【重磅】2022年前三季度云南房地产市场盘点(附房企销售排行榜)

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞测评 克而瑞云南 6.2w阅读 2022-10-13 18:15

导语:云南经济低位运行重新起势,省内经济缓慢恢复中。全省固投低速回升,1-8月增速6.7%,其中房投信心不足跌幅扩大至25.2%,房投乏力1-8月云南省新开工面积仅2013万方,跌幅达56.4%。市场不振,全省1-8月房地产销售面积1912.53万方,同比增速-26.5%,销售金额1325.17亿元,同比增速-36.2%,增速继续下探。

市场阴云笼罩,政策注入暖流,22年以来楼市政策敞口扩大,政策端整体跟随全国步调持续宽松,除“救市、救企、保交房”外,着重强调稳经济、稳增长;楼市放手地州因城施策,在公积金、人才补贴、购房补贴、保障性住房方面各自宽松,在此背景下三季度云南楼市表现如何?

政策篇

◆ 因城施策敞口扩大,多地围绕公积金、购房补贴各自发力,力促需求恢复。

云南政策跟随全国步调,放松持续加码,态度除“救市、救企”外,着重强调稳经济、稳增长;楼市方面发布公积金、人才购房补贴、保障性住房等措施。

多地州市出台地方公积金提额、购房补贴及人才补贴等政策,其中大理、楚雄、昆明等城市多项举措组合出拳,落实刚性及改善性住房需求,从而激发购房潜力。

公积金政策16个地州中11个地州出台公积金缴纳基数上涨的政策,其中昆明公积金月缴纳基数上限为27865元,其次为怒江、文山,同时总体贷款额度的调整,刺激高公积金人员买房,结合购房补贴计划,双向刺激买房;人才补贴政策中昆明、大理、丽江以学历领取补贴,限制少;德宏、楚雄吸引人才下沉基层后才能领取补贴;

除地产调控外,云南省“十四五”规划还围绕区域协调、旅游业方案两条通知,在基建、物流、数据、能源、文旅等做出一系列规划与支持,以基建、重大项目建设促地州发展。

市场篇

◆ 整体行至低位稳定状态,土地成交量价环比回暖,商品房以价换量显成效,第三季度成交量已超前两季度。
◆ 城市表现分化,昆明寡头化突出量价领跑,其余城市以旅游城市、强地州、郊县成交动力较强。
土地市场整体供销量处于近三年低位,成交量从“过热”时期进入到“温和”区间,城市核心区拿地集中,3季度成交量价出现环比回暖;

供销量价:同比来看,供销量从20-22年3季度基本为腰斩形式同比下滑,市场下滑幅度严重;环比来看,20-21年土地供销量遵循为逐季度上涨趋势,22年3季度供应为879万方,环比下滑11%,未出现以往上涨规律,未来供地节奏或会放缓;但成交为558万方,环比上涨28%,成交主要集中在城市核心区,进而带动楼面价上涨;

流拍率:20年整体流拍率维持在37%以下,后21年整体处于波动上涨的状态,但在22年3季度,土地流拍率下滑至33%,为近2年较低的流拍;

商品房市22年1-3季度云南商品房供销保持低位稳定状态,三季度价格下行至8510元/㎡,以价换量效果显著,供应缩减明显但成交量481万方超过前两季度。分业态看,市场向住宅靠拢,住宅供求占比均在8成左右,价格跌幅仅10%。

商品房供销价:价格虽然在21年二季度达峰后一路下跌,但22年1季度后价格保持低位稳定,2022年3季度均价8510元/㎡。以价换量仍刺激成交,2022年3季度供应269.83万方,成交481.53万方超过前两季度规模,恢复至同期93%。供应环比降幅11.5%、成交环比涨幅16%

分业态容量:除办公供应外,各业态供应量缩减均达5成以上,开发商动作谨慎,住宅供应占总供应达8成;商业供应量缩减最为明显,成交量缩减近六成,去库存突出且去存困难。办公产品在昆明滇池湖滨半岛商务中心带动下价格实现正增长(该项目均价4.9万/㎡)。

*重点城市包含:安宁、晋宁、嵩明、富民、宜良、楚雄市、文山市、怒江-泸水、临沧-临翔区、玉溪-澄江、普洱-思茅、昭通-昭阳、迪庆-香格里拉、大理市、曲靖-麒麟、版纳-景洪、保山-隆阳、保山-腾冲、德宏-芒市、德宏-瑞丽、丽江-古城区;下文涉及重点城市部分,范围相同。

城市间商品房成交格局:前三季22城商品房供应缩减过半、成交仅下滑16.6%,总体处于去存周期。普洱、芒市供货较积极,供求比大于1.5。城市经济及需求支撑,成交集中一梯队及高热度旅游城市、强滇中+强郊县,昆明“寡头化”突出,吸引房企深耕有效夺取市场份额。

供应:2022年1-3季度,云南22城总供应866万方,同比收缩过半,除了主城提供了38.5%的供应量,版纳、曲靖、普洱、芒市供应占比超5%,

成交:前三季度累计下滑31%,市场缓慢推新,去存为主,昆明依然集中近四成的成交规模,地州购买力主要由一梯队收割,包括版纳、强滇中、郊县,优越的城市面貌和发展环境吸引人口定居置业,版纳以文旅需求带动,成为唯一破百万地州城市。

城市间成交量价表现:有一定旅游属性小城市、部分经济强市价格高位,受商业及优质项目带动。22城整体价格下滑17%(不含主城),主城+主力郊县+多数旅游城市跌幅超平均水平,受创严重。价升量跌以商业成交拉动,价跌量涨的凭借优质住宅强销带动。

价格:22年1-3季度,全省(不含主城)均价6398元/㎡,同比降幅17%,12城均价高于全省,观察城市特性,为携带一定文旅属性的小城市、部分经济强市

量价变化:仅泸水市量价齐升,其他城市整体尚未进入正增长区间,呈现不同幅度量或价下跌,主城+主力郊县+多数旅游城市,量价齐跌超平均水平,受创严重,泸水、宜良、麒麟区、文山商业项目成交带动价格同比上涨,香格里拉、芒市优质住宅项目强销带动成交量同比上涨。

各城市表现篇

*基于云南成交格局,将城市分为昆明、旅游城市、一梯队地州、二梯队地州,查看不同特性与能级城市三季度表现。
◆ 昆明篇:寡头化突出量价领跑,五郊县分化,安宁凭借城市价值成交量领先,晋宁凭借滇池资源价格领跑。宜良、富民内生自住市场量价低值。
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【重磅】2022年前三季度大昆明房地产市场盘点(附房企销售排行榜)

◆ 文旅城市篇(版纳、大理、丽江、腾冲、澄江):旅游市场与住宅市场具有一致性,暑期成交喜人。其中尤以版纳、大理旅居支撑有力量或价抢眼且成交量有抬头趋势。

城市土地净增量:净增表现与旅游热度正相关,版纳、大理旅居支撑有力,丽江、腾冲、澄江竞争力不足显现,存量积压风险上升。

净增量表现与其旅游热度呈正相关。版纳、大理作为高热门城市,旅居置业有力支撑去存,二者在20-21年均成交超70万方情况下,净增为负,大理存量减少90.5万方。丽江主要由上轮行情翘尾拉低净增量,21年后新房成交滑坡较大,后市存量风险增加。腾冲、澄江热度相对低,文旅市场扩大后,竞争力不足显现,加之湖岸治理等,二者存量增加200万方以上。

成交量价表现:城市价值支撑住宅量价,与旅游热度同步,版纳、大理、腾冲规模领先。版纳以价换量,成交规模收缩最小;澄江则受政策影响,成交规模收缩最大。随暑期游带动,低利率助力,多数进入回暖阶段,体现云南旅游五城价值的可持续性与韧性。

供求价:22年1-3季度,旅游城市均价7621元/㎡,供应136.9万方、成交204.23万方;大理靠高价别墅项目带动,价格领跑旅游五城,腾冲县亦同;版纳依靠旅游价值逐步落地与扩大,实现供求量领跑。

量价变化:旅游城市由于其投资属性较强,受市场影响较为明显,均呈现量价齐跌态势。其中,版纳以价换量效果显现,成交规模收缩为旅游5城中最小。澄江受高原湖泊保护政策影响,成交量跌幅最高,达42%。近期趋势多由负转正,暑期游及利率利好,置业热度上升。

成交结构表现:总价结构向下移动,面积结构60-80㎡主力保持但120-140㎡品质自住市占上升。促销+旅游城市投资逻辑的保持使得成交趋向低总价,但面积趋向性价比。

面积段:60-80㎡为主力面积不变,中段产品集中度下降,产品出现分化,120-140㎡市占上升1.8%,60-80㎡市占上升1.2%80-120㎡被120㎡、60-80㎡分流。

总价段:总价结构下移,40-60万为主力总价不变,40万以下市占上升7.9%,60-120万降幅最显著。

◆ 一梯队地州篇(曲靖、昭通、楚雄、文山、隆阳区):整体成交萎缩态势下,一梯队地州凭借城市价值,价格跌幅不显著且近期成交走势略有抬头。

城市土地净增:曲靖净去存近300万方,市场健康,投资价值高,作为内生型城市需求透支的代表,楚雄、隆阳后续存量竞争压力较大。

曲靖、文山、普洱、昭通净增量为负,文山、普洱市场供求相较为稳定,净增量为-20~-48万方,曲靖在政府供地策略及容量带动下,净去存280万方,健康度优势突出,投资价值较高。楚雄、隆阳能级较高,但作为内生型城市,前期市场有一定透支,存量风险上升。

成交量价表现:一梯队地州以住宅主导市场,价格端表现稳健,经济强市—曲靖、昭通、楚雄领跑。前三季度累计价增的曲靖、文山依靠品质项目带动,其余随大势量价双降。但从近期趋势看,下行后同期基数与公积金、住房补贴为代表政策助力,陆续进入增长阶段。
供求价:一梯队城市自身经济发展稳健,支撑市场均价降幅仅2%。思茅品质项目、文旅项目入市拉高城市住宅均价。麒麟区成交量领跑、其次为昭阳区、楚雄市。隆阳区、思茅区年内供应大于成交,显示城市开发商动作相对积极。
量价变化:麒麟区(亚龙广场)、文山市(世外桃源)高品质项目入市,价升量跌,其余跟随大势,量价齐跌。近期公积金、购房补贴等支撑性政策积极出台,加之同期为下行开启后,基数下滑,整体逐步进入增长周期,其中楚雄、隆阳区动能较足,文山步伐稍缓。

成交结构表现:地州客群边界较为狭窄,基本为内生型市场,故面积结构变动不明显,120-140㎡改善自住型产品仍是主力,在市场降价潮下40-60万占比上升7.8个百分点,拉动总价结构微弱下移。显示强地州内生型城市的稳定性。

面积段:纺锤形结构不变,120-140㎡为主力面积不变,80㎡以下刚需占比上升。

总价段:结构向中下移动,40-60万市占上升7.8%,60-80万为主力总价不变。

◆ 二梯队地州篇(香格里拉、泸水、临沧、芒市、瑞丽):市场规模小,去存表现分化,且量价表现易受单项目带动;促销叠加政策利好带动,各城市成交量见转暖信号。

城市土地净增:瑞丽前期库存积压,存量风险高,芒市净增量也超百万方,后续竞争较大;泸水、临沧韧性较强,净去存状态良好。

泸水净去存20.97万㎡,临沧61.5万方,维持市场健康状态。为香格里拉,净增量29.61万㎡仍处合理区间。芒市、瑞丽净增量高企,瑞丽受边境贸易口岸、自贸实验区、产业环境吸引企业关注,20年投资热度高涨,但疫后封控管理与经济承压,房企开工意愿、成交萎缩持续低迷,推高城市净增量,后市压力最大。

成交量价表现:市场规模小,量价易受当地项目销售状态影响。商业项目拉动泸水价格正增,临沧老项目备案拉低均价。前三季度,瑞、芒差距突显,疫情冲击瑞至丽量减严重。近期趋势看,源于内生需求稳定支撑,小范围市场反应迅速,总体增幅扩大,临沧相对滞后。

供求价:二梯队容量小,加之成交动力减弱,供货不多但基本供大于求。香格里拉、临沧受个别商业项目影响,住宅占比不超八成,价格端首(芒市)尾(香格里拉)差距悬殊,其余城市处同一水平。

量价变化:前三季度芒市量价齐升,瑞丽受疫情冲击量跌价稳,泸水商业结构性拉高均价。从近期看,小城市反应迅速,内生需求稳定,增幅扩大。

成交结构表现:140-160㎡、120-140㎡双主力不变,头尾面积段市占上升,尤以200-250㎡大幅扩张;主力总价延续60-80万双侧为辅,降价带动40万以下市占提升6.7%,总价结构微弱下移。

面积段:140-160㎡、120-140㎡双主力不变,但市占出现分化,160-250㎡市占上升6.1%、100㎡以下市占上升3% ,显示两端需求兴起。

总价段:总价维持以60-80万为主,80-100万、20-60万为辅的分布结构,但结构向底部增强,40万以下占比提升6.7%。

客户篇

◆ 全省来看,本地客户仍是成交主力,占比近六成,外省客户整体占比34%。外省客户来源中,西南地缘亲近占比最高,其次是华北、华东。分城市看,城市属性对客户吸引程度分化,版纳旅居属性明显,外省客占比超8成,曲靖内生市场外省客户占比仅2成。
户籍来源情况:本地户占58%,外省来源中西南占比高,其次为华北、华东,刻画气候吸引、地域临近两大特征。分城市看,城市属性对客户吸引程度分化显著,版纳文旅属性明显外来客占比超八成,大理文旅自住兼具城市外来客占比五城,内生城市外来客占比不足两成。

整体情况:本地居民是主力,占比58%。外省客群中西南占比高,其次为华北华东。

分城市情况:文旅属性明显的城市外地客户购买占比明显,如版纳外来客户占比高达84%,玉溪(澄江)外来客户占比66%。文旅属性稍弱的城市外来、本地客户占比五五开,如保山、大理、普洱。典型内生型城市本地客户是绝对主力,占比在8成以上,如曲靖、昭通、香格里拉。

客户变化情况:疫情阻碍人员流动,本地客户占比上升3%,香格里拉、瑞丽内生型城市在州内的单极生态位使得周边城市、临近乡镇到州府置业现象上升,拉动省内地州整体占比微升。西南、东北略降,多城市华东客户占比上升拉动整体占比微升。

整体变化:疫情反复阻碍人员流动,叠加投资趋保守,本地客户占比上升3%。省内地州微升0.9个百分点,主要是州府吸引力上升,周边城镇到州府置业现象提升。外省客户华东上升0.9%,西南、东北均降低1.9%,客户呈现此消彼长状态。

分城市情况:玉溪(澄江)客户来源变动显著,本地、省内客户占比降幅明显,外省客户占比上升,其中华东、西南、华南占比上升明显。瑞丽、丽江、香格里拉三地则主要是省内客户上升、西南客户下降,州府生态位凸显。市场下行中,单极城市价值、旅居价值上升带动客户群体变迁。

旅游城市客户变化:第三季度恰逢暑期,多地外省客户在第三季度明显占比上升。三季度旅游五城华东客均占比上升;分城市看,大理变化较为平稳,版纳、玉溪季度间波动大;

企业篇

◆ 上榜门槛下降,排名变动明显,新上榜企业势头强劲,优质项目大幅成交带动入榜。
◆ 货储则受早期房企扩张策略、当下运营实力影响分化明显。
业绩表现及排名:TOP20门槛降至13.54亿元,同比21年1-3季度降幅34%。俊发首度跌落榜首,俊、碧、融、万内部排名交替。华夏阳光中海等房企坚持布局城市优质区域,叠加企业口碑,助力下行时代企业排名上升。

门槛变动:TOP20上榜门槛降至13.54亿。同比21年1-3季度,TOP20门槛下行34%,TOP5、TOP10门槛降幅分别为25%、36%。TOP5在20强中整体业绩占比45.87%,瓜分市场近半。

排名变化:相比22年上半年,2个企业新入榜,其余企业均在榜内排名更替,显示大云南TOP20房企运行稳健性与市场拥护度。查看排名变动发现,TOP5中俊发因停工暴雷首次跌落榜首,而建投凭借多地州+主城合作开发销售亮眼进入TOP5,TOP5中出现非品牌房企身影,碧桂园凭借多地州+主城规模优势跻身首位,万融排名保持。

企业特性:排名上升及新入榜企业大多为昆明主城热点区域布局,依托企业口碑+择址热点区域+项目品质实现项目热销,带动企业排名上升;中后部排名下降房企,大多受项目所在区域冷淡,市场边界收缩成交乏力导致排名下降。

业绩变化:头部碧俊融销售额业绩持续收窄,前三强企业业绩总额同比21年1-3季度降幅达55%,且企业间业绩差距缩小,断层差异不符存在,俊融停工影响同比业绩跌幅6成。

各个城市业绩贡献占比:昆明仍是主要业绩阵地,昆明贡献度在7成以上。TOP5业绩从昆明向大理、版纳等热点城市分化,建投入榜致TOP5地州业绩占比较去年略升。中后段企业缩圈昆明,地州贡献占比降幅明显。

昆明寡头化贡献业绩在7成以上。进入TOP5的建投由于其地州布局,拉动TOP5地州业绩占比提升13个百分点。同比上榜房企,昆明集中度下滑,逐渐向版纳、保山、大理等城市分化,带动地州业绩占比提升;

TOP5以后的房企中地州贡献较21年均有缩减,且排名越靠后降幅越多。分析原因:1、以价换量(雅居乐版纳西双林语);2、缩圈昆明(龙湖、华夏、美的、新希望等项目精耕昆明,以品牌、产品做好口碑 )。

各房企商品房狭义库存分城市情况:大量房企重仓昆明,除海诚外其余企业大昆明货储占比最低52%。行业收缩,企业择址特性突出,除进驻版纳、玉溪等旅游城市外,保山凭借内生优势与旅游特性上升也成为重要下沉点位。

TOP20房企大量重仓昆明,除海诚主力布局地州外,大昆明货储占比最低52%。万科、龙湖、城投收缩布局,大昆明占比8成,金地绿地则全部位于主城,企业布局策略影响显现。进驻地州的,地州货储占比在3成左右,地州择址进入,除版纳、玉溪热点旅游城市外,保山也成为房企下沉地州重要城市。

分企业看,建投深耕保山,一地货储占比整体接近4成,新城进入保山以吾悦广场带动落子,保山占比3成。海诚擅文旅,以文旅项目布局热点旅游城市,版纳单核突出,货储占比56%,其次为玉溪。而融、碧早期进驻地州,城市面广,但伴随行业冷淡企业回归主城,主城占比6成以上。

各房企云南狭义货储分物业占比情况:企业布局重心仍为住宅,但企业运营能力与入局赛道致占比情况分化。除绿地海伦堡住宅去存商业商办遗、龙湖新希望则持有文旅大盘拉高商业商办占比,此类企业非住占比在5成以上。美的中交等房企专注品质住宅市场,住宅占比最高近9成。

整体分物业结构:绿地、海伦堡老项目持销,住宅去存快速、商业商办遗留外,龙湖则住宅商业文旅多元发展致商业商办库存占比超半数,其余企业均以住宅为核心,住宅货储占比在5成以上。商业去存压力突出,各企业均控制商业,商业占比大多在15-22%之间。商办占比整体稍高于商业。

分结构特性看:1、融万龙湖新希望城投等企业在滇布局住宅与文旅大盘双驱,不可避免出现商办体量,但商办体量均控制在35%以下。2、碧桂园、华夏阳光、中海等持续重住宅型企业,住宅占比在6成以上,部分企业则更加专注品质住宅市场,住宅占比超8成(如美的)。


后市展望


政策端:全省政策跟随全国基调,持续放宽空间较弱,政策空间将继续给到城市,政策可能继续围绕公积金、购房补贴等手段,但扶持力度将受城市发展水平分化。
分城市表现:二线地州降价+政策利好刺激成交,可能率先走出下行周期,实现平稳。其次强地州,凭借经济实力、稳定内生需求叠加政策利好,逐渐摆脱颓势。旅游城市还需旅游热度带动,疫情平稳前,可能继续波动徘徊。

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来源:克而瑞测评

作者:克而瑞云南

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