文/乐居财经 李姗姗

地产黑铁时代，众多“大而强”的房企在夹缝中求生，而那些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的区域房企，却在当下快周转、高杠杆红利消退之时，活得比较好。

眼下，一家位于杭州本地的老牌房企不仅活得好，更活得滋润。

10月19日，杭州华元房地产集团有限公司（下称“华元地产”）注册资本从15亿元增至29亿元，增幅达93%。这是华元地产今年以来第三次注册资本增厚，由4月份的3亿上升至如今的29亿。

随着华元地产注册资本的不断上升，其掌门人厉君明的最终受益股份也在持续上升，其权力也正越来越集中。

一边不遗余力增厚“家底”，另一边，短短13天后，厉君明转眼又投了一家经营歌舞娱乐和酒吧服务的公司——杭州云裳娱乐。在当下，几乎所有民营房企都步步当心，不是缩减注册金，就是砍多元业务，厉老板的这些“不差钱”举动，令一众房企好生羡慕。

此外，华元地产也成为拿地榜上的常客。不仅在今年杭州市前两轮集中供地中揽下两宗地块，而且在去年地产行业暴雷连连，民企不敢轻易拿地的情况下，它也依然高歌猛进。

然而，在华元地产积极备战拿地的同时，其“后院”却在起火，官司缠身、频吃罚单、高额欠税等，都是摆在厉君明眼前的难题。

老板收权

相较于绿城、滨江、祥生、大家等本土房企，华元地产的名气虽不大，但它也是一家老牌房企，成立于2003年，实控人为厉君明，由浙江华元控股以及杭州蒙卡岸投资管理（下称“杭州蒙卡岸”）分别持股约97.93%、2.07%。

值得注意的是，今年4月，华元地产的注册资本还仅有3亿元，如今已大涨至29亿元。与之同步上涨的，还有大股东华元控股的持股比例，从4月的80%上升至97.93%。同时，老板厉君明的最终受益股份比例也从84.35%上涨至如今的98.38%。

与之相反的是二股东杭州蒙卡岸的股份，从20%骤跌至2.07%。据了解，杭州蒙卡岸目前由华元地产全资子公司杭州美润房地产以及厉君明分别持股78.25%、21.75%。

例如，张盼目前为华元地产执行董事兼总经理以及法人；包鸾在华元地产及其旗下数十个子公司任职监事；曹映杭不仅在华元地产旗下多个公司担任高管，还在华元控股任执行董事兼总经理；此外，叶光群、陈丹凤、潘强等人目前均在华元地产旗下多家子公司担任高管。

将华元系高管清理出杭州蒙卡岸的股东行列，并不断削弱杭州蒙卡岸在华元地产的持股比例。如此一来，华元地产的股权近乎全部集中于厉君明一人手中。

实际上，对于华元地产这样的中小型房企来说，掌舵者高度集权下的集约化、紧密型管理模式，一方面适用于扩张性战略，可提高效率、高速发展并且风险可控，但同时也会带来遏制创新、团队乏力等收权的副作用。

老板大搞集权的背后，华元地产官司缠身。例如，因返还原物纠纷，浙江中意房地产将华元地产全资子公司杭州美润房地产诉至法庭，请求法院判令美润房地产腾退并返还非法占用中意房地产的20个车位，并赔偿中意房地产损失480万元。

今年1月初，中意房地产的部分诉求得到法院的支持。美润房地产赔偿中意房地产损失480万元，并支付车位价值鉴定费1.3万元。

此外，华元地产还与街道办事处打起了官司。因合同纠纷，其旗下杭州欢乐城对杭州余杭区人民政府闲林街道办事处提起了诉讼，要求闲林街道支付余政储出[2014]62号项下杭州欢乐城垫付的河道整治费用约1758万元。

而闲林街道收到该河道整治上级补助资金仅有548.68万元，并且按合同规定，案涉工程未经闲林街道或有关部门的验收，杭州欢乐城也未提交证据证明其向闲林街道提交了竣工验收资料而闲林街道拒绝验收。因此，杭州欢乐城的诉求被驳回。

司法案件缠身之下，华元地产旗下子公司也频领罚单。

其全资子公司浙江华元星河建设，目前有行政处罚44条，罚款总金额155.93万。其中，包括未取得夜间作业证明进行夜间施工，被行政罚款31次，共计141.05万；拖欠182名劳动者合计约50.29万劳动报酬，被罚款2万等。

不只是建筑公司，其物业公司亦是如此。据悉，华元地产旗下的杭州华元物管共被行政处罚15次，罚款金额共计5.24万，违法事由涵盖公寓疏散通道堆放货物，占用疏散通道、安全出口；招用未持有保安员证人员从事保安员工作等。

除此之外，华元地产全资子公司杭州大珏房地产不仅因发布虚假广告、虚开发票被行政罚款合计6.98万，目前还欠税高达5800.57万。

傍上“金主”

今年杭州前两轮集中供地中，华元地产均有所斩获。

4月25日，杭州首批集中供地，共出让60宗涉宅地。其中，华元地产以底价5.72亿元摘得余政储出[2022]9号地块，楼面价9070元/平方米。

紧接着6月底杭州第二批集中供地开拍。杭政储出[2022]19号地块经过13轮报价，再次由华元地产以底价18.68亿元竞得，楼面价9404元/㎡，溢价率6.86%。

不止今年，自去年地产行业暴雷连连以来，民营房企大多不敢轻易拿地，而华元地产却依旧豪爽“进货”。2021年5月，它以24.94亿元将余政储出[2021]14号地块收入囊中，自持比例8%，溢价率达29.63%。

更早前的2020年8月底，华元地产还跑去宁波以10.53亿元竞得奉化区溪口镇中兴东路以北一号、二号、三号地块，楼面价4821元/平方米，溢价率8.33%。

紧接着8天后，它又在杭州经过33轮竞价以封顶总价8.25亿元斩获一宗地块，楼面价1.17万元/㎡，溢价率达29.92%，竞配自持面积比例9%。

目前，华元地产对外投资企业有36家（10家已注销），控制企业达55家，主要涉及房地产业、租赁和商务服务业、居民服务、修理和其他服务业等，深耕于浙江地区。

值得注意的是，华元地产目前尚为存续状态的对外投资子公司中，除了3家为合资企业，其余均为直接或间接全资持股。而众所周知，房地产属于资金密集型产业，往往项目资金沉淀量大。那么一边大举拍地，一边又喜爱单枪匹马战斗的华元地产，其资金来源于哪里？

未上市的企业往往会通过股权出质的方法来获得融资，华元地产自然也不例外。

2012年-2022年，华元地产频繁地将旗下子公司质押予位于浙江的各大金融机构，如杭州工商信托、上海爱建信托、平安银行、浙商银行、温州银行等，傍上“金主”大腿，十年间，向这些金融机构出质股权共计9次，其中不乏数亿元的大额股权出质。

此外，华元地产还曾将标的企业股权质押予杭州本地的老牌房企西湖地产，以及国有企业杭州余杭中小企业转贷服务，共计4次，其中有高达4.83亿元的股权出质数额。

除此之外，华元地产旗下子公司中也隐藏着数额不小的股权出质。例如，2020年5月，华元地产全资子公司杭州沃昇企业管理就将杭州欢乐城投资价值4900万元的股权，出质予温州银行。

通过股权出质进行融资，并非华元地产扩张的唯一渠道，地方龙头房企也是其拉拢的对象。例如，在杭州大愉置业股权上，由华元地产和杭州中量置业分别持股70%、30%，在杭州中量置业的身后闪烁着杭房集团、德信控股以及华鸿嘉信控股的身影。

厉君明的生意版图

华元地产仅是厉君明生意版图中的一块拼图，厉老板名下的华元控股有着一股不小的商业势力。

资料显示，华元控股前身始创于1985年，2000年正式迁入杭州，历经30余年的发展，华元逐渐形成以地产开发为主，商业管理、物业服务、工程建设、健康医疗、住宿餐饮、酒店经营和批发零售等为辅的多元化产业结构。

乐居财经查询获悉，目前华元控股对外投资企业有9家，控制企业58家（19家已注销）。例如，杭州华元梦梁餐饮、杭州华元商业管理、杭州华元天鹅堡酒店、九江华元鹿业等均是厉君明一手创办而来。

自2000年扎根杭州，华元地产打造了数个商业项目和住宅项目，如西城广场、运河文化广场、华元欢乐城、云水苑、梦琴湾伊萨卡国际城等，产品类型涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业综合体等。

2015年底，随着国家“去库存”号角的吹响，杭州楼市“忽如一夜春风来”，霎时间进入亢奋状态，楼盘开盘即售罄成了常态。

彼时，已过知天命之年的厉君明在繁华的杭州楼市之下，研判市场，寻求到一条新出路，即打造互动式体验商业综合体，将商业地产变成华元地产的重头戏。其打造的华元欢乐城、西溪欢乐城、临平欢乐城，均是居住与商业相结合的模式。

不过，找到新航道的华元地产在前些年的项目质量上也饱受业主诟病。如2018年，华元欢乐城喜悦庭业主投诉存在消防设施不完善、电话迟迟未接通、未审批就铺设PVC地胶板等问题；又如，临平欢乐城精装房交房之时，因进户门无锁、卧室无门、橱柜仍为半成品，开盘日就遭到业主的维权。

目前，厉君明旗下除了华元控股、杭州蒙卡岸以外，还投资了杭州鱼水游乐、杭州花径健康管理、杭州花沥房地产和杭州长堤股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“杭州长堤”）。

其中，杭州长堤的股东阵营可不了得，不仅有厉君明，背后还有杭州金投、杭州汽轮控股、浙江金帝房地产、万事利集团、杭城发展等共计28位股东，其对外投资了上海上蔬农副产品、中国康富、中翰生物等。