文/乐居财经 徐酒眠

  从递表到敲锣，历经181天，万物云完成资本化征程。

  9月29日上午9时30分，万物云在港交所主板挂牌上市，证券代码2602。随着一声锣响，万物正式成为2022年内第6家上市物企、港交所第57只物业股。

  大红锤敲击金黄色锣鼓的画面，定格下万物云风光无限的上市瞬间。郁亮和朱保全将敲钟的这一荣耀时刻交给了万物云6位颇为代表性的员工。

  从60后万物云深圳战区前介专家杨鑫、万物梁行总部超高层总监陈惠荣，到70后的万科物业荔景大厦项目管家谢燕玉、万物云总部法务负责人袁嘉妮，再到80后的万物云数据与技术中心算法负责人袁戟，以及90后的现任万物为家首席合伙人周珂锐，均站上了敲锣舞台。

  眼下，物管股估值回落，港股市场整体低迷，选择在此节点入市，与其说万物云具备逆风而上的勇气，不如说是逆风而上的实力。

  与万物云同一天登陆港交所的新能源汽车股零跑汽车(09863.HK)，开盘破发20.83%，午间收盘前跌幅一度至39.27%。而万物云午间则以4.76%的轻微跌幅收盘，展现头部物企较强的抗跌性。

  对待估值，郁亮看得尤为淡然，“我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。”

  事实上，在物业股估值整体回落的下行周期下，万物云凭借近30倍的PE，总市值依旧名列前茅，超500亿港元，位列物业股第二。

  在万众注目下将万物云推入资本市场，作为万物云的掌舵人，朱保全发文感恩王石、郁亮两位主席为企业树立的价值观，“从2202到2602，万科阳光健康的文化将代代相传。”

  始于万科

  “始于万科，兴于万科物业，耀于万物梁行，汇于万物云城。”这22个字，是朱保全对万物云的总结。言简意赅，意味深长。

  承于万科的品牌与企业价值观，万物云从行业的蛮荒时代一路做到行业龙头，如今成功跻身资本市场，重洗物业股江湖榜的同时，也在以自身的转型升级重塑行业形态。

  回溯万物云过往三十二年的发展历史，以“万科+物业”，诞生了“万科物业”；以“万科物业+戴德梁行”，衍生出“万物梁行”；以“万科物业+城市服务”，孕育了“万物云城”。至此，万物云聚齐了住宅物业、商写服务、城市服务“三驾马车”。

  尽管相比万科物业，万物梁行与万物云城两个子品牌的成立与发展时间较短，但是后两者的发展势头与未来可拓空间并不逊色。

  以业绩确定性来看，2022年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。

  以未来发展可持续性来看，万物云成功上市，募集资金56亿港元。按照计划，其中超过一半的资金将用在蝶城战略中，用以智慧物业建设，通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，重塑空间效率。

  业绩向好是万物云业务发展的直接外观体现。而枝繁叶茂之下的肥沃土壤，万物云又是如何培育而成的呢？

  服务基因传承

  万物云敲锣，朱保全发文感谢前人栽树。他说：“感恩姚牧民、陈之平一代人，为万科物业树下了金字招牌，为每一位万物人注入了服务基因；感恩张力、许国鸿、解冻一代人，让公司伴随万科地产布局全国，服务品牌誉满天下。”

  万物云的起点是万科物业。

  1990年，受到索尼售后服务的启发，万科创始人王石决定引入物管为地产做售后服务。万科物业服务业务部门由此成立，并率先在深圳天景花园小区实践。

  彼时，中国内地物管服务刚起步，举目一片荒芜，能借鉴和参考的经验少之又少。不过，这样的舞台也让颇具胆识和能力的第一代掌门人陈之平，带领万科物业走出了条条创新之路，在荒芜之中开辟出了天地。

  1991年，深圳天景花园小区成立了国内首个“业主管理委员会”，开创了全国“业主自治与专业服务相结合”的物业管理模式先河；1996年，万科物业参与了中国物业管理第一次公开投标活动，并斩获了鹿丹村的物业服务项目；2000年，接管了建设部大院，开创了国家机关后勤管理科学化、服务社会化先河……

  一定程度上，中国式物业管理服务从万科物业开始。

  2002年，陈之平离开万科物业，时任北京万科总经理张力调任万科物业管理部总监；2007年，万科又挖来仲量联行亚太区董事、资产管理总监许国鸿接棒张力。

  物业服务是房地产的后方市场，依赖地产而生。物业上市，独立性发展备受资本与市场关注。

  万科物业在这方面的“觉醒”较早，在许国鸿的三年任期中，万科物业完成了与万科地产分离行政隶属关系，成为了独立于地产的业务板块。

  同时，在万科物业成立的20周年之际，全新的品牌启动——新的LOGO在图形、字体方面与万科集团标志保持一致，但在颜色上选择了与万科红不同的绿色为主色调。

  从行业的荒芜时代崛起，万科的物管虽然在很长一段时间里都囿于传统住宅领域，但新的东西其实一直没有停止萌生。

  尤其是2011年，朱保全从南京万科总经理调任万科物业总经理后：突破传统“四保”业务，推出增值服务；上线业主专属APP“住这儿”，开启内地物企“管家模式”先河，开始呼叫中心；发布“睿服务1.0”体系，开启数字化服务……

  翻阅万科的年报，万科物业全面启动市场化之前的2014年，营收已约有20亿，营业利润约2.6亿，这个规模甚至超过了当前大部分的上市物企。

  战略迭代 聚齐“三驾马车”

  走出舒适区，2015年，万物云全面启动市场化之路，业务范围从住宅物业快速拓展至商业写字楼物业、城市综合物业管理服务等领域。

  与当前大多数物企的发展路径不同，万物云切入商写服务、城市服务赛道并不是通过简单粗暴的收并购，而是通过培育的自我基因不断裂变抢滩市场。

  市场化之后，万物云就开始进入商写物业领域。而搭上全球五大行之一的戴德梁行，则使这条业务线进入快速发展轨道。

  2018年7月，万科物业入股戴德梁行，成为后者的基石投资者，并在在戴德梁行的全球总部投资了4.9%股权，成为了戴德梁行重要的产业股东。三个月后，同年10月，万物云对外公布“住宅商企 两翼齐飞”战略，并推出“万物商企”子品牌。

  2019年12月，万物云与戴德梁行宣布成立合资公司，将双方的商写物业及综合设施管理业务与团队都融合至这家合资公司。2020年1月，这家公司正式投入运营；7月，这家合资公司正式对外公布中文名称“万物梁行”；10月，万物梁行公布正式品牌标识。

  万物梁行主要业务为商业物业及资产管理(Property and Asset Management)与综合设施管理(Integrated Facility Management)，重点拓展超高层综合体、头部企业总部和海外市场版块。

  戴德梁行商业物业业务整合入万物云30个月后，今年8月，朱保全通过官微的“大宝专栏”进行融合盘点透露，2021年万物梁行中标当年公开招标的超高层项目逾50%。

  相对而言，万物云的城市服务计划起步稍晚。

  2018年9月，万物云自横琴进入城市全域治理领域，通过与地方政府合作，落地“物业城市”管理模式。

  以横琴为起点，两年时间里万物云完成里10个城市、12个项目的综合探索。2020年10月，其推出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——万物云城，并立下三年落地“百城”的计划。

  2021年10月，朱保全在媒体会上透露，百城计划已落地40个，有望提前完成计划；接下来新城是少的，老区是多的，万物云城将从“百城计划”进入“千条街道计划”。

  从“万科物业”、到“万物梁行”，再到“万物云城”，集结“三驾马车”之后，万科物业也正式升纬为“万物云”，LOGO底色也从“护眼绿”变成非常有科技感的蓝色。

  万科物业、万物梁行、万物云城“三驾马车”齐头并进，呈现良好发展势头，万物云也迎来了上市时机的成熟。

  街道“蝶城” 打破城市壁垒

  走出住宅的围墙，走入城市服务，万物云正在以街道为单位串联，将业务触角延伸至城市空间的每个角落。而“蝶城”，便是万物云未来10年的核心战略。

  所谓蝶城，即是“街道战略”。万物云欲围绕一条街道内服务者20—30分钟可达的服务圈，在线下以街道为单位投资打造若干高浓度、高效率服务网络。基于街道的浓度布局实现开源节流，同时又以远程运营及混合服务提升空间效率。

  蝶城是万物云对传统物业作业的彻底颠覆。在这个服务圈中，住宅、商企、城市等不同物业项目之间设备可以共享，客服、巡逻、维修等可以跨小区、跨岗位流动。打破各条业务的服务壁垒，最大限度发挥规模效应带来的效益增长。

  目前，万物云已在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地，筛选了14个区域作为首批构建蝶城的试点。

  万物云上市，IPO募资划拨给收并购的比例并不多。根据计划，35%的募集资金用于聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式，25%的募集资金用于AIoT及BPaaS解决方案，20%收购增值服务提供商及上下游供应链，10%用以吸纳培养人才，10%作营运资金及一般公司用途。

  逾半募资将主要投向智慧物业建设，推动人机高效协作、集约化运营，重塑空间效率。

  “IPO只是个发展节点，有很多比IPO更重要的事情。”这是万科由上而下达成的一个共识。近两年，万科与万物云管理层不止一次对外表态，与上市时机相比，更看重万物云自身的发展和成长。

  在万物云的基因中，深刻地写着“谋大局，走远路”六个字。基于此，在朱保全等管理层看来，“万物云”作为企业的价值其实远比作为股票的价值更重要。

  过去两三年，资本裹挟物管行业大步向前，估值泡沫在“不理性”的鼓吹中被放大。在此风向下，资本化被看得很重，无论规模大小、业务发展优劣，一家又一家物企向资本市场进军。如今，行业回归理性，物业IPO造富的神话陨落。疯狂之后，谁是实力派、谁在裸泳，一目了然。

  大浪淘沙，行业估值重塑，只有那些业绩确定性强、增长路径明确，且可持续的实力派，方可在资本市场的积分赛中晋级、在行业转型升级的淘汰赛中生存。

  规模扩张之外，万物云在业务模式创新以及寻找新增长点方面，已位列行业前端。有业内人士点评道，保持节奏、深挖潜力、持续强化护城河，未来的制霸赛中，万物云或成为最强劲的竞争者。