金基控股:国企朋友圈 | 起底隐贵房企[169]

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 吕秀伦 7.0w阅读 2022-09-21 14:37

文/乐居财经 吕秀伦
辞掉上市公司测绘股份所有职务的卢祖飞,似乎把一门心思都放在了地产平台“金基控股”身上。
7月18日,鲜少在公开场合露面的卢老板,亲自出席了白下高新区与金基控股战略合作暨紫云智慧广场项目签约仪式。而就在签约的前几天,卢祖飞刚在南京二次集中供地中一举拿下4宗地,金基也成为拿地宗数最多的房企,名噪一时。
曾经久未在南京拿地的金基,为何一反常态,开始高调拿地扩张?
很简单,眼下确实是拿地的最佳时机。民营房企为了活下去都不敢轻易拿地,土拍市场上没人抢地,溢价率低甚至连卢祖飞都自己亲自下场拿地
这个仅有大专学历的地产老板,有着极高的商业头脑。不仅一改往常低姿态,高调拿地,卢祖飞还有着更大的计划。有南京业内人士爆料,“金基控股或要在明后年筹划上市”。一旦上市成功,这也将成为卢祖飞旗下继测绘股份后的第二家上市企业。
但上市谈何容易,尤其是对于地产公司而言,基本丧失融资功能,形同鸡肋。卢祖飞能否讲好金基的地产故事,或者能否上市成功,还有待时间考究。
疯狂拿地
在房地产局势并不明朗之际,金基却在逆势而上频频拿地。7月,在南京第二批次集中供地中,金基连同老板卢祖飞一举拿下4宗地,成为南京此次集中供地中最大赢家。
具体来看,金基旗下南京金基睿创房地产以6亿元拿下桥林G56地块,楼面价6804元/平;以16.1亿元竞得城东G23地块,楼面价14614元/平。此外,金基还和南部新城开发建设耗资27亿元将南部新城G25地块收入囊中,楼面价29960元/平。
不仅金基,甚至连卢祖飞都亲自下场拿地。乐居财经获悉,南京中北金基置业(简称“中北金基”)以总价21.2亿元底价摘得南京雨花台区1宗地块,楼面价20550元/平。
中北金基是一家成立仅两年多的新公司,注册资本1亿元,最初由南京中北盛业房地产(简称“中北盛业”)和南京金基通产置业(金基全资子公司)各持股51%和49%。在拿地前的一个月,金基退出,49%股权由南京金基企业管理接盘。
穿透可知,大股东中北盛业由A股上市公司南京公用100%持股。南京公用是江苏出租汽车龙头企业,拥有南京市最大的管道燃气经营单位,同时它也一家在能源、交通、房地产领域进行投资、运营的综合类企业。
二股东南京金基企业管理则由卢祖飞、江红涛、徐波涛各持股约55.7%、34.3%和10%。也就是说,卢祖飞为中北金基的最终受益人,持股27.293%。

实际上,从去年下半年以来,地产暴雷声不断,民营房企都畏畏缩缩、不敢拿地之际,卢老板就开始大举买买买。在南京2021年第三次集中供地土拍中,中北盛业以14亿元成功竞得南京河西南G115 地块,中北金基又以6.2亿元成功竞得南京南部新城G125地块。
而金基与南京公用之间的交集不止于此,二者还联合洛德基金共同出资成立了南京中北城源股权投资合伙企业(有限合伙)。7月,南京金基企业管理将南京中北金基房地产价值2450万元股权数额出资予这家私募基金。
早在前些年,在南京深耕的金基甚至都未拿地,一度淡出人们视线。但自2015年开始,它却一改过往的低姿态,阔步前进。
这一年,蛰伏许久的金基收购了美达九月森林,更名为金基九月森林,被外界认为是一反常态的高调起来的开端。金基接手后,不仅促使此前美达留下的烂尾工程得到了解决,并且项目三期、四期也受到了市场的青睐。有数据指出,金基九月森林最终成为2018年南京别墅销冠。
乐居财经查询获悉,九月森林的开发商为“南京德润置业”,目前由南京金基通产置业(金基全资子公司)和金基各持股98%和2%。
收购完成后,金基野心不减,不断攻城略地。2018年,金基首进江宁禄口;2019年11月,金基以12.5亿拿下大校场G76商住混合地块,正式进军南部新城。
2020年1月,金基又鏖战72轮,以总价34.3亿、楼面地价31149元/㎡,拿下大校场G107地块,一举刷新了当时南部新城的地价纪录;2121年11月,金基旗下南京德润置业以13.6亿元竞得鼓楼区方家营路以南、滨江路以东地块,楼面价25331元/平。
据不完全统计,截至目前,金基在南京已经储备有5个在售楼盘,和10个待售项目,布局南部新城、河西、江北等多个热门板块。另一则机构数据显示,金基控股以116.62亿元摘得南京房企权益榜第二名。
国资“朋友圈”
金基这样的大手笔拿地,放在南京土拍市场并不多见。外界最为好奇的是,卢祖飞拿地的资金是从何而来?
金基最爱通过股权出质的方式来进行融资,当中不乏数亿元的巨额股权出质。其中,南京金基通产置业是卢老板最爱摆上出质台的企业,这家企业也是金基旗下最主要的子公司,单单注册资本就高达28亿元,对外投资28家子公司。

1月,金基将南京金基通产置业价值5.6亿股权数额出质予南京通汇融资租赁股份;7月,它又将南京金基通产置业价值2.8亿股权数额出质予南京金基善诚管理咨询;紧接着,它用同样把戏,将南京金基通产置业价值2.8亿股权数额出质予南京汽轮电机(集团)。
更早之前的2020年9月,金基还将南京金基通产置业价值2.5亿元股权数额出质予南京交通产业。
南京交通产业是金基背后的大金主之一,上文提及的南京通汇融资租赁的大股东同样是南京交通产业。据乐居财经了解,南京交通产业由南京铁路建设投资和南京公路发展(集团)各持股74%和26%,穿透背后是南京国资委100%持股。
实际上,金基控股与这家国资企业关系匪浅。据乐居财经获悉,南京金基通产置业最早是由金基控股和南京交通产业共同出资组建的公司,后者于2014年3月退出股东序列。
虽然南京交通产业退出了金基最重要的子公司,但是双方的合作并未止步。例如,在“南京金基通产资产经营管理”股权上,金基持股51%,另外49%股权则是南京交通产业手中。今年1月,金基还将南京金基通产资产价值510万股权数额出质予南京通汇融资租赁(南京交通产业旗下控股子公司)。
不止南京交通产业,金基背后的“摇钱树”还有杭州金投(全称“杭州市金融投资集团有限公司”)。
公开资料显示,杭州金投成立于2012年,由杭州市投资控股有限公司和杭州市财开投资集团公司合并组建,注册资本50亿元,是杭州市政府直属的国有独资企业。目前,它由杭州市人民政府和浙江省财务开发分别持股90%和10%。
去年年底,金基将江阴恒裕房地产价值2200万元股权数额出质予杭州锦晖企业管理合伙企业(有限合伙),后者背后大股东正是杭州金投。
除了背后有金主“撑腰”,金基还善于合作抱团。它不仅与三盛、朗诗等民营房企都有成立合资公司,还有强大的“国资”朋友圈,包括绿地、南京城建、电建地产,以及上文提到的南部新城开发建设、南京公用等。
“捆绑”国资,金基不仅在拿地上有了助力,在融资上也多了一层背书。例如,南京金基通产置业和南京扬子建设发展集团(背后是扬子国投)共同成立南京扬子金基置业。今年7月,南京金基通产置业将南京扬子金基置业价值10616万元股权数额出质于神秘人“徐明珠”。
除了与南京本土国资企业合作外,金基的触角还伸到了内蒙古。资料显示,内蒙古包钢金基房地产成立于2007年,由金基控股与包头钢铁集团各持股51%、49%。
不过,离开南京后的金基,却面临着水土不服的现状。目前,内蒙古包钢金基两次被法院列为被执行人,被执行总金额高达2921.26万元。
二度谋上市?
南京当地业内人士对乐居财经表示,金基高调拿地扩张的背后,是其明后年有筹划上市的打算。早在去年11月,金基有意抹去招牌上的“地产”二字,名称由“南京金基房地产开发(集团)有限公司”更名为现有名称“南京金基控股(集团)有限公司”。
据乐居财经获悉,金基控股成立于2001年8月,注册资本6000万元,由南京拓元投资发展、南京经联创业投资、卢祖飞、吴成各持有40%、30%、17.4%、8%股份;朱俊、唐新平、申守城等8人持有0.2%-0.9%不等股份。
其中,大股东南京拓元由江红涛、卢祖飞夫妻二人各持股51%、49%;二股东南京经联由卢祖飞、南京拓元各持股53.35%、46.65%。不难发现,卢祖飞通过直接以及间接的方式最终持有金基控股59.8626%股份,为公司实控人。
金基的投资版图可谓五花八门,对外投资子公司达33家(5家已注销),间接持股119家企业。官网显示,它是以房地产开发、运营为主,包括城市建设与运营、景观设计与施工、物业管理服务、建筑部品制造、智能集成、物资供应、房地产营销、机械制造等领域企业集团。
例如,金基名下有南京第二机床厂。这家公司成立于1991年,经营范围包含金属切削机床制造、销售,旗下35家子公司,包括了南京二机床精密设备制造、南京二机健康产业、南京二机床制造(盱眙)等等。
值得注意的是,南京第二机床厂旗下南京二机数控车床可谓“劣迹斑斑”,7次被限制高消费,2次被列为“老赖”,涉及司法案件高达63则。
除此之外,金基控股大股东南京拓元还对外投资了南京高投科技,持有60%股份,另外40%股份由卢祖飞持有。其实这家企业并不简单,他旗下持有A股上市公司“测绘股份”(300826.SZ )49.5%股份,为公司大股东。与此同时,卢祖飞夫妇二人也为这家上市企业实控人。
据了解,测绘股份成立于1991年,是一家江苏省软件企业,具备测绘甲级资质、工程勘察综合类甲级资质、城乡规划编制资质等,为自然资源、规划、住建、城管、园林、环保、安全、地铁等数十个行业客户提供全市域时空信息应用。这或许也是金基能与南京公用、南京交通产业关系紧密的原因之一。
而测绘股份与金基旗下企业的交往也颇为密集。今年上半年,南京金基物业管理服务为其提供物业服务,发生额约为11.64万元;又如,测绘股份向金基控股旗下企业南京冠鸿房地发、南京通润金基置业提供测绘、工程测量等服务,发生额分别约为94.03万元、74.53万元。
2022年上半年,测绘股份业绩略显疲态,实现营收 2.26亿元,同比微增1.89%;归母净利润2525.45万元,同比下降14.17%。
不仅是金基控股、南京高头科技,目前卢祖飞共手握8家企业股权,涉及商务服务业、软件和信息技术服务业等产业,包括南京机械经济开发、南京晶升装备股份(拟在科创板申请上市)等。而其妻子名下则投资了3家子公司,包括南京秉德正则管理咨询、南京拓元和南京新光明房地产。
值得注意的是,去年7月,卢祖飞辞去测绘股份董事长职务,储征伟接过权杖;到了今年4月,卢祖飞再度申请辞董事及科技与战略委员会委员职务。辞职后他不再担任公司任何职务。
如今,这位还未六旬的老板却放手上市公司,退居二线。未来,他或将专注于地产平台金基控股,打造他手中的第二家上市公司。


来源:进深News

作者:吕秀伦

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