融资尚未完全放闸,房企进入“拼爹”时代

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 7.5w阅读 2022-08-12 09:02

  文/乐居财经 曾树佳

  在融资还未放闸的关口,股东成为地产商维持资金链平衡的最佳ATM机。

  进入八月,先是绿地宣布向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元,补充流动性。这30亿借款,以委托贷款方式发放,借款期限为二年,年利率为6%。

  而后,旭辉三位股东林氏兄弟也集体站出来,以6.74亿港元接盘旭辉香港物业60%权益。此次出售事项将为旭辉带来约987.5万港元的收益,所得款项净额总额6.73亿元将用于一般营运资金。

  眼下,不管是国资房企,还是民营开发商,都将希望寄托于背后股东。一位地产老板直言,房企融资的“拼爹”的时代到了,在当下的行业环境之下,能否拿到“便宜的钱”是一个生死攸关的问题。

  其中,国资股东对地产商的输血,向来毫不吝啬。有的通过资产交易的方式间接输血,有的直接砸数十亿真金白银驰援,有的甚至无偿置换百亿礼包给旗下房企。

  反观民企开发商,则没有那么实力超群的“亲爹”,只能为旗下的地产上市平台,操碎了心。部分老板,不忍心看到自己创下的地产平台倒下,只能解囊相授,自掏腰包。但几十亿的资金却填不了数千亿的债务窟窿,该暴雷的还是暴雷了。

  当然,还有一些流动性尚可的房企股东,也并未闲着。他们回购债券、股票,只为了能让上市平台在资本市场上能有更好的表现。

  有钱的国资富爸爸

  66岁的张玉良超龄服役,今年年初再次当选绿地控股董事长,他掌舵30年、曾在地产规模时代叱咤风云的绿地,现时却喜忧参半。

  前几天,上市公司刚以“营收844.54亿美元、利润9.58亿美元”的经营指标,跻身《财富》世界500强企业第125位,相比上一年提升了17个名次,处在5家上榜房企中的最靠前位置。

  但名声在外的绿地,转身却宣布向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元,补充流动性。

  此次驰援绿地控股的两位股东中,上海地产持有绿地控股25.82%股权,上海城投则持股20.55%。两者均为上海国资委旗下企业,合计持股绿地控股46.37%,远超绿地第一大股东上海格林兰。

  上海地产、上海城投俨然是一致行动人,他们每次都是联合行动。2020年7月,他们宣布拟公开征集出售所持绿地控股17.5%股权的受让方。此举若成行,可以称得上是绿地的“二次混改”。

  至今,该计划仍没有下文,但这并不妨碍两者对绿地的流动性支援。去年年底,绿地控股便向上海地产、上海城投,分别出售上海地产星弘房地产各30%股权,以此获得30亿元现金,期限2年,年收益率8%,到期后回购。

  如果说这种资产交易的驰援方式,较为隐晦,那近期真金白银的30亿股东借款,则更为直接。

  乐居财经查阅获悉,绿地目前的存续美元债有10笔,合计规模37.7亿美元。其中,年内将有4笔美元债到期,合计规模14.2亿。股东驰援,加上“3年出售2000亿资产”的降负债计划,或许能让已变更为“土木工程建筑业”行业属性的绿地,缓过神来。

  除了绿地之外,远洋也迎来了央企大股东的帮助。7月20日,有消息称,远洋正与其大股东中国人寿保险洽谈,希望用其持有的成都远洋太古里项目50%股权的一部分,筹集约40亿元资金。

  这有点让人意外。去年以来,远洋集团以及旗下的远洋资本,从战投红星地产、收购红星美凯龙物流公司,到收购新加坡商用信托,再到接连成立的写字楼、物流地产基金,一路动作颇多。如今在收紧的调控环境中,它也需要引入资金。

  据乐居财经悉,目前本金余额15亿元的“15远洋02”,将于8月19日到期,本金余额6亿美元的永续债“远洋集团 4.9 PERP”将于9月21日赎回或跳息延期。

  去年1月,同样有着国资背景的中交地产,也宣布向控股股东中交房地产集团,借入款项不超过100 亿元,借款年利率为10%。

  后于该年度的4月、7月、12月,中交地产继续向中交房地产集团分别借款20亿元、11亿元、23亿元,随后在年底将部分借款进行展期。

  当中,包括中交地产借的26.8亿元、子公司中交地产南京的3.5亿元、子公司重庆中房嘉润的4.9亿元、子公司重庆中交西南置业6000 万元,均获得了两年的展期。这较大程度地缓解了中交地产的债务压力。

  母亲对孩子的爱,表达方式不尽相同。地产重压之下,股东盘活旗下房企资产,并非只有输血一条途径。首创集团的处理方式就颇有不同,它直接成立首创城发,并让退市的首创置业,装入其中。

  首创集团之所以推动首创置业退市,是因为后者自身股权结构缺陷,大股东及其他内资股东增发已无空间;此外,首创置业股价长期低迷,已失去上市公司股权融资功能,而维系上市公司运行相关费用还不低,反而成了发展负担。

  战略层面,退市并整合后,首创置业也将实现更大的发展空间和灵活性。不仅长租、奥菜等业务可以慢慢培育;一些政策性业务、自有土地开发业务等,也较容易整合。

  更让其他地产商羡慕的是,首创集团直接将旗下“首创经中”、“首创新城镇”、“北京绿基”都将划入首创城发。

  首创集团给首创城发放一个百亿大礼包,但是其旗下首创置业却给了一个亏损的澳洲资产包,显然这笔交换并不对等,但双方却美其名曰“无偿划转”。

  近年来,国央企整合时有发生。例如,中粮地产与大悦城地产重组合并为大悦城控股;中化集团将持有的部分金茂股权,转让给平安等,都是股东在竭力为旗下地产平台输送粮草,以获取更大的空间。

  民企老板自掏腰包

  民企股东,更是为旗下的地产上市平台,操碎了心。部分地产老板,不忍心看到自己创下的地产平台倒下,只能解囊相授。

  随着行业危机的爆发,出险企业中如富力、融创、当代置业等房企,多有获得来自大股东的资金支持。当中最大的一笔,是去年9月20日,富力地产获得了董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力, 提供的80亿港元股东资金。

  此外,还有去年四季度,当代置业董事会主席张雷、总裁张鹏,提供合共8亿元股东贷款,以帮助企业度过危机;融创控股股东、董事会主席孙宏斌,以无息借款的形式,向上市公司借出4.5亿美元自有资金,支持企业经营发展。

  卢志强并没有以个人名义纾困企业,但他旗下的中国泛海,也对控股子公司泛海控股,就80亿元财务资助授权额度,进行展期并签订补充协议,期限展期1年,借款利率仍为5.22%不变。

  乐居财经查阅获悉,去年7月,中国泛海向泛海控股提供总额不超过80亿元的财务资助,借款期限不超过1年。此次允许后者展期,无疑将给予其一些腾挪的空间。

  不过,中国泛海在给泛海控股提供支援的同时,也在陆续质押、拍卖泛海控股的股权。7月22日,泛海控股发布提示性公告,中国泛海将其持有的泛海控股3.32亿股股份,摆上了拍卖台。这部分股份,占泛海控股股份总数的6.377%。

  据悉,目前中国泛海手上的泛海控股股份,已质押了超过80%。类似这种股东被动减持的举动,对泛海控股在资本市场上表现,会产生一定的影响。投资者往往会迅速做出反应,导致其股价下跌。

  由此可见,子公司依赖于母公司,有时也受到母公司的拖累,这一点,也体现在阳光城身上。去年11月,阳光城的债券展期刚有眉目,就传出其控股股东内部理财产品暴雷的消息,由此正式拉开了前者流动性危局的序幕。

  林腾蛟为解决债务问题不遗余力,他甚至对展期债务提供连带责任担保,以此获得部分投资者的信任。但他对阳光城的扶持,有时候也力不从心。

  8月初,深交所向阳光城的直接股东阳光集团、东方信隆资产、福建康田实业等发送监管函。原因在于,2020年末,三位股东曾表示将在12个月内,增持阳光城1%至2%股权,但最终只增持了0.58%,与计划相差甚远。

  上市公司经常利用股东增持,来提振市场信心。如今阳光城的控股股东未达增持计划,这会对阳光城造成负面的影响。不过,最近林腾蛟似乎已找到了新的纾困方案。

  有消息称,中国华融已与阳光城母公司、林腾蛟持股98%的阳光龙净集团,签署了《纾困重组框架协议》。林腾蛟以视频的方式隔空参加了签约仪式。目前房企纾困已进入新阶段,AMC的入场,将推动阳光城债务危机的解决。

  股东与上市平台之间,可谓是一荣俱荣,一损俱损。他们都知道,要一起撑过黎明前的黑暗。

  因为房企融资的源头活水不断减少,但却要面临另一个偿债高峰。7、8月份,房企到期债务规模,分别达到1214.8亿元、1011.7亿元,均超过千亿元规模。

  花式“大礼”

  出险房企在忙着引资、输血,资金链正常的地产商股东,则在忙着回购、增持,彰显自身较为充裕的流动性,维持自身在债券市场、资本市场的表现。

  7月14日,碧桂园公告称,为积极维护公司债券价格的稳定,碧桂园地产集团控股股东佛山市顺德区宙华投资咨询公司,按照交易场所交易规则,以市场化方式,在二级市场购买碧桂园地产估值偏离较大的公司债券,首期规模不超过10亿。

  据统计,今年以来,碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元,短期债务进一步减少。截至5月5日,公司董事、监事及高级管理人员购买债券的累计金额,达到4016.02万元。

  7月底,旭辉则宣称,公司已获执行董事及控股股东林中、林伟及林峰告知,他们在公开市场购买合共50万股公司股份,总代价约为111万港元。至此,控股股东拥有48.66亿股股份权益,相当于约53.22%的公司股份总数。

  月内,旭辉控股股东,以及部分高管,已经数次增持上市公司股份。他们对外喊话,可能考虑日后于适当时候,进一步增持。

  紧接着8月10日间,旭辉控股股东们又有了进一步的动作,林中、林伟和林峰三兄弟将以6.74亿港元接盘旭辉香港物业60%权益。此次出售事项将为旭辉带来约987.5万港元的收益,所得款项净额总额6.73亿元将用于一般营运资金。

  新城发展控股股东Wealth Zone,也加入了增持的行列。它于7月28日至29日两天,按平均价格每股股份约2.70港元,购买合共401.2万股新城发展股份,增持公司股权。

  Wealth Zone由王振华家族信托控制。紧随购买事项后,控股股东合共在约45.76亿股股份中拥有权益,占上市公司已发行股本总额约70.3%。

  碧桂园股东回购债券,旭辉、新城股东回购股票之后,前者债券价格明显反弹,后者股价也有所回升。在地产回暖不及预期的情况下,市场观望、甚至是悲观的情绪仍在蔓延,房企股东凭借这种方式,树立市场信心,较有成效。

  由此可见,在行业下行的时候,无论是出险房企,还是相对健康的房企,他们的股东,为了维系上市平台的生存状态,都很忙,只是忙的方向不同而已。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

相关标签:

进深News 股价

重要提示: 本文仅代表作者个人的立场和观点,并不代表乐居财经的立场或观点。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系方式:400-606-6969或ljcj@leju.com。

网友评论