片区更新案例研究丨“工改商”滨江风情与工业遗产的碰撞——无锡运河外滩
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克而瑞地产观察
CAIC城市更新中心
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2022-11-07 20:58
无锡运河外滩项目位于京杭大运河与梁溪河交汇处，是一个新老结合、融居住、创意办公、商业、运河景观为一体的复合型更新开发地块，并在设计上聘请了国际大师与知名团队，获得了一些机构对其建筑本身的认定与嘉奖，重新激活了城市核心区，对于二三线城市的工业遗产更新利用有着很强的借鉴意义。
项目简介
运河外滩位于无锡蠡桥北堍——无锡市滨湖区湖滨路11号，京杭大运河边上的无锡机床厂旧址，项目地块包含居住用地、商业用地两类，住宅总建面38.6万㎡，商办总建面9.3万㎡，包含十栋民族工商业的保留建筑。
2020年1月2日，由team+上海加合建筑设计事务所主持设计的无锡万科运河外滩二期落成开业。二期与一期商业融合共生，成为一个集人文、艺术、商业一体的滨水文化商业街区。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
城更三要件之
土地背景
项目处于京杭大运河与梁溪河交汇处，追溯前身为荣氏家族的开源机器厂。开源机器厂是建国初期我国机床行业“十八罗汉”之一，由中国著名工商实业家荣德生先生于1948年创建，至今已经有74年的历史。
除了工业遗产价值，项目还承载着无锡过去“以水为轴”发展的历史痕迹与经济文化脉络，运河外滩的改造更新，注定承载着无锡市空间及历史发展的缩影，是一张“城市名片”。
城更三要件之
股权结构
规划方案
城更三要件之
持有运营
商办部分
运河外滩依托于得天独厚的历史底蕴和景观天赋，定位为人文艺术城市会客厅，最终形成了四栋现代风格的独立商业、一个集中商业以及一个运河外滩美术馆，沿着运河依次展开。商业部分分两期开发：一期是老厂房改造更新，二期是滨河新商业开发。2006年，万科聘请国际建筑大师隈研吾先生作为项目的总规划师，完成工业遗产保护性开发。
2011年，万科正式启动对机床厂老厂房的改造计划（一期工程），总投资近2亿元，建筑面积约1.8万㎡，包含运河外滩壹号、运河外滩贰号还有运河外滩艺术中心。通过展现运河外滩的历史与滨江风情，打造汇集美术馆、高端住区、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区。
万科对保留建筑均进行了修缮再利用，在原有外立面基础上，进行内部框架加固，和设备设施翻新。老厂房中体量最大的一个车间，在延续原始水岸规划和红砖厂房建筑调性基础上，被改造成艺术、休闲、娱乐、餐饮综合体。其余几个车间被改造成办公空间，以餐饮、休闲、艺术为主，汇集国际国内知名品牌和本地品质原创品牌。
然而，尽管运河外滩一期结合了现代滨江风情与工业遗产打造了时尚文艺打卡地，但商业体量与业态都比较单一，难免曲高和寡，运营收入一般。
2018年，二期建设开始，由team+加合设计团队负责全新建筑开发设计，被列入湖滨区重点建设项目，总投资约3亿元，总建筑面积3.1万㎡，包含集中式商业M栋和四栋沿河商业。二期建设也有一系列的难点痛点，team+加合设计团队需考虑新建筑与老建筑、建筑与运河的结合，以及在有限的用地条件下提升原有商业体量不足、业态不完整等问题。
二期业态类型
作为一期商业的补充，二期的业态组合以品质生活为定位，强调滨河休闲特色，业种经营品类多以高丰富度、文化多元性、延展性强等为主要参考依据，引入特色鲜明、号召性强、品质优良、商业模式新颖的品牌。餐饮项目引进海底捞、汉堡王、星巴克、等知名品牌，同时引入诸多明星特色品牌，如首进无锡的品质新零售品牌棉仓、“您的第三会客厅”蓝山客、文艺青年打卡圣地雕刻时光、无锡跨界生活体验馆品默JUNO等。
二期建筑与一期建筑融合共生
住宅部分
2006年，万科拿下无锡机床厂地块时，已决定打造金域蓝湾。作为在无锡打造的首个“金”字系产品，金域蓝湾由11幢高层及4幢超高层围合而成，拥有超高的绿化率。与许多住宅类城市更新开发类似，项目遇到了拆迁缓慢等问题，导致小区开发被延误。对此，金域蓝湾选择分三期开发，2008年首次开盘，直至2022年4月，金域蓝湾仍在销售。
数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理
运河外滩鸟瞰图
项目亮点
1.分期开发，精准抓住业态漏洞与客户需求
万科在开发初期时请到了国际明师隈研吾来做整体规划，并且一期植入高端文化艺术产业，提高项目整体定位，随后在新建的二期项目中，通过调研补足项目商业业态，打造成了有活力的滨水商业和城市生活。
项目实景图
2. 融合共生，结合滨江与工业遗产打造高端需求
运河外滩的特点是“对撞”，无论是工业遗产与商业住宅建筑，还是现代城市生活与滨江自然风情，都是风格鲜明的对撞，而万科在保留运河外滩这些“矛盾”的同时，通过新建筑与新业态的织补与注入，将历史遗存融入了现代生活，为地块赋予了更复合、更现代、更多元的元素，使得整个场所精神变得鲜明而独特。
案例总结
本项目可以在以下方面为城市更新项目提供经验借鉴：
1.建筑语言与规划风格的融合。分几期开发的城市更新项目，需要顾及新旧之间的建筑语言、规划方案的统一与区别。无锡运河外滩二期的设计方案，对老建筑不会形成压迫，而新建筑所具备的力量感，又能够与厚重的旧砖对话，两者结合，自然碰撞出新旧的火花，成为地块的特点。
2.积极调整业态，寻找风格与收益的平衡。介于周围有许多高端住宅区，加之滨江工业遗产赋予的特殊韵味，一开始运河外滩的定位就是高端时尚文化地，然而在一期运营不利的情况下，二期积极调研，补充缺失业态，赢回了一定的人流的同时，仍保留着时尚文化的风格。
参考资料:
1.案例 | 万科无锡运河外滩城市更新
2.新房推荐：好格局！水绕金城，双龙交汇—— 万科金域蓝湾
3.无锡地标之一——运河外滩的前世今生
4.第五届REARD全球地产设计大奖 - 2020城市更新类获奖项目 | 无锡万科运河外滩二期商业项目
5.细说万科运河外滩艺术中心铸铝幕墙，值得一瞧！
邱裕馨
CAIC城市更新研究中心研展总监/资深分析师
城市更新业务咨询联系人
联系电话：152-2171-9768
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