文/乐居财经 邓鑫妮

  “2022年上半年对新城悦来说，是审时度势、主动求变的半年。”

  8月29日一早，新城悦服务（01755.HK）举行了线上业绩发布会，董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰出席会议。

  上半年的外部经济压力和资本信心下调，使得物管股的估值不断缩水。在这一极具挑战的背景下，新城悦服务年初便提出了“大社区+大后勤”双链战略布局，谋求新的战略增长点，逐步降低关联方依赖。

  回望披荆斩棘的半年，戚小明表示，“事实上，物业与房地产开发具备一定的关联性，但不论是政策导向，还是商业模式、业务属性，物业与房地产开发都有显著的区别，因此我们提出，在稳健关联企业护航的背景下，坚持自身高质增长，逐步实现独立市场化，铸就高价值公司。”

  财报显示，新城悦服务上半年综合业绩稳定增长，两大核心增长动力贡献度提升。规模拓展方面，非住宅拓展效果显著，第三方面积占比过半。

  截至2022年6月30日，新城悦服务营业收入24.66亿元，同比增长31.4%；核心归母净利润3.60亿元，同比增长30.1%。在管面积达到1.72亿方，来自第三方的在管面积已经超过关联方，占比达到50.9%。

  两大核心业务贡献突出

  上半年行业动荡，房地产给物业带来的影响不可避免，尤其是一些与地产相关的业务遇冷回缩。

  对此戚小明表示：“我们要和关联方要保持密切关系，同时也要走我们自己市场化的道路。”

  新城悦服务基于与关联方合作但又独立发展的道路，上半年的关键业绩并未受损，物业管理和社区增值服务两大核心增长动力再次展现出强大活力。

  截至2022年6月30日，其物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务收入分别约为13.93亿元、6.25亿元、1.74亿元、2.74亿元，四项业务占收入的比例分别约56.5%、25.3%、7.1%和11.1%。

  其中，物业管理服务和社区增值服务营收占比81.8%，毛利占比86.1%，较上一年同期分别增长17.2个和13.6个百分点。

  管理层指出，“社区增值服务作为我们大后勤具体战略举措的重要环境之一，其中团餐业务已经完成了全业态和沪宁沿线区域的战略布局，在上半年也取得了非常优异的拓展成绩。”

  四大主营业务中，社区增值服务的收入增长最为迅猛，同比涨幅达到113.2%，其中团餐服务取得收入约1.43亿元，同比增长约252.9%。

  去年9月，新城悦服务与上海学府餐饮达成股权战略合作，双方就企事业单位餐饮、医院餐饮、高校餐饮、商务楼餐饮、园区餐饮等后勤餐饮服务领域开展全面深入的合作。收购完成后，学府餐饮不断释放经营业绩，上半年中标多个大学项目。

  团餐业务亮点频出，管理层也对其寄予厚望。戚小明表示：“当前团餐业务在手合约到2023年收入规模已突破5亿/年，未来3年我们提出8-10亿/年的目标。”

  非居业态补充规模增长动力

  背靠房地产的物企上半年为地产捏了一把汗，关联方的稳健才是其持续增长的重要信心。

  戚小明指出，截至目前，新城控股没有出现过任何一个债务的违约或者展期，也没有出现商票的延期支付。

  同时他也透露，管理层早有预判地产行业的承压会对物业行业造成潜在的危险，已经提前做好了迎接挑战的几项准备工作。

  其中一项是关于增量拓展：过去两年通过收并购的方式对非居业态进行了布局。

  在住宅新盘市场受到挤压的时候，非居业态为新城悦服务补充了管理规模方面的增长动力。截至6月底，非住宅业态面积4160万平方米，2022年前六个月涨幅43.5%，占比24.2%，较去年末增加5.3个百分点。

  非居项目涌入，推高了第三方的面积比重。截至6月30日，新城悦服务在管面积1.72亿方，来自第三方的在管面积过半，占比达到50.9%。

  且第三方的涨势相较更优。期内，在管面积较2021年底增加约1870万平方米，其中1470万方的净增长面积来自第三方，占比78.7%。

  未来展望：“大社区+大后勤”布局延伸

  “展望下半年，我们将持续践行‘大社区+大后勤’战略路线。”未来的发展，新城悦服务延续了此前的主旋律。

  而在细分领域，戚小明也做出承诺：“在大社区方面，强调服务者文化落地，追求‘客己平等’，以员工满意促进客户满意，为‘两增’业务提供充足的发展动力；在大后勤方面，我们提出‘三个聚焦’，即业态聚焦、区域聚焦和业务聚焦。”

  2022年初的业绩会上，新城悦服务首次提出“大社区+大后勤”战略，并表示这是未来三五年重点发力的方向。

  “大社区”是新城悦最核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理及增值服务，而“大后勤”服务为非住宅类的物业管理及增值服务，包括团餐、设施设备、智慧园区等业务。

  在“大社区”业务方面，新城悦服务继续巩固其在住宅业态的优势，并依托智慧平台数字化手段，完成基础服务和增值服务的服务力提升。

  而在“大后勤”战略启航之年，业务开展初显成效。新城悦服务在非住宅业态的综合后勤服务领域快速发展，尤其是医疗类业态，进行了对拥有医院物业项目的金玉物业的并购。资料显示，新城悦服务“大后勤”年化合约金额达到10.3亿元，其中工商类7.1亿、医疗类1.5亿、教育类1.7亿。

  新城悦服务深耕城市开拓“大后勤”业务，相继与苏州海奥斯和天津金玉达成战略股权合作。截至目前，新城悦服务已经实现了写字楼、产业园、医院、学校、公建等非居业态全覆盖，叠加团餐、电梯业务资源的整合，大后勤战略布局已经成型。