“乐观派”建业|中报风云(57)

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 李奕和 6.9w阅读 2022-09-02 19:01

文/乐居财经 李奕和

“在河南这个市场上,在房地产行业,我们还是认为有自己的一席之地,我们还是很乐观,对行业整体上、长期还是乐观的。”

与8月15日首次披露预亏后的那场投资者会相比,胡葆森在建业地产2022年中期业绩会表现出的,更多是信心,和乐观。

当时,他反思自己、反思企业、反思行业。67岁的他,为建业地产自创立以来的首次亏损,亲自向投资者道歉,很是沉重。

而半个月后的这场中期业绩会,胡葆森更多谈到的,是未来,是建业地产接下来面对经营回归和偿债的计划,具体办法。

仅从成绩来看,2022上半年对建业来说并不好过。8月31日披露的中期报告显示,建业地产实现收益73.01亿元,权益持有人应占亏损56.05亿元,毛利5.54亿元,毛利率7.6%。

虽然在行业下行周期里,建业的这纸成绩单并是不最差的,但对投资者,以及胡葆森本人而言,显然并不满意。

此前的投资者会上,胡葆森称,建业表现不及预期,无论是什么原因,作为企业决策人有不可推卸的责任。

过去的成绩固然重要,它是一家企业过去一个阶段经营情况的体现。但对一家心怀远方的企业而言,对过去耿耿于怀显然是不够的;关键面对未来,企业要如何调整,从容应对。

这也是建业这场业绩会,更多着眼的地方。

胡葆森认为,“行业还会持续发展”,“只要继续扎根在河南、在这个土壤中继续越扎越深,还能够勤劳拼搏,把产品造好、把服务做好,相信其他的企业也会找到自己的生存之道”。

下半年,建业“有信心实现盈利”。

关于行业和市场:“既不悲观,也不乐观”

这一年多来,对建业地产和胡葆森都殊为不易。疫情反复,叠加河南百年一遇的洪水,深深地影响了这家扎根中原大地的房企。从“求救信”传出,到裁员风波,汹涌而来的舆论与喧嚣裹挟着建业。

最终,这些天灾以及市场调控对企业造成的深远影响,通过一串串数据直观表现了出来。2022上半年,建业地产实现收益73.01亿元,同比减少64.1%;毛利5.54亿元,同比下降84.8%。

期内,建业地产实现公司权益持有人应占亏损56.05亿元,而2021年同期是溢利7.29亿元。这也是建业地产创办这30年来,第一次出现亏损。可想而知,胡葆森的道歉,不是没有理由的。

截至2022年6月30日,建业地产实现重资产合同销售金额140.4亿元,重资产合同销售面积约191.49万平方米,同比分别减少54.8%和52.7%。

期间,建业地产实现物业销售收入70.18亿元,租金收入0.72亿元,酒店经营收入0.89亿元,项目管理服务收入0.21亿元。

市场低迷,行业下行,不少企业为保住现金流对产品进行了打折促销,加之受此前拿地较高溢价的影响,行业的整体毛利率出现下降。这也成为建业地产盈利下滑的原因。

据建业地产首席财务官赵瑞昆介绍,上半年,建业地产的经营工作推进把现金流的重要性放在第一位。其对库龄一年半以上,包括部分的地下物业,去化周期比较长的物业,做了适度的价格折让。

同时,上半年的亏损,“还是因为我们主动地把非经营性亏损做了计提。”据了解,建业地产计提存货减值17.36亿元。期间,贸易、其他应收款项及合约资产的减值亏损3.72亿元,投资物业估值亏损15.14亿元。

此外,建业地产还因出售附属公司带来的亏损4.75亿元,有汇兑损失接近1亿元。

无论好坏,成绩是属于过去的,对于眼下和未来,胡葆森首先坦诚了自己对行业的看法:中国的房地产市场,长期肯定是看好,因为城镇化还是一个主体,但是近期房地产会不会复苏,什么时候复苏,这只是一个时间问题。

“对这个时间的判断,我个人既不悲观,也不乐观。”

然而,具体回到建业层面,管理层还是站在了乐观派的一边,对于下半年,赵瑞昆信心满满:“我们对下半年行业非常有信心,有信心实现盈利。”

据了解,在供货节奏上,建业原有货值374亿,计划在下半年加推132亿。这些资源85%是在地级市上,不仅货值充分,而且优质。

建业地产CEO杨明耀看来,下半年无论是销售的结转收入任务,还是交付的任务,以及价格都会平稳推进。确保下半年销售任务的完成,确保交付。

上半年,通过推行重大风险拉通预警、关键时点客诉风险排查、交付风险专项管控等措施,建业地产共实现31个项目11,457套的房屋交付,其中8个项目2106套实现高质量提前交付。

2022年下半年,建业地产计划动工建设项目36个,建筑面积218.8万平方米;计划交付项目75个,建筑面积773.7万平方米。

关于融资和偿债:“既有意愿,也有办法”

即使面临上半年的亏损,但建业地产的经营面正在逐步向好,这是管理层对公司表现乐观的重要原因。

6月1日,建业地产控股股东恩辉投资将29.01%股权作价6.88亿港元出售予河南铁建投旗下的河南同晟置业。同时,后者认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。

建业地产正式“染红”。

国资的入股,让建业地产的流动性有了明显的改善。

今年8月8日,其按预定赎回价格赎回2022年到期本金为5亿美元、名义利率为6.875%的未偿还优先票据。而在河南政府的帮扶下,2021年11月8日,建业地产还于到期日支付3.75亿美元,包括票据本金3.63亿美元、利息1225.87万美元。

此前的投资者会上,胡葆森曾表示,建业过去发展历程上,没有一次对银行、金融机构的拖欠记录。作为企业来说,不能把延期不还钱,作为容忍自己的一种行为。只要企业不倒下,今后建业还是会坚持还债。

可以说,建业地产用行动坚决履行了自身的承诺。

据了解,紧随着今年8月5亿美元票据的赎回,建业地产年内已无到期的美元债。而在2023年、2024年、2025年,建业地产还有9亿、8亿以及2.6亿的美元债需要偿还。

对于剩下的融资和美元债偿还,赵瑞昆业绩会上用了八个字形容:“既有意愿,也有办法”。其具体的还款是三个思路:

第一,是强调销售回款,通过制定有效的销售政策、回款政策,提高现金回流,提高经营性现金流入。

第二,是利用铁建投战略入股的机会,利用国资增信,增强融资能力,撬动更多的融资资源,而且要降低成本。

第三,是要坚决执行建业的资产盘活工作,下一步还是要继续跟包括央国企、金融机构等,针对持有的不动产,加上保民生、保交楼的重点住宅项目,以市场化的方式开展合作,灵活多元化的制定资产盘活变现的路径和方案。

其指出,“下半年我们有两方面的计划,一方面是针对持有的资产,比如说酒店、农业。第二方面是开发类的项目,我们也会拿出一部分和合作方开展合作,实现权益的变现。”

中期报告显示,目前建业酒店拥有总投资49.4亿元,在河南投资建设的酒店数量16家,包括合作运营高端酒店项目5家,已经开业运营;自有品牌11家,当中已开业6家,在建5家。

另外,现代农业方面,建业已建成并运营绿色基地4座,包括鄢陵建业绿色基地、鹤壁建业绿色基地、伊川建业绿色基地、周口建业绿色基地;在建绿色基地1座,为南阳建业绿色基地。

赵瑞昆认为,这些工作不仅能改善现金,也可以迅速改善公司的负债结构,降低上市公司的负债水平,通过调整负债结构,降低负债规模,实现主业经营、现金流与负债的良性循环。


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来源:地产K线

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