乐居新媒体  任时建 发自武汉 降，降，降，“降”这个标签贯穿了今年的武汉楼市。

  10月24日，国家统计局发布了2022年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，武汉新房价格指数环比涨幅-0.90%，相较8月上升0.4个百分点，新房价格指数同比下降6.10%，连续16个月呈下降趋势；二手房方面，截止9月，二手房价格指数环比下降0.80%，相较7月下降0.2个百分点，二手房价格指数同比涨幅-5.60%，连续15个月呈下降趋势。

  供应与成交双降 9月开盘率创近7年新低

  来自武汉克而瑞的统计数据显示，因国庆假期前扎堆取证供货，9月下旬，武汉楼市供应量猛增。9月供应133万平方米，环比增加73%，临近十一黄金周，多盘集中取证扎堆供货，但因市场需求不足，同比去年供应量仍下滑45%。

  表：2022年1-9月供求指标及同环比对比

  而在成交方面，9月武汉楼市成交66万平方米，环比减少23%，同比减少45%。9月市场下行压力仍未缓解，仍在采取“以价换量”的营销策略，中秋特价房促销普遍，持续性向市场推出特价房。

  开盘表现整体欠佳。9月全市新开盘16次（新开盘5/续销11），环比8月新开盘项目增加3个，续销项目减少5个，续销项目降幅31%；因蓄客不足，开盘形式主要为平推（开盘1/平推15），整体去化率降低至13%，为近7年来的9月开盘率最低，较8月环比下降17个百分点（8月主要是受光谷热销单盘长江广电光谷家拉动）。其中中心城区去化率19%，远城区去化率4%，市场持续分化，远城区客户稀薄，去化艰难。

  图：2016年1月-2022年9月开盘去化率走势

  （红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

  在来访认购方面，乐居新媒体在实地探访楼盘与市场大调查中充分感受到了购房者的观望情绪，克而瑞的数据则显示，受中秋假期的暖场活动带动，2022年9月单盘来访环比增加10组，单盘成交持平8月，来访转认购比例降低，客户偏观望。

  具体来看，2022年9月单盘平均来访252组，中秋假期大部分项目推出节日主题暖场活动，带动来访量环比8月提升10组。但是7-9月比4-6月仍减少约10组，另外对比二季度和2019、2020下半年来看，来访量仍然下降明显。

  图：2019年1月-2022年9月来访量走势

  受到烂尾楼盘停贷潮和疫情影响，三季度单盘月均认购仅17套，环比二季度减少4套。9月月均单盘认购与8月持平（均为16套），结合9月来访量环比增加，反映出9月来访转认购率降低，客户情绪依然偏观望，传统金九成色未现。

  图：2019年1月-2022年9月认购量走势

  典型项目表现不一 城投国博融创城持续热销

  如果论及三季度乃至四季度开局的红盘项目，市场数据给出的反馈是，热度表现不均，持续“吃香”的项目数量有限。

  城投融创国博城是其中典型飘红的项目代表。地段较好，配套成熟，产品力均好，适当降价促销，分销聚焦经纪人带访积极性高推动了其持续的热度。项目自8月以来将D地块精装房源清栋特价促销，价格下调约10%；新推的C地块毛坯房源因容积率低、周边配套成熟，产品力较强，小幅降价约3%。同时项目与贝壳分销、贝壳圣都装修紧密合作，分销佣金2.5-3%，带访奖励高达300元/组。C地块毛坯房源认购享受贝壳圣都9.9元抵8888元装修套餐权益卡，中秋假期结合节日暖场氛围趁势加推热销。从去化数据看，8月，该项目网签75套，9月网签115套，位居大汉阳片区第一。而就在上周，该项目加推C4地块10#高层，99-119㎡三房，推售127套，成交均价15333元/㎡。开盘首日去化95套，去化率75%。

  而位于白沙洲的大华公园城市于8月开启打骨折模式，项目在8月和9月成交备案套数达到135套，但十一黄金周的冲刺加继续打折的销售方式，并没有让项目在10月表现延续此前热度，截止到10月24日，项目成交备案套数为30套。

  也有项目成功凭借精准定价，加上户型面积段、地段等优势，秒杀一众楼盘，这就是在9月28日夜间开盘的保利城7期，项目当日去化达到7成，破270套。乐居新媒体了解到，项目将在近期趁势加推。