林中蹲下,旭辉调稳重心

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 魏薇 8.6w阅读 2022-11-07 15:54

  文/乐居财经 魏薇

  当过行业三好生,也被选为示范房企,走进决赛圈的旭辉还是没能逃过债务违约。旭辉所处的困境,可以说是行业下行期民营房企举步维艰的一个缩影。连头部的三好生都在寻求化债,可见地产行业之艰难。

  这更是行业所不愿意看到的。曾经的旭辉被看成是民企之光,如今无奈违约,让本就脆弱的市场信心再次经受冲击。

  停牌3个交易日后,11月1日早间,旭辉发布公告宣布复牌,并表示目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息,以确保公平对待所有境外债权人,并寻求境外债务的全面解决方案。

  对此决策,旭辉称是在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下,应对流动性极度受限做出的安排。为了将公司的境外债务进行全盘统筹,对债务结构和久期进行重新安排,以时间换空间,让公司能持续经营下去,最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。

  有业内人士称,旭辉此举本质上是为了解决因评级下调触发提前还款,导致债权人挤兑的恶性循环。从中期来看,旭辉的确只有全力保障项目交付及公司的正常经营,才能逐步“回血”,恢复债务偿付能力,这其实是对购房者和债权人都更好的选择。

  在宣告主动寻求境外债务重组后,林中在朋友圈打气:“蹲下去、活起来、站起来,蹲下意味着我们拒绝躺平,蹲下去意味着重心更稳,蹲下去意味着未来更好得站起来。”

  与此同时,旭辉启动了新一轮的组织架构及人员调整,将与生产和销售条线关系不大的部门进行降级或撤销,如产品中心、投拓中心、企管中心,整体向保交付、保经营倾斜。

  困境中寻解

  今天的行业格局,是旭辉没有预测到的。在3月份的业绩会上,林中曾判断行业已经走过了“黎明前最黑暗的时光”。而事实是,市场环境进一步恶化,销售疲软,旭辉的现金流恶化程度超出预期。

  在宣布违约之前,旭辉已经经历了几轮冲击。9月,关于旭辉未能按期偿付天津项目相关非标债务的消息传出。当月月底,标普和惠誉先后下调了旭辉的信用评级,并列入负面观察,这也导致部分融资触发了提前兑付条款,在短时间内增加了旭辉的境外兑付压力。

  林中在内部信中提到,“断供潮”让多地政府进一步收紧了监管资金的提取,导致房企的流动性进一步承压,这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。

  为避免外界对其偿债能力生疑,旭辉还特别指出,该内部信的陈述并无暗示或表述公司无力偿还其到期债务或清偿公司债务。

  10月以来,关于旭辉境外债务的传闻不断,当月中旬,旭辉公告称,部分媒体报导的内容及市场谣言,可能无法准确反映本集团的离岸债务状况或相关付款,并表示正在与债权人积极沟通对话,寻求符合本公司、债权人和股东最佳利益的解决方案以解决滞延问题。

  旭辉已经努力到了最后一刻。10月27日,旭辉停牌,目的是争取在债务到期前与主要投资人达成协议,但很遗憾,双方没有谈成。截至公告日,旭辉的境外债务总额约68.5亿美元,暂停支付的款项约4.14亿美元。“即使本集团竭尽全力,仍可能持续受压,无法产生履行目前和日后义务所需之足够现金。”

  今年以来,旭辉已累计向境外债权人支付利息和本金约15亿美元,而同期仅筹集约5亿美元的新增境外融资。这也就是说,旭辉对境外的债务偿付一直依赖着内部现金资源,但在融资和经营环境日益恶化的背景下,向境外汇款日趋艰难。

  旭辉称也探索过包括资产处置等在内的不同方案,希望产生足够的现金流,然而,这些方案在不利的市场条件下,既耗时,也难以实现。

  目前,旭辉还有12笔美元债,其中最早一笔2.95亿美元到期时间为2023年1月23日,2023年还有一笔12亿元人民币的境外票据到期;境内债到期时间多数在2025年和2026年,2022年没有到期公开信用债,2023年有三笔需要行权。

  “钱”路迢迢

  对房企来说,资金的流动性主要靠销售回款和融资,但现在,两条路都不通畅。

  销售方面,据克而瑞最新数据,百强房企1-10月的累计销售操盘金额同比降幅仍保持在44%的较高水平。TOP100房企在10月单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%,降幅高于往年平均,同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。

  融资方面,9月底的一份报告显示,2022年前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元,同比下降50%。其中,第三季度的融资额为1395亿元,同比下降55%,环比下降31%,融资额创2019年以来的最低水平。

  林中曾在朋友圈转发一篇名为《典型上市房企上半年偿债能力减弱》的文章并发出感言:融资不畅,销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消。他指出行业现状的艰难:民营房企的销售还是处于同期水平的一半,行业整体去化率从过去的60%下降到现在的40%。

  就旭辉而言,在销售上,他正拼尽全力。一季度实现合同销售额287.4亿元,二季度344亿元,三季度411.8亿元,虽同比下滑较多,但依然在行业下行期做到了逐季增长。

  林中曾提出,企业在应对危机积极自救的同时,也希望政府能给行业或者给民营房企注入一点流动性。

  2022年以来,融资政策面确实有适度放松,但实际作用并不大,仅能覆盖到部分优质房企,且发债规模相对不大,加之外部融资渠道冻结,多数民营房企融资难的问题依然突出。

  若行业寒潮持续,呐喊或也终将被淹没。

来源:乐居财经

作者:魏薇

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