华融“地雷” | 起底AMC①

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 17.7w阅读 2022-08-19 09:13

华融“地雷” | 起底AMC①

       编者按:地产触底 ,缓慢恢复,AMC跑步进场。乐居财经特别推出《起底地产AMC》系列,追踪、洞悉AMC纾困地产的模式与前景。本期推出系列①:华融“地雷”。

 文/乐居财经 曾树佳

  刚从泥潭里走出来的中国华融(HK:02799),还是受到了地产的拖累。8月16日深夜,华融发布公告称,预计上半年归母净亏损约为188.78亿元,同比由盈转亏。

  这是其自上市以来首度半年报亏损,华融也交代了导致亏损的两大因素:一是金融资产公允价值录亏,二是房地产确认信用减值损失增加、收购重组类不良债权资产收入同比减少。

  2021年下半年以来,已有超过25家知名房企陷入流动性危机,甚至过去排名前十的地产巨头已有数家“暴雷”,而这些房企基本上都是华融的重要客户。他们未能如期还贷,资金无法收回,必然导致坏账。

  虽然亏损超188亿,但这家AMC机构仍对地产不离不弃。在几天前,它刚宣布多家分公司参与房地产行业风险处置,落实保交楼政策,化解风险、盘活资产,推动多地项目重启。

  据乐居财经了解到,华融与新华联定下债务重组协议,驰援中南建设和阳光城母公司,动作频频。但AMC毕竟也是市场化机构,在既定的市场原则之下,华融揽下部分地产项目之后,同样也面临盈利压力。

  现时的华融,既要独善其身,又要“兼济”地产,确是面临着不小的挑战。

 华融“救场”

  完成引战增资后的第一年,华融缓过神来,调整了业务方向,即围绕破产重整、国企改革、上市公司纾困、不良资产处置等领域,加速业务储备。

  眼下,地产行业的深度整合,似乎正给华融提供此前少有的机遇。它开始陆续展开“援房”行动,盘活“烂资产”的身影频繁出现。

  5月,中国华融与中南建设签订战略合作协议,拟提供最多50亿元,以有限合伙、基金等形式设立合作主体,支持中南控股在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等业务。

  年中,华融大笔一挥,与新华联签署了《和解协议》,确认将后者8.94亿、3.8亿两笔债务的还款期限,分别延长至今年的11月28日、12月10日。相当于给新华联又争取了小半年的偿债时间。

  近日,华融又宣布已与阳光城母公司阳光集团,签署了《纾困重组框架协议》。虽然从签订框架协议,到项目落地,可能需要更长的时间,但总算给阳光城实控人、质押了身家的林腾蛟,吃下了一颗定心丸。

  此外,中国华融与南通市政府签署协议,运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式,顺利化解上市公司禹洲集团的债券兑付风险,保障了200多位社会投资人利益。

  在这几番大动作之前,华融还曾参与雨润集团重整、与花样年就债务重整计划商讨合作等。它在地产领域的业务进军轨迹,让人有点难以相信,这是一家刚从泥潭走出来不久的AMC机构。

  华融入局纾困地产的底气,来源于政策环境。

  1998年金融危机之后,国务院成立不良资产专业处置机构,存续期10年,四大AMC由此成立。那时候,四大AMC对应解决大银行的不良贷款,比如华融便领到了化解工商银行4007亿不良贷款的任务。

  20多年后,AMC再次出马,只是纾困的对象换成了房企而已。今年4月下旬,就有消息称,金融监管部门向四大AMC和18家金融机构,提供了12家出险房企清单,针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

  不久之后,银保监会又发文,对AMC机构在化解金融风险方面,提出更高期望,大幅放宽了金融AMC的资产收购范围,并给予一些政策支持。

  据乐居财经获悉,早在去年,华融就获批发行700亿元金融债,募集资金主要用于不良资产收购及处置、债转股等主营业务。今年年中,银保监会再次批复华融发行200亿元永续债。

  有了现金流做周转,华融呈现出了较为清晰的经营路径,它陆续运用“债权+股权”“金融+产业”等工具箱,开展问题资产的并购重组。

  在实际化险工作中,它运用财产权信托隔离、重整投资、债务清理、共益债投资、代工代建、托管服务等手段,盘活项目;此外,其还与地方政府,签署支持建筑也转型升级的协议,加强与头部建筑施工企业的合作。

 盈亏权衡

  四大AMC跑步进场,华融是唯二的上市平台之一,一时间备受关注。

  很多AMC机构都钟情于地产领域,华融也不例外。截至去年年末,华融收购重组类的不良资产总额为3108.86亿元,其中就有1440.89亿元为房地产业,占比46.3%;2020年该项数据还曾达到51.7%,超过了一半。

  华融在地产领域中的参与方式多种多样,它并不是只停留在财务投资层面,而是同时介入到了地产开发,只不过它有时也必须接受收入沉浮的现状。

  去年,受房地产项目开发周期性影响,华融实业部分房地产项目处于尾房销售阶段,一些新项目也处于开发建设阶段,可交付量减少,因此房地产开发业务收入由2020年的23.97亿,减少至2021年的8.71亿。

  尽管有政策支持,但AMC也是市场化机构,在既定的市场原则之下,华融在收购部分项目之后,同样也面临盈利压力。

  今年上半年,华融再次由盈转亏,预计净亏损约188.78亿。一方面是金融资产公允价值录得较大浮亏;另一方面,房地产确认信用减值损失,同比明显增加,收购重组类不良债权资产收入,也同比减少。

  近日穆迪发布报告称,目前这些AMC的资本充足率虽满足最低9%的监管要求,但并没有非常充裕的资本缓冲,特别是核心一级资本。资本限制和商业考量,将制约AMC参与房地产纾困规模。

  据穆迪预计,现时AMC对房地产纾困项目投资,在未来12-18个月,可能不会取得良好回报,中长期内对其盈利能力影响存不确定性,具体取决于房地产是否实质性复苏。

  由此可见,华融在纾困房企的过程中,仍面临着一些挑战。况且,这家公司一年前还身陷泥潭之中,目前刚脱困不久。

  此前,华融对内要处理原董事长赖小民任职期间,激进经营、无序扩张造成的风险资产;对外要承受新冠疫情造成的市场冲击,部分客户履约能力下降,华融当期部分资产质量加速劣变,危机显现。

  以至于华融2020年预亏1029亿元,如此巨额亏损,令外界震惊。要知道,2012年到2017年,华融年收入复合增长40%。2019年,其净利润还曾达到14.24亿元。

  后来,远洋资本、中信集团、中保投资、中国人寿资管、中国信达等五家公司,拟通过认购新发行股份的方式,对华融进行战略投资。

  此外,华融的“瘦身计划”也继续开展。除了转让华融交易中心、华融消费金融股权之外,它还计划重组华融信托股权,积极回归不良资产主业。

  去年年末,华融资本充足率恢复到12.95%,渐渐恢复了元气,但其内部仍在调整。

  有报道称,近期监管部门对华融提出明确要求,回归不良资产处置的主业,在年内尽快处置旗下持牌机构、境内子公司,以填补坏账窟窿,减少对母公司净资本的消耗。

  难舍地产

  在华融内部,曾将公司陷入泥潭的经历,归咎于不加斟酌的地产投资。

  按照华融国际原总经理白天辉的描述,为追求个人政绩,华融原董事长赖小民执掌华融期间,过分看重短期利润,上有所好,下有所投,为此华融下面的人不得不去投一些高风险、来钱快的项目,比如房地产。

  在中国华融庞大的组织架构中,承担地产业务的主要载体,为华融实业投资管理有限公司(简称“华融实业”),也即原来的华融置业有限公司。

华融“地雷” | 起底AMC①

  华融置业的创立时间甚至早于1999年成立的中国华融。在1994年,前者便已成立,那时它还是一家名为“珠海横琴信东房产实业”的开发公司。

  起初,华融是从工商银行的不良资产包中拿到横琴岛的大量土地。经过老华融人多年清理,地块权属基本被梳理清楚。

  华融置业早期的地产作品是“银鑫花园”,这也是珠海横琴第一个商业楼盘。不过,它真正开始加码地产开发,则是在2009年赖小民进入华融后。经过多年发展,华融置业与华融信托协同,相继在全国各地布局地产项目。

  但截至目前,华融地产布局的后遗症,仍在显现。

  乐居财经查阅获悉,现时华融实业陆续增加的开庭公告中,依然有很多与地产公司有关。例如,8月9日,华融实业与贵州红华房地产有限公司(简称“贵州红华”)的合同纠纷,也发布了开庭公告。

  贵州红华曾与华融合资成立贵阳融华置业有限责任公司,开发贵阳的城市综合体“华融金融中心”,该项目涉及云岩区棚改。

  此外,贵州红华的法人杨践,还曾透过旗下公司观山湖建设,与融创合作开发贵阳观山湖九樾府项目。但截至目前,贵州红华已13次成为被执行人,60项合同违约,常常成为被人讨债的对象。

  在近两年地产经营不确定性迅速提升的背景下,上述例子侧面体现出了华融地产布局残留的风险。

  当年赖小民对同乡王永红的输血,造成的地产“踩雷”重创,还历历在目。2018年,华融赖小民落马后,王永红的中弘股份随即爆雷,继而退市。彼时债务逾期公告显示,包括华融信托在内的12家信托公司被迫“维权”,债务余额合计68.41亿元。

  尽管如此,当眼下地产纾困成为主题之一时,华融还是迅速抢得一杯羹。地产,是华融难舍的一个“主题”。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

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