赎回伦敦新地标,富力没从自己口袋掏钱

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 7.1w阅读 2022-09-05 18:52


文/乐居财经 杨宏彬

大约在半年前,富力以一种近似“典当”的方式,将英国的发展项目交给了远东发展,获得了一笔资金,以弥补债务的缺口。

如今,“典当”的最后期限已经来到眼前,富力似乎并不想放掉这个项目,借钱也要将其赎回。

9月2日晚,富力地产(2777.HK)发布公告称,将向远东发展(00035.HK)回购R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.(下称“R&F”)全部股权,其中的期权代价为1.066亿英镑。

富力出售R&F的时间是3月15日。彼时,富力以9570.26万英镑的价格,将R&F全部股权出售予远东发展,同时双方约定,在交易完成后的6个月内,富力可以以期权代价将项目赎回,彼时定价与此次富力回购的期权代价一致。

不过根据富力2022年中报显示,其手头并不宽裕。截至2022年6月底,富力地产未来12个月内需到期偿还的债务有826.61亿元,同期其现金总额(包括受限制现金)仅为153.2亿元。

富力囊中羞涩,那回购的钱哪来呢?根据公告,富力将通过外部融资为期权代价提供资金。作为融资安排的一部分,富力可能将向融资方转让或质押R&F的全部股权,所以在期权回购完成后,R&F及其附属不一定并入富力合并报表。

富力认为,R&F所持有的项目Vauxhall Square是英国的地标项目,购回R&F能够保持其于发展项目的权益,可展示集团对增长及海外发展的承担,并为集团带来长期利益。

权宜之计

早在出售之时,富力就有回购R&F的征兆。

彼时,富力出售R&F的价格为9570.26万英镑,改价格由两部分组成,一部分为R&F的全部股价代价,价格仅为1英镑,另一部分为股东贷款9570.26万英镑。换言之,富力出售R&F仅为收回股东贷款。

而根据独立估值师Savills (UK) Limited给出的报告,截止2020年10月,R&F所持有的项目Vauxhall Square市场估值高达1.65亿英镑,就由价格来看,富力若是“放手”R&F,将少收约6929.74万英镑。

富力彼时也在公告中表示,公司将于出售时录得亏损约6884.5万英镑(相当于约7.03亿港元)。显然,放手并不明智之举。

而当时的富力,正面临着债券的到期。3月14日,富力地产对“16富力04”公司债进行展期。据悉,“16富力04”发行于2016年4月7日,发行规模19.5亿元,债券期限为6年期,票面利率6.7%,到期日为2022年 4月7日,目前债券余额19.5亿元。根据展期方案,该笔债券展期时间为一年,全额票息支付,但并无额外赔偿。

两个月内,富力地产还有一笔2016年8月25日非公开发行的“16富力06”公司债将在2022年5月16日到期,该笔债券发行规模 46亿元,债券余额9.95亿元,目前票面利率6.8%。“典当”R&F股权,或只是权宜之计。

不过,富力选择在这个时机行使回购权,价格是比较“划算”的,原因就在于汇率的波动。根据出售时汇率,回购的1.066亿英镑,相当于10.88亿港元,按照富力的出售价,回购约多出1090万英镑,1.11亿港元。远东此次也在公告中表示,回售将累计获得收益净额约1090万英镑。

但由于汇率的波动,回购时的1.066亿英镑,仅相当于9.67亿港元,比出售时的价格还要低1000万港元。

据了解,Vauxhall Square是富力在2017年时向CLS Holdings购得,作价1.5777亿英镑。这也是富力地产在伦敦投资的第二个开发项目。

Vauxhall Square的规划总建筑面积约13.3万平方米,是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前,主场地的发展项目尚未动工。

伦敦“进退”

今年以来,富力在伦敦项目上的操作不少,除了“典当”Vauxhall Square之外,其还在4月份将Instant Glory International Limited的50%股权卖给了中渝置地(01224. HK),作价26.6亿港元。

Instant Glory International Limited主要从事持有及开发英国伦敦物业Thames City,项目即Nine Elms Square(九榆广场),由富力地产与中渝置地各持股50%。项目地块于2017年由双方共同拍下。

出售Instant Glory International Limited,富力同样打了很大的折扣。截止2022年3月31日,未经审核综合资产净值约为5.773亿英镑(相当于约56.9亿港元)。按此计算,50%权益应占28.45亿港元。

而交易代价仅26.6亿港元,且已包括目标公司尚欠富力方销售贷款约16.5亿港元(约13.85亿人民币)。据此,该次交易目标公司50%的权益价仅10.1亿港元。富力地产相当于给张松桥打了3.55折。但这一次,富力没有回购权了。

2017年是富力布局伦敦的第一年。2017年3月,其以近6000万英镑拿下南伦敦雀巢总部大楼及附近地块为标志,吹响了进军英国伦敦房地产的号角。此后的一到两年内,富力地产多次在伦敦市场出手。

2017年4月,以1.58亿英镑从CLS Holding手中买下伦敦一区的Vauxhall Square地块;次年1月其再次斥资35亿元人民币接手万达的One Nine Elms (伦敦ONE)综合发展项目。

由于One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三宗地块紧密相邻,还被外界合称为“伦敦富力城”。

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来源:地产K线

作者:杨宏彬

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