乐居新媒体 任时健 发自苏州

  作为苏州平均中签率最低的区域，园区湖东将迎来供应潮，上演久违的神仙打架。

  近几年园区湖东都是一个盘一个盘的往外推，目前随着招商星洲西地块规划出炉及产品系确定，颐居建设永旺西地块案名公布，万科&建屋海尚北地块规划出炉，区域四季度在售项目或将达到4个。

  据最新消息，纯新盘里面颐和源璟花园将是最早入市的，预计9月底首次开盘；从招商星洲西项目和万科&建屋海尚北项目进展来看，预计入市要到四季度。上批房源中签率仅为4.3%的万科颐和玲珑花园，预计9月加推第三批次房源。

  虽然湖东供应增加，但是想要上车也没有那么容易。一方面湖东新房房源以大户型为主，总价基本560万起步，刚需直接被劝退；另一方面，想买湖东的有钱人太多，摇号中签压力大。

  家住园区的林伟（化名）透露，自家房子已经挂出去了，打算尽快卖掉，去搏一搏招商星洲西项目。从杭州换到苏州工作的张强（化名）表示，想去试试申请颐和源璟花园的人才优购房。

  即使买不起湖东，很多人购房者或吃瓜群众也想看看这些盘哪个最抢手。我们就先来分析一下这些楼盘的基本情况。

  3大项目紧邻学校 周边二手房价差异大

  从地段来看，万科&建屋海尚壹品北项目和招商星洲西项目位置更核心，距离湖东CBD更近。但是海尚壹品北项目的北边和东边都是厂房，让整体的界面看起来不够好，同时自驾出行也会受到一定的影响。招商星洲西项目周边主要是学校、住宅和写字楼以及绿地，目前来看界面还是不错的。颐和源璟花园和招商星洲西项目相距一站地铁，周边除了永旺、幼儿园外，以住宅和空地为主。颐和玲珑花园是奥体5大金刚之一，正对奥体，周边都是售完不久的住宅项目。

  从周边二手房价格来看，万科海尚壹品北项目均价最高，附近海尚壹品和中央景城二手挂牌均价约5.8万元/㎡；颐和源璟花园附近二手房挂牌均价约4.5-5.8万元/㎡；招商星洲西项目周边二手房挂牌均价约4.4-6.2万元/㎡，中海上华琚因为未满2年，尚无挂牌房源；颐和玲珑花园周边林溪雅苑还未交付，仁恒海河云庭和中海上东区均未满2年，稍远一点的路劲主场四五期挂牌均价约38907元/㎡。

  园区湖东空置土地日益稀缺，所以近几年土地出让频率也非常低，这就导致了核心区二手房普遍偏老，而老小区房价受学区的影响更大一些；在学区差别不大的情况下，品质越高，则房价越高。奥体附近算是次新房相对多的区域，虽然房子未满2年，二手网站上尚无挂牌信息，但周边中介透露，有些更名房业主出价要在6万/㎡左右。

  装标2千-6千 开发商发挥空间大

  苏州现在除了纯别墅项目，几乎99%的项目都要求全装修交付，普遍装标在1500元/㎡，核心板块的项目装标要求会更高。

  从湖东这4盘的装标来看，颐和玲珑花园和颐和源璟两盘装标均为不低于2000元/㎡，招商星洲西项目装标不低于3000元/㎡，万科&建屋海尚壹品北项目装标则是不高于6000元/㎡。

  表面上来看，万科&建屋海尚壹品北项目装标更高一点，但是其余3大项目仅设置了装标下限，并未设置上限，如果开发商想做标杆，做豪宅，也可以作品质提升。

  虽然目前限价有放开的趋势，但是还没完全放开，6000元/m²的装标，可以说给了开发商较大的发挥空间。

  某家装行业资深人士表示，装修品质高不高不能光看开发商对外宣传的装标价格，要了解它发包给家装公司的价格，限价之下，很多开发商为了利润，会吃这个差价。

  143㎡起步 3大纯新盘上车门槛或不低于640万

  从湖东新房项目的规划来看，清一色的大户型。除了颐和玲珑花园还有少量建面约125㎡的房源外，其余新盘规划户型最小建筑面积都在140㎡以上。要不是园区要求新建楼盘人才优购房源的建筑面积在160㎡以下，估计这些楼盘起步户型会更大。毕竟在湖东大户型更好卖，增值也更高。

  万科&建屋海尚壹品北项目拟建15栋15-23F高层，产品系为2022万科全新拾系作品。公示了两种户型，建面约150㎡和250㎡，4房2厅2卫起步，180㎡户型未知。

  建筑面积约250㎡户型做到了4房3卫双套房设计，南向开间约19.8米，大横厅开间约7米，厨房和餐客厅空间也非常开敞，尤其厨房还带了家政间和封闭阳台。主卧开间约5.4米，带衣帽间和四件套主卫，非常改善。

  海尚壹品北项目建面约250 m²户型

  招商星洲西拟建6幢25-26F高层，将打造高端“玺”系产品。目前户型已出，建面约145㎡、260㎡、360㎡，总户数约500户，其中150㎡的是200套，250㎡是200套，360㎡是100套。

  我们重点看看户型建面约360㎡户型，两梯一户，4＋1房5卫，每个房间都配备了独立卫浴，有独立的保姆间，这功能性简直不能更强大，三胎家庭值得拥有。据悉该户型是三个户型中得房率最高的，套内约300㎡，得房率在83%左右。

  星洲西建面约360㎡户型

  颐和源璟花园拟建11栋17-25F高层，打造颐居建设的颐和源系。主力户型建面约143㎡、198㎡、248㎡。143㎡户型占比最高，约400套。

  143㎡户型为3房2厅2卫设计，整体中规中矩，但它是园区很多首改用户想买的。

  颐和源璟花园效果图

  三个纯新盘中颐和源璟花园入市时间早一点，预计9月底，其他2个项目预计要到年底，想尽快入手湖东的购房者还有颐和玲珑花园可以选择。它还有最后8栋小高层待领证，约330套房源，约198套人才房，预计9月加推，关键是有小户型。约125m²3房2卫，上车门槛相对低，约560万起步，估计很多人抢。

  参考颐和玲珑花园目前4.45万/ m²的均价，三大纯新盘届时上车门槛不低于640万。想在湖东安家真是越来越难了，不过好在今年想买房的有了更多的选择。