,质权人为中国农业银行临海支行。对于资金用途,双方表示用于“经营”。这个范围或许就大了,并不排除其为旗下地产企业“输血”的可能。

截至7月12日,伟星集团已累计质押伟星新材约2.27亿股,占其所持股份比例为37.64%;临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股,占其所持股份比例为38.24%。

此外,去年6月,伟星新材二股东临海彗星还以集中竞价交易、大宗交易的方式减持股份4601.64万股,集中竞价减持均价为22.12元/股,大宗交易减持均价为21.13元/股,共套现9.98亿元。

不止伟星新材,伟星系还有另一家上市公司——伟星股份。

去年7月,伟星集团质押了伟星股份3.92%股份予民生银行杭州分行,用途为“融资”。不排除伟星集团会拿这笔钱给地产板块“输血”。截至2021年底,伟星集团质押了伟星股份1.28亿股,占公司总股本的16.5%。


章卡鹏的生意版图

实际上,章卡鹏旗下的资本帝国远不止房产板块这么简单。资料显示,伟星集团创建于1976年,总部位于浙江台州临海,公司产业涉及服装辅料、新型建材、房地产、水电、金融投资等领域。

例如,伟星集团治下的伟星资产管理(上海)有限公司,也不容忽视。它对外参投了金宇生物技术股份、睿力集成电路、杭州中欣晶圆半导体、帝科股份、砺铸智能、国人射频通信、F5未来商店等电子智能企业。

又如,伟星创业投资名下投资了正特股份、星锋智能、博润工业、深川股份等。

当然,伟星最引以为傲的还是在于自主培育出了两家上市公司,其中伟星股份是中国纽扣和拉链行业首家上市公司;伟星新材是中国唯一一家以PPR管道为主导产品的上市公司。

造就这一传奇的关键性人物便是章卡鹏。1965年生人的章卡鹏实际上是伟星的第二代领导人。他于1982年进入伟星,从一名普通工人逐步成长为伟星集团董事长、总裁。

上世纪70年代,伟星之父明丕白从几间破房和几套土设备做起,带领一帮村民经过数年经营,建立起了以纽扣为主业的多元化伟星帝国,并完成了公司从集体所有制到股份制民营企业的改造。这或许也是如今伟星集团、临海彗星自然人股东多的原因之一。

1985年,明丕白开始对企业骨干的培养作出计划性安排,章卡鹏便在其中。1998年,明丕白在集团经营会议上表示,“前几年,要说搞工厂管理我肯定比卡鹏强,后来为了企业更大发展,我就让卡鹏管工厂的事。”

同年4月,明丕白在深圳遭歹徒袭击,不幸遇难。明丕白之妻胡素文接过丈夫第一大股东身份,成为公司掌舵人。两年后,章卡鹏接替胡素文升任公司董事长。

在此期间,伟星集团股权经过一系列变更,章卡鹏成为如今持有公司15.9743%股份的第一大股东。胡素文也从持股最高时期16.7%降至如今的4.3394%。

当上大当家后,服装辅料并不能满足章卡鹏的雄心,他也在为伟星寻找新的支柱产业,例如地产、金融等。

与此同时,章卡鹏还盯上了资本市场。2004年6月,伟星股份在深交所成功上市;六年后的2010年3月18日,伟星新材也在深交所上市。

眼下,一枚小小的纽扣,却撑起了伟星股份超100亿的市值。自豪的同时,章卡鹏或许还在为另一家上市公司伟星新材而忧心。

财报显示,2021年,伟星新材的营业收入为63.88亿元,同比增加25.13%,净利润为12.23亿元,同比增加2.58%,几近“原地踏步”。

事实上,早在2019年,伟星新材的净利润增速就开始大幅度放缓。其在2019年的净利润为9.83亿元,比2018年仅增长0.5%。2020年,伟星新材的净利润为11.93亿元,同比增加21.29%。不过,这一年,非经常性损益给伟星新材带来不少净利润。

当然,净利润的增减与毛利率不无关系。2021年,伟星新材的毛利率为39.79%,同比下降8.52%。这已是伟星新材毛利率连续三年同比下滑,2019年、2020年,伟星新材的毛利率分别为46.43%、43.50%,同比下降0.72%、6.33%。

但相对于一枚纽扣售价1毛左右来说,房地产却是一个挣快钱的生意,一套房子确是能卖出百万元。其进军金融、水电等产业亦是如此。数据显示,伟星房产在今年上半年以全口径销售金额122.9亿元位列百强房企第69位。

眼下,伟星在地产领域的频频逆势拿地,或是未来“赌”定地产。



来源:进深News

作者:吕秀伦

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