“3万+”成房价天际线 西安改善豪宅集中上线多遇阻

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 4.0w阅读 2022-07-31 15:20

“3万+”成西安豪宅天际线

  乐居新媒体  高明东 发自西安

  7月25日,西安住建关于最新一批商品住房销售价格公示中,金泰·唐618(备案名:金泰·青龙台)首批次104套房源价格公示,数据显示该批次房源毛坯均价28586.93元/㎡,最高单价已破3万元/㎡。

  就在6月底,招商地产双盘同期线上登记,信息显示,招商西安序28套房源均价37424元/㎡,招商央玺42套房源均价31290元/㎡,两座楼盘最终仅有26组购房意向通过核验。

  西安商品住宅市场中高端改善盘价格遭遇瓶颈,“3万+”似乎成为难以逾越的门槛。

  产品力走入“误区”

  回顾过往,自2020年以来,商品住宅价格公示平台中“3万+”出现仅有9次6个楼盘,换句话说,真正冲击过“3万+”门槛的楼盘寥寥无几。

  与价格走势同步的是,商品住宅在产品力方面的提升在近年来一直裹足不前,“品质提升”的呼声早就沸反盈天,但实际取得的突破甚微。

  从今年入列“3万+”阵营的招商西安序的情况来看,首批入市的28套房源,最小面积为305㎡,360㎡以上的户型有15套。把面积做大,好像成为提升产品品质的必选项。这样的情况在招商央玺同样存在,最近一批次42套推售房源户型区间205-279㎡,230㎡以上户型为主流产品。

  做大,就代表品质提升吗?实则未必!产品力的提升应该更多从智能家居、绿色科技、人性化服务能方向着眼,而并非一味求大。

  除了放大户型,品质提升的呼声也催生出“河景大盘”、“生态居所”,代表性楼盘包括名噪一时的源邸壹号、自然界河山,虽然周边的生态环境对住居品质确有提升,但针对行业整体水平的带动作用并不明显。

  户型结构的“创新”也成为品质提升的新路子,在招商西安序和招商央玺的大面积产品中,278.85㎡三室两厅一厨四卫、370.06㎡三室两厅两厨四卫让不少购房者“眼前一亮”,这种“多厨多卫”的户型设计是切实从需求出发还是标新立异,也引发了行业内外不小的争议。

  被迫产生的“精装包”

  如果说把户型最大、把河景做卖点的做法算是强行提升品质的话,那其实并不是开发商的本意。

  曾有行业内人士透露,在土地价格、建安成本不断提升的市场压力下,开发商要保证现有市场口碑,还要兼顾品质提升,更要确保利润率,这实在有些为难。

  “房价要稳”,这是各地楼市的统一要求,在此大背景下,成本上升和品质提升之间形成了不小矛盾,如何能在获批价格的范围内实现“三全其美”,“精装包”的出现成为了一种偶然的必然。

  在毛坯时代,偶尔会有开发商提供给业主选择“精装房”,这个套路实在过于明显而不被广泛接受,但在精装房成为主流产品的现今,“精装包”的出现对于购房者来说似乎有些画蛇添足。

  素以高品质、高科技产品著称的西安金茂,在今年内推出南北两大产品,高新金茂悦园和大明宫金茂府先后入市。此前,长安金茂府和未央金茂府的交付口碑不错,“五恒系统”也得到了市场认可,但对应产品的高附加值却带来了新的问题。

  2018年9月28日,西安金茂经过24轮的激烈竞价,最终以77720万元、溢价率42.03%的代价拿下未央湖板块117.379亩商住用地,经测算地块楼面价达到了6621元/㎡。至2020年未央金茂府首开,130套房源预售均价25012元/㎡。

  2021年6月和12月,西安金茂先后在高新鱼化板块和大明宫摘地约169亩,经测算金茂鱼化地块楼面价13429元/㎡,大明宫地块楼面价也达到10930元/㎡。

  根据最新消息显示,高新金茂悦园和大明宫金茂府新品房源价格分别为24031.99元/㎡、23556.60元/㎡,换句话说,与此前的未央金茂府相比,西安金茂今年推出的两大新品在楼面价上近乎翻倍,但获批预售价格均有不同程度的降低。

  摆在面前的问题是,在现有价格体系下如何不降低品质?“精装包”的出现看似合理实则无奈,在走访金茂两个项目的同时了解到,虽然“精装包”名义上属于选装,但实际成为购房必选,而结合金茂产品体系来看,“精装包”也无法放弃。

  高端需求锚定二手房

  商品住宅的无奈在二手房市场上的体现并不明显,早前有“学位”加身的高新某二手房,售价早已突破顶豪新房,“一二手倒挂”也一度成为热议话题,随着“民转公”的节奏不断加快,高新、曲江不少借“学位”飙高价的二手房源逐渐降温,而这些房源也成为高端需求的一大关注热点。

  相比起招商浐灞双盘、自然界、源邸壹号等新房,曲江有不少二手房源在品质和区位上也可以满足高端购房需求。

  以招商西安序为例,一套369㎡三室两厅两厨四卫户型总价已经逼近1400万元,同样的价位也可以在龙湖曲江盛景找到5室3厅、364.2㎡的房源,当然二手房市场存在较大的个体差异,但高端购房需求的选择空间更大。

  同时对于终极改善型购房群体来说,能否实现销售语言描述是一大困惑,打铁还需自身硬,高价高质是理想状态,但也有价格标高但实惨的先例,若由此想来,二手房几乎没有置业风险,似乎更适合大手笔的购房计划。

  今年早些时候,曾被万众瞩目蓝光、阳光城的高端楼盘默默偃旗息鼓,虽然房企爆雷的成分居多,但由于价格和产品两大层面存在的分歧而形成的不协调现象,正在楼市中不断加剧。

  有乐观态度认为,本轮行业调整已近尾声,住宅类产品最终将向基本居住和高端改善两大需求集中,作为代表一个城市人居水准的制高点,3万+的售价不应该成为向上的阻力,而购房群体的诉求始终不变,那就是——不怕花钱,但钱要花的值!

来源:乐居新媒体

重要提示: 本文仅代表作者个人的立场和观点,并不代表乐居财经的立场或观点。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系方式:400-606-6969或ljcj@leju.com。

网友评论

最新文章推荐

5亿美元债如期偿还 年内建业地产已无到期美元债

8月8日,建业地产发布公告称,已向8月票据付款代理人电汇全部金额,用于偿付未偿还本金及利息。

原创 乐居财经 刚刚

夏鼎质押股权融资“解渴”,浙江美大市值蒸发48亿

股价15个月跌去36.5%。

原创 乐居财经 刚刚