活动回顾|以“保租房发展一周年之际,杭州的实践与经验探讨”为主题的研讨会在杭州成功举办

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞租售 7.8w阅读 2022-09-27 22:13

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“保租房发展一周年之际,杭州的实践与经验探讨”研讨会 会后合影

2022年9月23日,由旭辉瓴寓、克而瑞租售联合举办的以“保租房发展一周年之际,杭州的实践与经验探讨”为主题的研讨会成功举办。

杭州市住房租赁管理服务中心副主任郭振伟、杭州市西湖区住房和城乡建设局副局长高月虹、杭州拱墅区城市建设投资发展集团有限公司总经理助理朱晶、杭州临平开发投资集团有限公司副总经理马亮、临平新农村建设有限公司总经理崔锴、杭州地铁商业经营管理有限公司副总经理陈松杰、杭州上城区城市建设发展集团有限公司,资产经营部部长吴玉华、杭州城遇投资管理有限公司副总经理周叶龙、杭州西湖投资集团党委委员、纪委书记、监事会主席陈劲松、杭州西投鑫睿产业运营管理有限公司胡珏、寿海雁、浙江工业管理学院房地产研究所教授、博士生导师张娟锋、以及主办方旭辉瓴寓拓展副总裁王浩宇、旭辉瓴寓浙江公司总经理查倩克而瑞租售总经理王伟等30余位业内人士出席了此次会议。

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住房租赁市场解读

王 伟

《中国住房租赁市场发展现状及研判趋势》

克而瑞租售总经理王伟,分享了《中国住房租赁市场发展现状及研判趋势》,内容主要包含行业大政策、保租房筹建、市场化现状、市场化趋势以及国外案例五部分。

 第一部分:行业大政策 
近年来政策发布频繁,颗粒度逐渐变细,政策重心从市场监管到权益保障再到租赁供应转变。随着政策的引导,每年行业的主旋律也随之出现相应的变化。对于租赁行业来说不是“投融建管退”的逻辑,而是“投建管服退”全链条,在每个环节都有相关政策出台落实。对于杭州而言,目前的住房租赁政策体系也在不断完善,助力市场规范、高质量发展。

 第二部分:保租房筹建 
目前保租房的筹建渠道主要分为涉租赁用地新建租赁住房、产业配套用地建设租赁住房、非改租、现有机构化房源筹集和空置/未售的保障性住房转化,五种方式多元供应保障性租赁住房的供应渠道,助力行业有序发展。


 第三部分:市场化现状 
根据测算,预估2025年租赁市场规模将达到4万亿,核心城市租赁需求超百万间。目前的租赁市场中,个人房源新增供应量受保租房体系及疫情影响下滑显著,租金涨幅也开始放缓。反观集中式长租公寓,整体在稳步发展中,租金上涨开始显现。

租赁市场中,产品更加聚焦租客的需求,租赁社区产品成市场的主流。在融资端,住房租赁债仍是重要手段,今年三单保租房公募REITs的成功发行,也代表着住房租赁行业新的融资渠道逐渐形成。

 第四部分:市场化趋势 
1、政府供地回归理性,因地制宜按需供地。
2、行业价值重塑,受到持续性关注。

 第五部分:国外案例 
通过重资产模式代表企业美国EQR以及轻资产模式代表企业大东建托为例,讲述国外住房租赁企业的经营对我国租赁市场发展的借鉴。

张娟锋

《保障性租赁住房政策、挑战与趋势》


浙江工业管理学院房地产研究所教授、博士生导师张娟锋分享了《保障性租赁住房政策、挑战与趋势》,主要分为以下三部分:住房保障方式演变、保障性租赁住房面临的挑战、以及发展趋势与市场机遇。

 第一部分:住房保障方式演变:保障产权到保障住权 
我国的住房保障体系比较复杂,变化也多,政府与市场的边界模糊,市场与政府的关系、政府与开发商的关系、开发商与消费者的关系,这些冲突很难调和。通过市场过滤机制可以解决大部分住房问题,而住房过滤机制不能解决的则进入保障范围,所以政府发展保障性租赁住房非常合理。

 第二部分:发展保障性租赁住房面临的挑战 
挑战1:产权偏好改变难。中国家庭住房自有率较高,同时,最低收入20%家庭住房自有率仍较高。越小的城市住房自有率越高,所以租赁住房适合在大城市发展。

挑战2:建设模式转变难。我国是重视建设的国家,更注重对于建造房方面的支持,租房补贴微乎其微,而OECD国家注重租房的补贴。

挑战3:政策波动性大,持续性较差。

挑战4:后续负担沉重,住房管理是难题。住房管理面临的问题较大,因此必须走向市场化。西方发达国家的政府是不持有房屋的,都是通过非盈利组织运营,这样的经济效益也会更好。

 第三部分:发展趋势与市场机遇 
趋势1:租赁住房将成为主要保障方式。
趋势2:空置率高为租赁市场提供空间。

机遇:政府的房子需要专业运营商去运营,开发商、中介、公寓运营商、酒店背景的运营商都有不同的优势和资源。未来是否可能会像在房地产行业中绿城代建这样的代建企业,在租赁市场中出现专业代租的企业。

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旭辉瓴寓企业案例分享

杨 勇

《保障性租赁住房实践案例》


旭辉瓴寓产品总监杨勇分享了旭辉瓴寓保障性租赁住房实践的案例。满足社会效益需要高质量的空间产品和服务产品,在经济效益中,决定租赁项目成败的核心点是租金。旭辉瓴寓经过了几年的探索,发现租赁大社区产品是既满足社会效益,又满足经济效益的最优解。

旭辉瓴寓针对租赁社区有一套自己的打发和流程。杨勇从客户研究、产品设计、运营和营销等多方面深入分析了上海华侨城柚米社区成功背后的原因。

1)客户研究:上海华侨城柚米社区准确地定位了客户来源:3km内地缘性客户和8号线的市区外溢。调研客群背景:单身和情侣各占比例超30%,18-60岁超6成,用户可承受的租金在2500-4000元;精准分析客群行为:租赁人口主要以地铁出行为主,对外卖需求较大;深入了解客群需求和客群痛点。

2)产品定位:周边集中式公寓以情侣/夫妻为主,18-30岁占到7成左右,11000元以上月收入占比5成。精准化定位,产品错位竞争,精准定位3000-4000元空挡高性价比产品。

3)产品打造:柚米社区优化产品设计,合理配置资源。在房间内,通过配备高品质床垫、卫生间干湿分离、收纳空间丰富合理等方式来改善关键体验点;在公区中,配有多样化空间:影音室、桌游区、台球区和社区商业,解决居住中的痛点问题。

4)高效运营+精细化运营:旭辉瓴寓自身拥有高效的运营体系,从业主服务和服务质量到社区文化等各方面形成完整的闭环;旭辉瓴寓积极参与建设社区文化,通过“瓴寓搭台、租户唱戏”的方式打造和谐社区,利用三个重要载体:租户自治委员会、租户公约和社团联盟实现社区的和谐运营。

上海华侨城柚米社区经过旭辉瓴寓的经营,实现了让租户租得起、住得好,并在2021年出让项目30%的股权,实现IRR超预期退出,成为行业内首个跑通“投融建管退”资管全周期的项目。


图:上海浦江华侨城柚米社区

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互动交流

圆桌话题探讨

1. “十四五”期间杭州市计划建设筹集保障性租赁住房33万套(间),目前保租房的发展情况如何?

  杭州市住房租赁管理服务中心副主任 郭振伟:
杭州保障性租赁住房的筹建目标是33万套(间),今年1月份已经分解下达到各区域。目前已经出台了部分政策,为参与保租房建设保驾护航。

第一个政策:去年11月份颁布的《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》,明确了保租房的筹建目标、渠道、程序、要求等。第二个政策:《杭州市保障性租赁住房项目认定指导意见(试行)》,规定了新建和改建类项目的认定以及转化累项目的纳管情况。第三个政策:今年8月印发的《杭州市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)》,规定了保障性租赁住房的租赁管理,整体与市场化租赁住房管理办法差不多。

目前杭州的保租房筹集渠道多元化,今年保租房有14万套的任务,目前还有3万套左右的缺口正在筹建中。集体建设用地项目建设保租房试点6个项目5000套;产业园区1万多间,包括产业园原有宿舍转化和15%配建企业住宿产品的集中建设;非改居方面,目前全市有5000套纳入管理;新增租赁用地建设4.5万套,约8万间左右;村集体留用地、地铁上盖物业也在积极对接;其它方式包括公租房配建保租房以及拆迁安置房的转化都在筹集过程中。

2. 近日,三只保障性租赁住房REITs发售,认购火爆,保租房REITs试点正在加速落地,对于这种新融资方式的看法如何?

  克而瑞租售总经理 王伟:
近2年,行业融资极速回落,股权融资更少。从去年4月开始推进保租房公募REITs的试点,到今年批复再到上市,整体进度非常快,行业新的融资正在进入加速期,这样将助力“十四五”期间保租房的建设目标完成。

此前,国企新建租赁用地建设租赁住房项目从开工到运营周期大约需要4年,而从去年REITs项目的加速也看到很多从开工到运营缩短到了2年半,这表明企业对于租赁住房项目的抗性正在下降。REITs之后的发展路径,2-3年以内,发行主体仍将以地方国企和央企为主,底层资产为属地化资产包或者是央企的跨城市资产。越来越多的房企系运营商开始调整股权结构,做成非涉房企业。

  旭辉瓴寓资金总监 康俨:
保租房公募REITs到现在1年半,整体速度很快,对于保租房来说公募REITs是其中的一部分。目前,有三单产品,都是国企发行的,发行的资产品类没有R4用地建设的租赁住房,因为这类项目需要长时间的建设期,同时需要稳定的运作时间。

对于公开市场而言,中国70-80%都是以债券为主,所以这类权益产品的退出,对于要持续经营的企业来说非常有利。保租房公募REITs的实现为市场提供了退出的渠道,对企业来说既是融资工具、又是退出工具。

近期,已有R4用地建设的租赁住房REITs产品获批,未来保租房的资产面将变得更加丰富。而这类型新建租赁用地建设的租赁住房底层资产,有助于旭辉瓴寓进入到发行公募REITs的通道中。

在交流环节结束后,嘉宾们还参观了西投·西悦公寓柚米寓,即本次交流会举办地。

该项目位于杭州西湖区三墩板块,由西湖投资联合旭辉瓴寓共同打造了462套房源。项目设计了450平米共享空间,包括公共厨房、多功能娱乐区、健身房等,充分满足客户丰富、多元化的生活需求。

此外,项目打造了多种户型、全景落地窗,整体装修风格简约,更适配当下年轻租客的租住需求。

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(文章内容仅为作者个人观点,不代表所在企业观点)

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①  本周行业热点资讯


②  2022年8月中国住房租赁企业品牌传播力榜


③  8月刊 | 中国住房租赁行业监测报告-市场篇 / 企业篇


④  2022年中国租赁住房企业盈利能力十佳


⑤  2022年“两集中“第一批次租赁用地图鉴


⑥  2022年半年度企业资产持有规模排行榜


⑦  2022年半年度住房租赁行业盘点

⑧  TOD项目配建保障性租赁住房的城市实践

⑨  各地保障性租赁住房租金定价策略研究

⑩ 《赁客秀》第12期:疫情和楼市松绑双重影响下,各地租赁住房市场发展探讨



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来源:克而瑞租售

作者:克而瑞租售

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