保利物业:保规模,不保“利”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 7.7w阅读 2022-07-25 19:14

  文/乐居财经 邓鑫妮

  年报较量告一段落,2022年中报已经在来的路上。

  近日,中金公司给保利物业(06049.HK)2022年上半年的业绩做出预测:上半年收入将同比增长20%,净利润同比增长23%,符合市场预期。

  不过,中金公司仍下调了保利物业近两年的盈测,即下调2022年和2023年盈利3%和4%至10.6亿元和13.4亿元,目标价下调6%至68.1港元。

  中金公司还表示,考虑到上半年疫情扰动、房地产市场环境波动等外部不确定因素影响,收缴率或有下降,应收账款快速增长,现金流承压。

  近些年,保利物业已经逐渐放弃收并购的盘子,多次下调收并购的预备金额,挪作他用。收并购减少,关联方输送和市场竞标扛起大旗。

  尤其是市场竞标,需要分摊更多的外拓压力。中金公司提到,保利物业可能存在的风险就包括竞标外拓进展不及预期。

  保利物业的市场外拓中,公共及其他物业增势良好。不过就目前的情况来看,公共及其他物业的物业管理服务落入了收入与规模不匹配的怪圈,即五成的规模只贡献了两成的收入。

  这也是外界长久以来关注的话题,保利物业整体收入稳健增长,但其毛利率相对较低的物业管理服务收入占比超六成,变相拉低了整体盈利水平。

  公共等物业面积和收入剪刀差30%

  保利物业的身影,活跃在各大招投标名单中。

  7月21日,保利物业联合体中标河北蔚县城乡环卫一体化PPP项目,中标金额5808万元/年,服务时间24年2个月,总服务金额约14亿元。

  这是近期市场上的一个大单,为了提高中标几率,保利物业联合其他企业一起竞标,其为联合体牵头方,河北高速集团生态建设有限公司为联合体成员方。

  不难发现,保利物业现身的项目多与城市服务挂钩,而这与其战略布局有关。

  2022年是保利物业深耕公共服务领域第二个五年的开端,“环卫一体化”是其公共服务中的核心产品之一。

  事实上,早在2016年保利物业就开始了第一个城镇服务项目,截至2021年末,保利物业已经进驻93个城镇景区项目。

  诚然,进入城市环卫的门槛不低,但巨大的市场空间仍吸引着不少企业入局,竞争日趋白热化。

  不仅有玉禾田、龙马环卫等“原住企业”守着地盘,碧桂园服务、万物云和中海物业等头部物企也早早入局。

  据克而瑞物管2020年统计数据,其中头部环企的毛利率均值为26.8%,在管面积TOP5物企均值为28.1%,环卫服务的毛利率与物业管理服务大致相当。

  保利物业的毛利率不占优势,在规模前五的上市物企中,彼时保利物业毛利率最低,是唯一一家未达均值的企业。

  盈利能力偏低并非一朝一夕,近几年,保利物业的毛利率以及净利率水平一直在上市物企中的低位徘徊。

  截至2021年12月31日,保利物业年内溢利约为8.7亿元,较2020年同期增长约25.1%;其中净利率约为8.1%,较2020年的约8.7%下降约0.6个百分点。

  期内,保利物业毛利约为20.15亿元,同比增长约34.4%,毛利率约为18.68%,与2020年基本齐平。

  其中,毛利率最低的一项业务是物业管理服务14.3%,而该业务是保利物业的第一大营收业务,2021年收入66.7亿元,占总收入的61.9%。

  主营业务的盈利能力和收入占比错位,盈利负重前行。

  保利物业大力发展公共物业,在其业务板块中公共及其他物业的在管面积占51.6%份额,但只提供物业管理服务21.9%的收入,二者剪刀差接近30%。

  3月16日的业绩发布会上,管理层坦言,未来毛利率依旧有下行压力,“因为我们的公共服务占比是会提升的,而它的毛利率水平是低于总体毛利率。”

  社区增值投多收少

  保利物业有意调整目前的状况,欲将更多精力投注到营收效果好但收入占比较低的增值服务上。

  2021年7月16日,保利物业用于战略投资和收并购的资金“对半砍”, 这是继4月份的首次减少后,第二次“动刀”并购金。

  两次调整之后,用于战投和收并购的金额从29.74亿港元减少至9.6亿港元。而两次从并购金中扣除的资金,最后都划到“开拓增值服务”上。

  一边加码增值服务的资金,一边积极外拓业务,截至2021年底,保利物业用于开拓增值服务的募集资金已花去31.6亿港元,远超过收并购以及数字化升级所用资金,目前该项募集资金储备仅剩下1.02亿港元。

  然而高额投入的增值服务业务板块,其收入增速依旧小于物业管理服务和非业主增值服。截至2021年12月31日,保利物业社区增值服务的收入约为23亿元,同比增长31.6%;而物业管理服务和非业主增值服务收入涨幅分别为34.8%、35%。

  此外,2021年社区增值服务的营收占比较上一年同期还下降0.4个百分点,为21.3%。

  在增值服务的毛利率上,保利物业还是有所精进。2021年其社区增值服务收入毛利率取得31.4%,较去年同期增加1.23个百分点。

  但是依旧低于上市物企均值,去年上半年公布数据的32家物企社区增值服务平均毛利率达到了47.63%。

  即便如此,保利物业依旧表示出对社区增值的信心,“我们认为社区增值服务有长久发展潜力,因为居民消费场景在快速变革,需求在社区不断下沉;政府鼓励社区承接居民服务,政策端会有更多有效的措施。”


来源:乐居财经

作者:邓鑫妮

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