偿债高峰来了,雅居乐扛住了第一波

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 魏薇 8.2w阅读 2022-08-14 20:47

文/乐居财经 魏薇

坚决不躺平的雅居乐,始终奔走在积极还债的路上。还债大年,待偿还债务是一笔接着一笔,但雅居乐的坚韧有些超乎外界预期。

8月11日,雅居乐集团(03383.HK)发布公告披露,已将足够资金存入受托人指定的银行账户,用于2022年8月15日全数赎回2017年票据,资金相当于未偿还本金额连同累计至到期日的利息。该票据为雅居乐于2017年8月8日发行的,将于2022年8月14日到期的2亿美元的5.125%优先票据。

但目前,雅居乐还不能完全松下这口气,因为接下来,雅居乐还有一笔债务在月底需偿还。该笔债券为8月31日到期的本金4亿美元,利率4.85%的优先票据。从8月12日算起,留给雅居乐的时间还剩19天。

对于8月到期债券的偿还,雅居乐早有安排。在此前6月24日的投资者会上,预计7、8月会陆续落地约3.88亿美元的离岸银团贷款以及3亿美元的新债,并且将使用海南清水湾项目支持融资及内部资金赎回8月到期美元债。

雅居乐还表示,此次赎回将不会对其财务状况造成重大影响,该赎回后将无已发行而尚未赎回的2017年票据。这样看来,8月底的那一笔应该也会有着落。

这两笔美元债还掉之后,雅居乐今年还有一笔债券将在10月19日到期,这是一笔境内私募债,简称“20番雅02”,本金15亿元、利率6.2%。

自去年下半年以来,雅居乐就面临着较大的偿债压力。同时,雅居乐也在积极采取措施避免债务违约,一方面,通过发债、配股、出售资产、打折促销等方式筹集资金,另一方面与金融机构洽谈展期。多番努力之下,雅居乐至今未发生实质性违约事件。

还债日记

截至2021年末,雅居乐的总负债为2271.3亿元,其中,有息负债总额为838.74亿元,一年内要偿还的部分为295.85亿元,但同时雅居乐的不受限现金仅有228.03亿元,难以覆盖短期债务,还债压力可想而知。

为了不违约,硬着头皮也要还上。从官方公开信息可见,雅居乐今年已经还了不少债。

3月2日,雅居乐公告称,已全额赎回2022年3月7日到期未偿还的优先票据,该票据本金总额5亿美元,利率6.7%,

5月13日,雅居乐已完成了境内债“21番雅01”约692万张境内债券的回购、转售,本金总额约6.92亿元。

5月20日,全额偿还33.447亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。

7月11日,全额赎回2022年7月13日到期的私募债,资金到达指定账户。该笔债券本金额为人民币15亿元,票面利率为6.2%。

雅居乐目前存续的美元债票面利率大多集中在4.8%~8.5%之间,境内公司债利率在6%左右。截止到去年中期,雅居乐平均融资成本只有5.96%,总借款中,近65%为低息的银行借款。

资产处置力度加大

据不完全统计,雅居乐在2021年处置了总代价123亿元的资产,包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套等非核心物业。2022年以来,雅居乐加速资产出售,债务压力面前,多处优质资产被摆上货架。

1月,雅居乐抛售其在广州亚运城项目持有的26.66%股权予中海地产,交易对价18.4亿元。该项目为雅居乐在2009年与碧桂园、富力共同拿下,总价高达255亿元,雅居乐对其给予厚望,该盘也曾连续多年获得广州单盘销售冠军。接着,雅居乐向中海地产出售其在义乌和徐州的3个地产项目,总代价10亿元。

1月底,雅居乐公告以总价11.29亿元向海螺创业出售旗下五家项目公司的股权,总价11.29亿;4月,将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售予该公司,总代价为6.62亿元。其出售给海螺创业的六家项目公司,主要业务均为垃圾焚烧发电。

另外,雅居乐还将海南清水湾不到2%的开发权益出让给了朱荣斌幕后的基金公司,该项目是雅居乐旗下最重要的文旅项目,一度被陈卓林称为“金蛋”,占地面积达1070万平方米,为雅居乐在2007-2009年分三期拿下,每平方米的拿地成本不到300元,相比于后来的售价,近乎“零成本”,在此后的多年间也为雅居乐带来了可观的利润。

6月,雅居乐旗下重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权被转让给首金新创(北京)置业,交易对价7.64亿元,预计此次交易将录得亏损约650.4万元。对于雅居乐来说,该项目公司销售表现欠佳、项目成本持续上涨,对后续经营不利,及时止损不失换取流动资金不失为一个好选择。

除了资产处置,销售端才是最重要的资金来源。截至2022年7月底,雅居乐预售金额合计为444.5亿元,同比下降46.79%,对应建筑面积为347.7 万平方米,每平方米售价为12786元,相比于2021年同期15758元/平方米的均价,下降幅度达18.9%。

来源:地产K线

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