文/乐居财经 杨宏彬

  “随着各类政策不断出台，下半年房地产行业或将逐步走出至暗时刻。” 中梁控股董事长杨剑在中秋寄语中，曾如是写到。

  但从目前的情况来看，杨剑的预测还是有些过于乐观了。虽有政策不断加持，但购房者信心依旧不足，房企销售去化工作依旧艰难，同时融资环境仍未有过多改善。在此背景之下，中梁再次面临债务违约。

  11月13日，中梁控股集团（2772.HK）发布公告称，预期不会在宽限期内支付两笔境外优先票据的利息，合计约2001.13万美元。

  具体来看，两笔票据分别为2023年4月到期，票息为12%的优先票据；以及2023年4月到期，票息为8.75%的优先票据。前者本金总额2亿美元，旗下一笔1200万美元的利息应于2022年10月17日支付；后者本金总额约2.24亿美元，旗下一笔801.13万美元的利息应于2022年10月15日支付。两笔利息的支付均有30天的宽限期。

  中梁控股表示，预期不会在宽限期内支付上述两笔票据的到期应付利息。而这可能导致债务人要求提前偿还债务，但目前尚未收到相关通知。目前，中梁已聘请国泰君安国际担任财务顾问及盛德律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债务持有人进行透明的对话。

  积极管理债务

  面对偿债高峰期的到来，停止境外美元债的支付，是大多数房企在这一轮危机中的选择。道理也很好理解，当房企内部的资源已经不能做到“雨露均沾”，那么集中资源用于保交付、稳经营，成为了房企的优先选项。

  中梁此次停止两笔美元债利息的支付，道理也是如此。数据显示，今年前10月，中梁已累计交付近5万套房。而仅在10月，中梁迎来了成都、西安、滨州、温州、贵港等城市多个项目的交付。

  在目前普遍信心缺乏的当下，保交付是房企稳定经营的首要一步。

  中梁也一直在保境内债的有效偿付。11月7日，中梁控股官微披露，中梁地产已按期完成“长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的全部本金及预期收益兑付和分配。

  该资产支持专项计划于2020年11月6日在深交所挂牌发行，计划管理人为长城嘉信，托管行为民生银行，总发行规模3.4亿元，其中优先A发行规模1.8亿元，债项评级AAA；优先B发行规模1.4亿元，债项评级AA+；次级发行规模0.2亿元。

  中梁控股方面表示，上述债券兑付完成后，中梁境内公开债务已全部还清。

  虽然境外美元债无奈违约，但中梁一直在积极管理债务，寻求生机。

  7月29日，中梁控股公告了有关2022年7月票据的最新消息，其未能偿付一笔于7月29日到期的9.5%优先票据剩余1257万美元本金及其利息，未支付利息的债券，中梁已有三笔境外债券出现利息违约。

  截止目前，中梁境外债务未偿还本金合共约11.8亿美元，其中境外优先票据的未偿还本金约9.3亿美元，境外私募贷款的未偿还本金约2.5亿美元。

  眼下的危急时刻，中梁仍在积极的与债权人进行沟通，并不断优化境外债务结构。

  6月中旬，中梁控股曾发布公告，2022年7月到期美元票据的交换要约，累计取得最高超过97%支持率，交换要约的全部先决条件已经达成。

  5月18日，中梁完成对2022年5月到期的2.62亿美元和2022年7月到期的3.68亿美元票据的交换要约。截至6月10日交换要约截止日，32.49%的投资者同意对2022年5月剩余票据交换要约展期，82.33%的投资者同意对2022年7月剩余票据交换要约展期。

  自2021年7月起，中梁主要以自有资金，已向境外债权人归还或回购合共超过12亿美元本金及利息的境外债券或贷款。

  不断努力下，中梁的降债取得了一定的成果。截止2022年9月30日，中梁的有息负债总额为285.8亿元，较年初的402亿元下降了116.2亿元，降幅近30%。

  或迎转机

  11月11日，央行、银保监向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。该通知共分为保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益等六大板块、16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

  同时，房企的融资环境也持续获得破冰。11 月 8 日，交易商协会继续推进并扩大民企债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民企发债融资，规模可达2500亿元，后续视情况还可进一步扩容。

  此前中债信用增进公司已将包括龙湖集团、新城控股和美的置业在内的开发商列为首批受益于 “第二支箭 ”计划的发行人。据悉，同为民营房企阵营的中梁控股也正有意积极申请，希冀在未来获得发债融资。

  政策的暖风带动了地产股的持续大涨。11月14日早间开盘，房地产产业链板块涨幅居前，A股房地产开发板块90只股票上涨。其中，金地集团、三湘印象涨幅超10%，万科A、绿地控股等涨幅也超5%。

  同时，港股恒指高开3.89%，弘阳地产涨幅从30%拉升到62.5%，碧桂园上涨42.86%，雅居乐集团上涨37.44%，龙湖集团上涨21.15%，新城发展上涨25.49%，旭辉控股集团上涨18.55%。

  中梁的股价毫无意外也跟随地产行情，在近日上扬。上一交易日（11月11日），中梁控股盘中最高涨至0.61港元/股，涨幅超27%，后报收于0.59港元/股，涨21.65%。今日，中梁控股开盘走高，一度涨超30%，后报收于0.7港元/股，涨18.64%。

  随着地产在保交付、纾困、融资等方面更多利好政策的出台，流动性有所缓解，房企在经营、偿债上将有望在不远的将来迎来转机。

  在经营面上，中梁已有回暖的迹象。10月单月，中梁控股实现合约销售金额约55亿元，连续3个月实现销售业绩环比增长。今年1月至10月，累计合约销售额约576亿元。同时，2022年前10个月，中梁交付的约5万套的物业单位，合计总建筑面积约500万平方米。