直说了!国际消费中心城市,要靠BID!

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  万商俱乐部 1/6图片工作室 9.0w阅读 2022-08-06 10:37

文章来源于丈量城市,作者1/6图片工作室

关键词:

消费中心城市 | 激活老城 | 商业运营模式

商业文旅 | 城市更新

2021年7月,北京、上海、广州、天津、重庆,成为率先开展国际消费中心城市培育建设的城市。

▼ 重庆作为国际消费中心城市培育建设的城市,社会消费品零售总额已经过万亿

早在2015年,我国就已出台了一系列推进城市高质量发展的政策。2018年,北京、上海等9座城市成为国家中心城市。

2019年,商务部等14部门联合印发《关于培育建设国际消费中心城市的指导意见》,颁布国际消费中心城市评估指标体系,如国际知名度、消费繁荣度、商业活跃度等等。

▼ 北京三里屯太古里是城市国际化的消费中心之一

也就是说,国际消费中心城市作为「内循环」主战场的顶层设计由来已久,并不是疫情影响之下,提振经济的应急之策。

「消费城市」概念,由研究报告《Consumer City》(2000年,埃德·格莱泽、杰德·科尔科等经济学家撰写)提出。
该报告源于城市密度对城市消费影响的研究,报告结论是:随着企业变得更具流动性,城市想要保持发展增速,将越来越取决于城市作为消费中心的作用。

▼ 《Consumer City》发现消费密度和舒适度高的城市,增长速度快于两者偏低的城市

纽约、伦敦、巴黎、东京等城市,已完成从消费城市到国际消费中心城市的跃迁。成为国际消费中心的因素纷繁复杂,我们将其简化,从「最大受益者」角度出发,看看这些城市中,哪类区域成为了国际消费中心的「中心」?

答案是老城区。
老城区更易成为「经久不衰」的消费名片区。如纽约的时代广场、伦敦的牛津街&摄政街、巴黎的香榭丽舍、东京的银座,均是在老城中心发展起来的国际消费中心。

▼ 摄政街伦敦

首先,这些全球城市早已进入「存量提质」阶段,微更新是主旋律;其次,国际消费中心城市的核心不只是「买买买」,而是融合文化、旅游、创意等方面的综合性消费;此外,耳熟能详远比「腾空出世」的区域更具吸引力。

在这些因素的叠加作用下,老城区无疑是最佳载体。

▼ 拥有400多年历史的东京银座

当然,这并不代表着,是个老城区就能成为「中心」。因为,在微更新时代,老城很难像一张白纸好作画的新区,通过大手笔的网红建筑、景观快速聚集人气。而且,老城从土地权属到利益群体,无一不是纷繁复杂,难以达成共识。

那么这些国际消费中心城市的老城区是如何做到的?又是如何成为了经得起时间考验的「经典」?答案之一就是建立BID(Business Improvement District,商业促进区)。

▼ 伦敦西区BID

BID是一种公私合营的商业区,它通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益,提升商业的价值与经济发展的可持续。

BID提供「软件服务」(品牌宣传、文化活动、管理运营)和「硬件服务」(空间改造、夜间照明、景观提升)。

▼ BID主要特征

BID的建立,以街区为基本单位,而非单个项目;BID的目标,是通过微更新+共同治理+深度运营的方式激活老商业区。因此,BID在国际消费中心城市呈现爆发式增长趋势,例如纽约有76个BID,伦敦有70个BID。

希望通过本期内容,为我国如何更有效的建设国际消费中心城市,带来些许启示。

01

BID,为拯救衰败市中心而生


MEASURE THE WORLD

BID的概念,诞生于1960年代末欧美市中心衰落时期,是对政府无力提供商业区设施更新、市政服务情境下的一种探索。某种意义上,他更像一种自救措施,而且主要针对已经成熟的商业区,而非统一建设管理的新区域。

1970年,华裔商人林亚力(Alex Ling)在多伦多建立了世界上第一个BID——布鲁尔西村商业促进区。

▼ 布鲁尔西村商业促进区俯瞰

最初,林亚力希望街区内的商户共同出资,改善破败的环境,扭转客流量下滑的困境,但未能获得商户们的支持。最终他说服城市政府,建立布鲁尔西村BID,并通过《安大略省市政法》,成为《市政法》第217条。

这也就意味着,BID具备了收费权和管理权,这也成为此后全球建立BID的基础条件。

▼ 布鲁尔西村BID的构成及职责,这也成为此后BID的建立参考标准

布鲁尔西村BID,没有局限在向业主们收费,只用于改善环境、卫生清洁的阶段,而是延伸到街区改造、旅游体验领域。因为,只做到改善环境、卫生清洁,无法改变区域的衰落,复兴更无从谈起。

▼ 布鲁尔西村BID不仅是商业区,更是旅游目的地(来源:flickr)

街区改造:市政府不提供BID的改造资金,但承诺如果街区环境得到改善,会出一半资金资助。有了资金保障,街区拿出整体改造方案,开始从景观绿化到建筑立面的逐步升级。

文化体验:街区更新增加了商业区的吸引力,但这类关注度维持时间有限,布鲁尔西村BID开始以街区空间为核心的「内容运营」阶段。
其中,主要包括与本地企业合作展开丰富的推广活动,如每年8月的街头市集;还有举办的各类节庆活动,如乌克兰节、音乐节、电影节等等。

▼ 布鲁尔西村BID举办的各类节庆活动(来源:flickr)

布鲁尔西村BID,良好的购物氛围,丰富的商业活动,逐渐成为城市旅游目的地。这一系列的探索,也奠定了BID从建立到运行的基本原则。此后,来自纽约的商会纷纷来此取经,BID开始了它的全球化进程。

02

时代广场BID

打造消费中心名片


MEASURE THE WORLD

在引入BID之前,1970年代的纽约,主要是通过「特别房产区」(SAD)拯救商业区衰退。即政府出资修缮商业地区公共环境,由受益业主负责维护。等待政府的「关注」和审批,无疑是SAD最大问题。

1984年,曼哈顿第14街联合广场区域通过BID法规,成立了纽约第一个BID。与布鲁尔西村BID由政府指定不同,曼哈顿BID是由区域的业主以物业的大小决定投票比例,且得到51%以上赞成票,才会进入立法授权阶段。

▼ 曼哈顿联合广场区域是纽约最早的BID

此外,纽约对BID从申请到运行,制定了更为细致的框架。如由小商业服务局(SBS)牵头对新BID的申请进行评估;BID管理委员会定性为非营利性机构;收费标准根据区内财产估价、临街情况、资产大小等因素,差别制定等等。「公私合营」的BID在纽约快速增长。

这是因为,对政府来说,BID的「自筹资金」方式,不仅没增加财政负担,还补充了公共服务的不足,并大大降低了区域协调的难度;对业主来说,他们与BID注重地区长远发展的目标相一致;对项目的开发商来说,BID大大提高了项目成功率,降低后期管理运营难度。

▼ 纽约BID组织的构架及特点

到2018年,纽约共有75个BID,其中最为著名的当属纽约时代广场BID。纽约时代广场,被称为「世界的十字路口」「宇宙的中心」,日均步行人流量超过36万。

▼ 纽约时代广场

回到1960年代,老城空心化让这里成为犯罪高发区,纽约时报称这里为「市内最差的街区」,并与很多企业一起搬离。到1984年,仅这一街区内就发生了2,300起犯罪,其中460起恶性事件。

随着BID在纽约的普及,时代广场于1992年成为BID,由时代广场联盟(简称TSA)负责管理运营。
时代广场开始了驶向「世界的十字路口」的升级之路。

1. 广告牌计划

1990年代,时任州长马力奥·科莫制定了一系列城市振兴项目,「保证空间活力和特性」成为指导思想,用他的话讲「不要成为另一个被办公楼谋杀的死气沉沉地区」。

TSA非常认同州长的观点,时代广场的振兴从强化特点开始。从1904年第一块广告牌树立时,便成为时代广场的特色标志。

「即使是在时代广场最破败的时候,它也总是被灯光和商业广告点亮的。保存这些就是保存这个社区的场所特征。」

—— 时代广场联盟


▼ 1960年代的纽约时代广场林立的广告牌(来源:Wikipedia)

TSA决定强化广告灯箱的特色,形成「独特的建筑尺度、巨幅广告及娱乐商业活动区」,从而提升区域的商业活力。

TSA制定了详细的灯光与广告牌规定,如每栋建筑要有不小于1,000平方英尺的发光广告牌;闪烁广告牌的熄灭时间不超过3秒钟,夜间熄灭时间不早于凌晨1点等等。

▼ TSA制定了广告牌了最小高宽、最小亮度标准,才有了如今的时代广场形象

▼ 纳斯达克屏幕是时代广场的标志

如今,来到时代广场看五光十色的灯箱,已成为区域旅游,拉动夜经济的核心驱动力。

2. 提升步行体验

一直以来,行人与机动车的道路使用权争端不断。时代广场也面临同样的挑战,第七大道和百老汇大道形成的「X」道路结构,让人车之争的矛盾尤为突出,但城市政府迟迟没有解决这一问题。

2001年,「9·11」事件后,纽约计划推出公共空间改造计划,试图改变城市低迷的状态,提升商业繁荣度,时代广场步行空间改造计划提上日程。
没料到,计划遭到道路沿线很多商户的反对,商户们担心车流量的降低,会导致地区内客流量的大幅减少。

▼ 2003年,改造前的时代广场人车混行状况

城市政府与TSA展开合作,推动时代广场的步行改造。经过协商,百老汇大道时代广场段(42-47街),作为步行改造试行空间和交通整改项目试点,为期一年。

改造主要包括:道路功能调整(百老汇大道段为步行,第七大道为车行);通过改变道路铺装、添设临时座椅、自行车专用道等方式,加强时代广场的公共属性。

▼ 改为步行空间的百老汇大道段

1年后,试验段的交通事故降低了63%,时代广场人流量提升了11%,80%受访者认为步行系统让时代广场更安全,此后,时代广场开始了为期4年的更新。

▼ 时代广场步行化改造前后对比

更新聚焦在两个方面:增设基础设施,如新的固定座椅,可满足行人坐、躺、靠、倚等休憩状态;提供活动设施以承办大规模公共活动,如时报广场票务亭的顶部成为户外剧场空间。

▼ 时报广场票务亭顶部户外剧场空间

2016年完工时,时代广场步行空间扩展到了原来的两倍。这意味着,BID将纽约最著名的拥挤空间,变成了一座开放式的市民广场,同时整合了区域中的各类资源,提升商业价值。


「我们在设计过程中始终坚持着一个隐喻——那就是把时报广场和百老汇看作是一座永远在变化的舞台。」

—— 时代广场联盟


3. 空间营造

空间更新为时代广场增加了吸引力,但这并不意味着会带来持续的商业推动力,这需要持续的空间营造,这正是TSA所擅长的。

TSA制定了时代广场发展愿景——不可复制,有创造力和活力的城市场所,一百多年来娱乐、文化、城市生活的典范。

TSA制定了时代广场空间营造4个核心原则:

原则一:保持公共空间的魅力,设计、管理、运营,三者缺一不可。
原则二:时刻接受变化,尝试新鲜事物,尝试多方共赢解决问题。
原则三:挖掘数据看清事实,并寻找新的盟友,以保持空间的独特性价值。
原则四:坚守空间营造的6C规则,即根植社区Community-based,连续性Consistent,条理性Coherent,专注Concentrated,创造力Creative,关键点Critical mass。
在这些原则的指导下,TSA将时代广场变为活动不断的魅力空间,如升级版的新年夜、夏季瑜伽、时代广场艺术节等等。

▼ 2018年举办的新年前夜表演活动(来源:flickr)

到此,时代广场完成从没落,到国际消费中心城市「中心」的升级。

03

伦敦BID,都市圈小城镇的商机


MEASURE THE WORLD

作为国际消费中心城市的伦敦,BID的建立,要比纽约晚的多。2003年,BID才通过地方政府法案(Local Government Act 2003),但它的增速却是最快的,2016年就已超过58个(全英超过270个),到2022年已经发展到70个(全英超过300个)。

《2018伦敦市中心步行系统报告》中提出,政府要与各区域的BID协作,以公私合作的方式,提升城市商业区步行系统。各BID地区,还会发展适合自身体量的微更新项目,通过针对性,解决大规模更新与小范围提升的「效率与投入」问题。

▼ 伦敦内城区BID分布示意

比如,伦敦2009年启动的「50条更美街道计划」,伦敦南肯辛顿地区的展览路改造,耗时3年,花费数千万英镑。

而伦敦西区BID(包括82条街道和600多家企业)实施的牛津街局部提升,只用了6个月和500万英镑,不仅增加了公共空间,还使行人通行效率提高1倍以上,夯实了牛津街作为消费中心的地位。

▼ 伦敦西区BID高效完成的牛津街局部提升

不过,伦敦内城的BID并不是接下来我们研究的重点,因为伦敦老城凭借文化、旅游、人口、密度等种种优势,使内城成为一个个消费中心,是顺理成章的事。

BID对伦敦的更多价值,在于重新激活了「城乡结合部」的商业价值。

▼ 大伦敦范围内的BID项目分布示意,很多位于外围的小城镇

其中,最具代表性的,当属金斯顿BID。

金斯顿是外伦敦的皇家自治市,以市场广场为核心的商业区,于1989年进行商业步行化改造,一度成为英国最大的零售中心之一,平均每年接待1,800万游客。

▼ 金斯顿BID俯瞰

但在伦敦《内城地区法》的持续作用下,伦敦老城区开始了更大规模的商业化改造。而金斯顿的公共空间发展中也出现了管理混乱的局面,其商业吸引力从第12名下滑至第17,区域发展前景黯淡。

2005年,金斯顿商业区成为英国第一个BID,汇集了750多家当地企业。不过,日常的环境维护、治安管理解决不了商业区活力问题,金斯顿BID以微更新为切入点,推动区域复苏。

「大大小小的每个企业和商家,都应该认真考虑BID的设立,因为BID可以扭转访客数量下降,增加贸易,为经济增长创造机会,让市中心蓬勃发展。」

—— 金斯顿市中心管理总经理 苏尔·沃尔特斯


▼ 金斯顿BID管理运行结构

1. 「城市遗产」为核,塑造旅游目的地

金斯顿BID认为,城市遗产会给地方带来独特感和吸引力,是创建本地品牌的关键,拥有数百年历史的古代市场无疑是最具代表性的城市遗产。

不过,在1989年的步行化改造中,古代市场只保留下了广场和市场大厦构成的「形式」,杂乱的市场交易「内容」被去除。
金斯顿BID通过富有设计感的29个市场摊位,使富有烟火气的古代市场复活,这里有花店、鱼贩、菜贩、面包店、地方美食等,是该区域最聚人气的中心。

▼ 金斯顿BID「复活」了古代市场的烟火气(来源:flickr)

金斯顿BID将夜间的古代市场,变为各类节庆活动的举办地,如国际青年艺术节、美食节、圣诞集市等,大大延长了人们在商业区的停留时间,提升了商业活力。

▼ 古代市场的圣诞集市(来源:flickr)

2. 魅力水岸,打造休闲目的地

金斯顿BID拥有1km长的水岸(泰晤士河),与下游伦敦内城宽阔浑浊的河段不同,这里窄而明澈。金斯顿BID计划以此为特色,改造为吸引伦敦人的滨水休闲区。

改造既包括滨水步行道、滨水广场、步行桥等公共空间,也包括建筑骑廊、宅前绿地等私属空间,目的是形成一体化的休闲空间。
在金斯顿BID协调推动下,改造顺利推进。改造完成后,沿河底商的商业空间允许向河岸延伸,以增加滨水区的繁荣度。

▼ 金斯顿BID滨水区改造,成为旅游休闲目的地(来源:flickr)

此外,街区步行系统与岸线相连,通过艺术化的公共空间,将商业区人流引向河岸,丰富购物体验。

金斯顿BID在系统化提升后,成为伦敦BID的标志,先后获得伦敦市最具价值BID奖、英国BIDs卓越奖、市中心夜间经济紫旗奖等等。

▼ 金斯顿BID改造后的带动及每年的日常工作

外伦敦区域快速增长的BID,使更多的城市,看到了有可能成为消费中心的契机,比如威尔士首府——加的夫(英国第11大城市,人口36万)。

▼ 加的夫湾

3. 中小城市的消费中心机遇

加的夫旅游业发达,2017年游客接待量突破2,130万。

老城区拥有7条建于19世纪的商业拱廊,有「拱廊之城」称号。老城中心经过数次商业改造,成为商业聚集区。

▼ 加的夫老城区多变的商业拱廊

2009年,投资高达6.75亿英镑的城市中心购物区的改造项目完成,加的夫目标是成为英格兰东部的消费中心。

▼ 改造过后的加的夫老城购物区

加的夫体育赛事众多,2014年被授予「欧洲体育之都」的称号。

随着老城中心的千禧球场,更加密集的举办橄榄球赛、足球赛等各类体育活动,催生了老城区酒吧数量的高速增长,各种社会治安问题开始干扰老城商业区的夜间运营,使得建设投入与商业产出越来越不对等,城市的旅游体验也大打折扣。

▼ 位于老城区的千禧球场

▼ 千禧球场举办的各类锦标赛,也为老城带来了混乱(来源:flickr)

2016年,加的夫老城区BID(涵盖130条街道,950个商家)建立。

BID首要任务,是治安环境整治。
全民总动员:老城区BID除了与警方展开紧密合作外,还邀请警方培训区域内的店铺店员如何应对突发事件;BID组建了夜间巡逻队,提高区域安全度;与社区合作面向年轻人实施「社区控酒计划」,让他们参与到更多的社区建设中,减少对酒精的依赖。

▼ 至2020年,BID共清理建筑上的3,056处涂鸦

独特节庆:加的夫城市节庆众多,如公园烟火节、大不列颠奶酪节、加的夫狂欢节等等,但众多活动中并没有老城区专属的节庆。

2019年,老城区BID举办了首届「加的夫拱廊节」,拱廊成为艺术表演、文化活动的空间,节庆期间有超过20万人参加。

▼ 拱廊成为加的夫拱廊节的品牌展示舞台、艺术展览空间(来源:加的夫BID官网)

到2019年,老城区BID的顾客满意度提升了150%,知名度提升了48%(均与2016相比),游客访问次数超过了6,600万次。老城区BID不仅成为区域消费中心,也成为城市旅游中心。

04

BID,消费中心城市的长期主义


MEASURE THE WORLD

从纽约时代广场作为消费中心的塑造,到伦敦大都市圈中小城市消费中心的崛起,BID无疑是幕后最大的功臣。

BID最大优势之一是在发展成熟的区域内,将凌乱的商业个体,整合成为目标一致的利益共同体,推动商业区的可持续发展。
由于与个体的利益息息相关,从微更新的效果,到营销运营的策略,不仅实用有效,而且获得各方「内驱式」的执行与支持。

▼ BID公私共同付出、共同收益的方式,保证了商业区的可持续活力

当然这并不是说,这些国际消费中心城市通过某一个BID的打造,就能实现城市商业活力的塑造,而是通过一个个自下而上的BID,共同构建出城市的消费网络。

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来源:万商俱乐部

作者:1/6图片工作室

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