背靠AMC,信达地产借保交楼机会淘金

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 李奕和 9.1w阅读 2022-09-21 21:31

文/乐居财经 李奕和

在行业的下行周期,有房企感受到危险靠近,急忙刹车、收缩战线;有房企却凭借自身的资源优势,开启了逆势扩张,大举“吃进”项目。

信达地产(600657. SH)是后一批房企的主要代表。

9月16日,信达地产披露了一起合作,其全资子公司安徽信达房地产与关联方中国信达及后者下属公司信达资本,共同参与认购芜湖同汇投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“同汇投资”)份额。

该合伙企业总认缴规模40.01亿元,其中安徽信达房产、中国信达作为有限合伙人分别认缴4亿元、36亿元,信达资本作为普通合伙人认缴出资100万元,并担任执行事务合伙人。

同汇投资成立的主要目的,是为推动武汉区域地产项目的开发建设。该项目为信达地产在9月16当日以33.95亿元底价,通过法拍拿下的泛海控股的两宗地块。

按照分工,安徽信达房产将对项目进行开发建设。

这起合作,信达地产、中国信达、信达资本均为“信达系”旗下公司。而中国信达作为国内五大AMC之一,在眼下地产行业雷声阵阵的关头,更引发关注。

近段时间以来,随着房企纾困、保交楼等政策的持续落地,央国企房企+AMC援手出险房企成为一种潮流。AMC在不良资产、债务处置方面的优势,加上实力房企的开发经验,成为解决出险房企停工项目的关键手段。

此前,招商蛇口就通过这种模式,多次携手长城资产、中国华融,对佳兆业、富力地产等涉险房企进行合作。所不同的,信达地产此次联手的均为“自家人”,可谓“肥水不流外人田”。

事实上,进入9月份以来,这已是信达地产第三次与中国信达,以这种方式介入合作,参与成立的合伙企业规模达113.08亿元。项目所在地均在武汉。

信达地产称,共同投资项目旨在发挥专业平台优势,发挥协同优势,丰富公司项目储备方式。在大部分房企因流动性收缩战线的眼下,信达地产却反向开启了它的扩张。

超百亿成立合伙企业

公告中,信达地产称三方成立同汇投资合伙企业,是为推动武汉区域某项目的开发建设。乐居财经《地产K线》了解,该项目实际为信达地产刚通过法拍,拿下的泛海控股武汉中央商务区的两宗地块。

工商信息显示,同汇投资目前有唯一的对外投资企业—武汉信创房地产开发有限公司(以下简称“武汉信创房地产”),后者成立于今年9月7日,注册资本1000万元。

据法拍信息,9月16日,武汉信创房地产以起拍价33.95亿元,成功拿下泛海控股子公司武汉中央商务区股份有限公司名下14F、26A两宗住宅用地。两地块土地面积合计5.6万平方米,计容建面19.4万平方米。

信达方面在四年前已与上述项目产生关联。据了解,2018年7月,泛海控股武汉公司曾向信达金融租赁申请融资17.90亿元。但随后因融资未能按期清偿完毕,信达金融租赁向湖北省武汉市中级人民法院申请执行。

2022年8月15日,武汉中院向相关方下发《拍卖通知》,拟将上述已查封资产在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行拍卖。

信达地产表示,标的资产将由安徽信达房产操盘,将有效保障项目正常开发运营。

实际上,这已是信达地产9月份以来第三次以这种方式,展开项目合作。此前9月1日、9月9日,信达地产还先后两次与中国信达、信达资本出资参与成立芜湖武信投资合伙企业(有限合伙)、芜湖天纵达信投资合伙企业(有限合伙)。

当中,武信投资合伙企业、天纵达信合伙企业的认缴规模分别为53.91亿元、19.16亿元。合作方中,信达地产、中国信达也均为有限合伙人的角色,信达资本作为普通合伙人,并担任执行事务合伙人。

乐居财经《地产K线》查阅了解,武信投资和天纵达信拟推进的项目也均在武汉。前者有唯一对外投资企业武汉合信新玺房地产开发有限公司(以下简称“合信新玺房地产”),后者有唯一投资企业武汉天纵合韵置业有限公司(以下简称“天纵合韵置业”)。

合信新玺房地产、天纵合韵置业旗下对应的房地产项目分别为信达·新外滩项目和武汉天纵云邸项目。两个项目均是信达从其他房企中接手而来。

2004年,武汉延铭曾斥资2.84亿元取得武汉市武昌区清真寺片危改项目,随后于2015年推出了项目一期——华天明珠花园张公苑及紫阳府。但后来因武汉延铭涉债务纠纷,项目二三期陷入停滞。

今年4月,信达入局该项目的债务重组及盘活,并成立合信新玺房地产,二三期项目也随之更名“信达·新外滩”。

天纵合韵置业旗下项目为天纵云邸,项目土地由恒泰天纵在2020年12月拿下,总建筑面积24.39万平方米,其中计容建筑面积18.06万平方米,含16栋5-26层住宅、商业、办公楼及公租房。

2022年7月8日,天纵合韵置业发生股权变更,恒泰天纵转让90%股份给长安国际信托,前者只留下10%股份。随后于8月17日,恒泰天纵与长安国际信托再一次退出,天纵合韵置业被转手给天纵达信合伙企业和金谷信托,目前,后两者分别持股56%、44%。

下行周期里逆势扩张

随着房企纾困、保交楼等政策的持续落地,央国企房企+AMC援手出险房企成为一种潮流。

原因在于,AMC在不良资产、债务处置方面有独特的优势,加上实力房企开发经验的加持,这种模式成为解决眼下出险房企停工项目的关键手段。

此前,招商蛇口就通过这种模式,多次介入到出险房企的项目中。4月,招商蛇口携手长城资产与佳兆业达成合作,拟就城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

9月13日,招商蛇口再次携手中国华融,与富力集团签订合作。并将以富力集团位于大湾区的城市更新储备资源为基础,进行全面的梳理研究,推动合作事宜。

上述信达地产的三起合作,也是这种“AMC接管+委托代建”的模式的体现。

合作方中,信达资本作为合伙企业的执行事务合伙人,对外代表合伙企业,执行合伙事务,并负责后续开展投后管理工作。

中国信达作为最具实力的五大AMC之一,负责项目债务处置,并承担了合伙企业巨额的出资。而信达地产方面则主要负责项目的操盘建设,保障项目的正常开发运营。

三者分工明确,很好介入跟解决了接盘项目的停工问题。

值得一提的是,在行业竞争加剧,行业并购重组、特殊机遇投资机会不断增多的大环境下,作为中国信达旗下房地产开发业务运作平台的信达地产,正试图通过信达内部互通的资源优势,加速“攻城略地”。

这样的“野心”在该公司2022中报中就有表露。随着房地产市场进入规模降速的新周期,需要纾困救助和修复价值的不动产资源增多,信达地产认为,集团协同是其最大的差异化优势。

原因在于,信达系统资源能够提供有力的支持,除从公开市场获取项目外,其可以借助中国信达资源,强化集团协同联动,发挥公司的专业作用,通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。

信达地产表示,一些企业寻求委托代建、合作转让或剥离地产辅业,为公司拓展协同业务带来了机遇。在最新公告中,其也称,共同投资项目旨在发挥专业平台优势,发挥协同优势,丰富公司项目储备方式。

事实上,除了上面与中国信达的合作,信达地产已多次出手,在并购市场中寻找机会。8月23日,信达地产曾1.57亿接手与融创在安徽的合营项目。6月24日,信达地产联手绿城物业,增资杭州生活服务公司6.44亿元。

当中,中国信达作为五大AMC之一,更已多次介入恒大、融创、佳兆业等出险房企。如去年12月,中国信达副总裁赵立民加入恒大风险化解委员会;今年1月,信达香港原董事长梁森林加盟恒大任非执行董事。

虽然得益于中国信达内部资源的加持,但在行业的下行周期,信达地产业绩眼下仍不免受到影响。2022上半年,其实现营业收入78.28亿元,增加60.54%;但归母公司净利润仅3.28亿元,较上年同期下降30.35%。跟大部分房企一样陷入增收不增利的困境。

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来源:地产K线

作者:李奕和

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