杨国强的63亩“实验田”-乐居财经

杨国强的63亩“实验田”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地产K线严明会 17.5w阅读 2022-08-22 07:13

文/乐居财经严明会

今年的中报季不同以往，电话会比业绩会还要密。

短短10天内，三家龙头房企召开了投资者电话会。龙湖是为回击做空者，澄清商票逾期的谣言，建业和碧桂园则是为上半年业绩波动做了详尽的解释。

龙湖集团主席吴亚军说，凡事预则立不预则废，龙湖依靠自己的原则和纪律才走到今天。

建业集团董事长胡葆森说，建业未来还有3碗饭可以吃，一是品牌，二是手艺，三是勤劳。

碧桂园集团总裁莫斌说，对未来市场有信心，对政府调控有信心，对公司管理有信心，对新业务有信心。

尽管大佬们的说法不同，但都在传递同一个信号：困难是暂时的，扛过去就能赢。

地产行业进入深度调整期，利润增速、利润率下滑已成常态，体现在房企的财务报表上的，是盈利能力的下滑。7、8月份，发布上半年盈利预警、预亏的A股、港股地产商，已超过50家。

抬眼望去，大多上市主体均受到了影响，亏损几亿至几十亿的不在少数。在这样的背景下，再优质的房企也不能独善其身。

8月18日，碧桂园的一则盈利预警公告显示，其上半年核心净利润介乎45亿元至50亿元，股东应占盈利介乎2亿元至10亿元。但碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素，多为非现金性质，碧桂园的经营状况良好，现金流依旧稳健。

不同房企都有不同的境况，要具体问题具体分析。从碧桂园的销售水平、负债水平、企业战略层面上看，该公司内部运转如常、目标明确。中期利润的收缩，可能只是其在底部盘整的大环境下，短期的蛰伏而已。

资产负债及利润的平衡

行业回暖不及预期，今年前7月，百强房企权益销售额、权益销售面积同比分别下降48.7%和52.2%，接近腰斩。国家统计局数据显示，4-7月房地产开发投资增速连续4月负增长，房屋施工、新开工、竣工面积同时下降。

正如莫斌所说，地产行业的发展面临着很多挑战，多重不利因素层层叠加，行业十分艰难，碧桂园也确实无法独善其身。

在8月18日的投资者电话会上，莫斌对碧桂园上半年的业绩波动做了五点总结：

1、上半年，受新冠疫情的限制性措施影响，交付规模下降，减慢了项目结算的进度，导致收入规模下降并影响了结算毛利及利润的规模。

2、市场下行周期之久超预期，从去年 6 月份到现在仍然处在下行期。本期纳入结算的项目销售毛利较低，特别是 18-19 年拿地的部分项目，受到市场下行的影响更为明显。

3、行业风险出清的过程仍没有结束，行业爆雷不断，市场加剧下行，为保障现金流的平衡，部分区域对尾盘资产和要出清的资产有一些量价平衡的安排，对毛利构成了较大压力。

4、基于谨慎性原则，我们计提的减值也对毛利构成影响。

5、利率波动造成了汇兑损失，致使利润表也承压，所以整体会有一个较大的跌幅。

这五个方面，是碧桂园总结出的利润变薄的原因，也是业内企业普遍要面对的现实。不过，作为龙头房企，碧桂园仍在穿越周期的过程中，保持着韧性。

1-7月，碧桂园公布的权益销售额为2152亿元，虽同比下降38.9%，但总体上明显优于百强企业。而据第三方统计显示，前7月碧桂园累计全口径销售额2854.9亿元，规模仍然居于榜首。

今年上半年，该公司在214个城市，如约交付1070批次，超25万套房屋；下半年计划交付50万套，履行着房企责任。

值得注意的是，尽管碧桂园上半年出现利润收缩，但一直通过精细化的管控使得现金流保持平稳，并没有因为利润的下降受到影响。

投资者会上，碧桂园管理层披露，其一直把重心放在保证资产负债及利润的平衡上，并确保核心资产和核心人员不受损。

据了解，碧桂园主要通过销售回款，可动用现金的管理、审慎投资来维持收支相对平衡的状态，压缩一切不必要的支出。通过经营性现金流，偿还高成本短周期的融资，进一步优化负债结构。

基于此，上市公司的资产负债表、现金流量表，才能保持平稳。其净负债率才能维持在50%以下，经营性现金流持续为正，可动用现金相对充足。

作为示范性房企，碧桂园享受到了因自律而得到的融资便利，展开了全品种融资。包括自去年下半年至今61亿的公司债及中票、87亿的供应链ABS及ABN；以及今年发行的33.68亿可转债、24.1亿配售新股筹集款项。

下半年，碧桂园在境外已无到期美元债；境内有两笔债达到可回售状态，合计40亿元。除此以外，下半年没有到期的直接融资。

活下去，再活得更好

莫斌认为，在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心。做好资产负债和利润表的平衡。保证公司能够活下去，活到健康的市场到来之后，让公司能活得更好。

先活下去，再在以后环境改善后，追求“活得更好”，这或许说出了业内房企的普遍心声。

下半年仍处在底部盘整，城市分化的过程，虽然不会比上半年的情况更差了，但也不会有很大的反转。面对这样的市场环境，碧桂园表示：“这个市场是我们不能改变的，但是要有策略。”

碧桂园的策略是，凭借充沛的货量、一万亿的可售土储、均衡的布局，去较好地对冲市场分化和疫情影响。公司可以通过调节货量供给，采取“以销定产”“精准供货”的方式，去对冲风险。

而在产品方面，其将积极去调整产品，推出更加有适销对路的安排，比较稳健去度过现在的市场低谷情况。

从更大的层面上，则不得不提碧桂园的全竞提升策略。

从2018年开始，碧桂园已经连续做了四年的“全竞提升”，其中包含“一率五力”的执行，做到精细化管控，以及供销回支投的闭环管理，

与此同时，该公司也做好了所有区域资产的投融管退，出清相对较差的资产，聚焦深耕在五大都市圈和确定性高的市场。

对于未来，莫斌“很有信心”，他的信心来自四个方面：对未来市场的信心，对政府调控有信心，对公司管理有信心，对新业务有信心。

据了解，今年6月，碧桂园将旗下建筑子公司及原博智林旗下的总包单位进行整合，成立科技建筑集团。通过整合全产业链资源，实现“研发-生产-应用”的全过程贯通，目前已经在碧桂园全国的在建项目上投入使用。

莫斌透露，碧桂园在顺德开展“63亩试验”，做全过程测试，效果非常明显。

去年下半年以来，碧桂园创始人、董事局主席杨国强亲自督战63亩试点项目，希望通过"拆解一栋楼"实验科学铺排施工工序，让建筑机器人像流水线生产一样施工作业。

2021年12月30日，博智林在汕头首次完成“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统验收，跑通了装修阶段的端到端智能建造生态实践，进入了多机协同系统化应用的新阶段。

关于建筑机器人对碧桂园主营业务的意义，他做了这样一个比喻，“一定会像老虎插上翅膀一样。”

莫斌认为，随着市场健康发展的到来，主营业务和建筑机器人业务一定能为公司带来更多的收益，给投资者带来更大的回报。

以下为投资者电话会问答：

1、关于市场的三四线城市布局比较多的公司，在去化率上，上半年数据比较低，碧桂园的去化率情况是怎样的？接下来下半年会采取什么策略让销售回暖？

2、近期政府的政策，对优秀民企的融资有更多的帮扶，管理层觉得这些政策对公司，对行业的作用有多大？

3、关于结转。上半年没有销售的物业，建筑速度放慢，下半年施工进度和结转速度是否有提速，还是跟上半年一致有所放缓？工程进度上有否节奏调整？

答：第一，补充三个数据，一个是来自统计局，商品房销售额下降 28.8%；百强房企大概下降了49.3%；碧桂园公告的2152 亿元，同比下降 39.8%，总体上明显优于百强企业，在头部房企中，我们下降的幅度差不多。

第二，上半年来看，整个市场处于逐步探底，到 6-8月份我们认为是底部盘整的过程，同时城市是严重分化的。

第三，绝大多数的三四线市场是封闭市场为主。当期的表现是当地短中期供求关系呈现的结果。我们看来，长三角、珠三角周边城市基础比较好，人口也有吸附力。中部地区也有不错的，但差异很大，跟本地的中短期供求关系相关联。

第四，从全年尺度看，宏观去化率是可控的，有些项目去化得很好，差异比较大。

第五，下半年还是在筑底的过程。我们基本是认为不会比上半年的情况更差了，但也不会有很大的反转，是一个在底部盘整，城市有分化的过程。这个市场是我们不能改变的，但是要有策略。

我们的策略主要是几个方面，一方面我们的货量是比较充沛的，我们有差不多一万亿的可售的土储。得益于我们的均衡布局，我们能比较好地对冲市场分化和比较严重的疫情影响。我们通过调节货量供给，采取“以销定产”“精准供货”去对冲风险。

关于产品，我们主要以偏改善的产品为主，积极去调整我们的产品，使得更加有适销对路的安排，比较稳健去度过现在市场低谷情况。

我们相信在政府积极的主导下，会因城施策，用足用好，去稳定房地产市场。我们相信最困难的时候过去了，现在是在底部盘整的过程，伴随因城施策的深入，政策的出台，我们下半年我们会保持在有序的、合理的销售节奏上，相信我们的销售规模在下半年会稳定，和头部同行是同步的，优于同行的。

4、在目前的市场环境下，今年下半年和明年上半年，我们认为管理层最重要的工作是什么，工作效果如何考虑和考量？

答：管理层在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心。做好资产负债和利润表的平衡。保证公司能够活下去，活到健康的市场到来之后让我们能活得更好。所以我们在保证每一套房按时完美交付的同时，我们所有的债券要刚性兑付，保证我们的核心资产和核心人员，同时我们致力于新业务，新业务与主营业务的竞争力的加持下，我们能越做越好。

监管机构和政策对我们依旧稳健的企业，支持力度是挺大的，保交楼和稳民生。市场在政策的加持下，会慢慢恢复，对公司的未来充满信心。

5、能不能梳理一下公司债务情况？今年公司的一些资金安排？其次想问问利润率，今年中期或者全年的利润率会不会是接近底部？还是说下半年随着债务的偿还，利润率还有下滑的空间？

答：债务方面，公司下半年已经没有到期的美元债。境内有两笔债达到可回售状态，分别是九月和十一月，合计40 亿人民币。再看 2023 年，从2018 年开始，通过行稳致远的战略，主动降负债，公司的短债是更加健康的。今年630到明年630，我们的短债规模相比去年会进一步下降。明年上半年，1月份，公司会有境外一笔美元债到期，折合人民币 40 亿元，其他没有境外美元债了。境内，1月份、4 月份、5 月份，上半年合计有 4 笔，69 个亿公司债到期或达到回售状态，其实规模占比不大。公司会继续优化债务结构，偿还高息的、短期的债务，进一步拉长融资久期。

毛利方面，受到销售市场持续疲弱影响，包括整个行业还在不断暴雷。公司会围绕可动用现金进行管理目标，盘活优质资产，包括出清劣质资产，尽可能保住核心资产。到了有反转机会的时候，再销售优质资产，保证有较好的溢价，或者更小的折价。如果销售市场持续疲弱的情况下，那利润仍然有一定的压力，但伴随着新的资产、一些收获的新项目，会对未来的毛利的修复起到支撑作用。同时科技智慧建造的赋能，会对利润修复起到正面作用。

来源：地产K线

作者：严明会

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