起底FM，国内物企新的掘金机会？|FM系列研究-乐居财经

起底FM，国内物企新的掘金机会？|FM系列研究

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞物管大物管研究平台 7.7w阅读 2022-11-17 19:38

文 | 研究员何俊峰

本文共4309字，阅读约需6分钟

随着产业价值链分解和专业化发展，物业管理行业正发生变革，传统的粗放型管理方式日渐力不从心，不得不向专业化、集约化、精细化发展，并由劳动密集型逐渐转化为知识密集型，在物业管理提升的基础上，设施管理应运而生，并逐渐形成具有相当潜力的新兴行业。如果说，城市服务极大地拓宽了物业管理的服务空间，那么FM设施管理则极大拓宽了物业管理的服务内涵。

FM的定义

设施管理的核心价值是提供和保持高品质的业务空间、整合和支持组织内部所有设施相关的业务、降低设施全生命周期运行成本、支持组织的发展战略和核心业务。

国际设施管理协会（IFMA) 对FM定义是：包含多学科的专业，通过人员、空间、过程和技术的集成来确保建成的建筑环境工程的实现。

基于北美地区的实践总结，国际设施管理协会将FM管理职能做了详细的分类，包括维护和运作、行政服务、空间管理、建筑设计/工程服务、房地产经营、设施规划、财务规划、健康安全。

FM的发展历程

一、国际FM发展历程

FM最早可追溯到20世纪60年代，由美国的Ross Perot最先提出这个概念。20世纪70年代，第4次中东战争爆发，油价猛然上涨，产生全球能源危机，迫使企业对实际成本做出更多分析和考虑。20世纪80年代，NFMA(National Facility Management Association)创立，1981年，NFMA更名为IFMA（International Facility Management Association），也就是今天的IFMA。20世纪90年代，越来越多的企业将FM的业务进行外包。21世纪以来，企业管理中遇到的业务连续性、安全管理、风险管理、财务不稳定等诸多问题使设施管理者的压力越来越大。为了使工作更加高效，很多的新的技术在FM行业中被使用。

FM行业在不断的发展中，变得越来越成熟。在一些发达国家高校专门有设施管理的本科和研究生专业，成立了设施管理研究中心或设施管理学院。2010年起，欧洲标准研究院（ESI）和国际标准化组织（ISO）开始编制一系列FM标准和规范。

二、国内FM发展历程

中国的FM设施管理由国际500强企业进入中国开展业务时带来。率先引入FM设施管理的企业是通用电器GE，他们把设施管理的理念及实践引入中国，其他国际知名的高科技企业如微软等，也包括耐克、阿迪达斯等制造业企业也都在推行设施管理。一些奢侈品门店，如LV的所有门店，数百个门店散落在全国不同的商场各个角落，都有一家设施管理公司在统一管理。

紧跟着国际企业的步伐，中国领先的科技、互联网企业，如华为、阿里巴巴、腾讯等企业，也开始采用国际通行的设施管理模式来管理公司的非核心服务，包括整个公司的后勤。

企业FM业务发展现状

一、国际头部企业FM相关营收近百亿美元，国内物企仍有较大市场空间

对国内物企而言，非住是企业重金加码主要方向之一，相对住宅而言，非住对企业的能力要求也更高。服务内容已不只停留在PM（物业管理）层面，基于企业非核心业务的FM（设施管理）需求正逐步释放，也因此成为一片更为宏大的蓝海。

以爱玛客为例，其营业收入源于团餐与设施管理服务(Food and Support Services，FSS) 和制服服务(Uniform)两大板块，其中团餐与设施管理服务又按地域细分为 FSS 美国和 FSS 海外两个子板块。

受疫情影响，2020-2021年度爱玛客营收显著下滑，但2021财年团餐及设施管理服务收入仍近百亿美元。具体来看，2021年爱玛客 FSS 美国营业收入为68亿美元（占比 56%），同比减少 8%；FSS 海外营业收入为29 亿美元（占比26%），与上年持平；制服服务营业收入为24亿美元（占比20%），同比减少4%。

国内企业FM起步晚，但随着国际500强企业的引入，国内企业也正逐步入局。部分企业依托自身优势，从商办物业出发，打造专属商办品牌，并为提供一定的企业服务，万物梁行、卓越商企服务、特发服务等写字楼、产业园服务商或通过整合或依托企业客户特性，在FM领域布局走在前列。

从2021年企业设施管理相关收入来看，爱玛客、索迪斯等国际头部企业布局设施管理时间久，业务体系成熟，且已将其发展成为企业的核心业务之一。2021年爱玛客、索迪斯设施管理相关收入分别达到618.4亿元和475.4亿元，收入量级较大。国内企业如万物云、招商积余等企业也已逐步布局，其中2021年万物云设施管理相关收入最高为52.9亿元，但该收入为企业商企及城市空间业务下的物业及设施管理服务，不仅仅是设施管理服务收入，国内企业设施管理服务发展空间依然巨大。

二、FM与PM仍存在较大差异，国内FM发展仍处于早期阶段

中国的物业管理（PM）通常指业主或物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。就是我们通常所说的“四保一服”，即保安、保洁、保修、保绿、客服。FM服务的目标是为了支持所在组织的核心业务发展，服务领域、服务内容与范围要比PM物业管理更大，更广。

从需求方来看，由GE、微软、耐克、宝马等500强外资企业引领在前，中国的高科技、互联网企业华为、阿里、腾讯、京东等已经率先用FM设施管理的理念迭代此前的行政后勤管理。但为数更多的本土企业、机构、政务单位尚无此意识，对物企提出的需求也依然仅是四保需求。

从履约方来看，国际龙头企业进入中国市场开拓发展。五大行、索迪斯、爱玛客等标杆企业开始在国内为500强企业服务并实践FM业务。国内大多数探索FM服务的多为物企，物企从事物业管理服务，其在服务领域、服务内容与范围、服务目标、角色地位、所需知识结构与FM相比存在较大差异。

总的来看，FM的服务目标是为了支持所在组织的核心业务发展，服务领域、服务内容与范围要比PM物业管理更大、更广，同时FM设施管理所需的知识结构要求更专业，国内FM业务的发展仍处于初级阶段。

小结

非住已经成为企业业务突破的重要增长极，FM是其重要方向之一。相对于物业管理而言，设施管理表达了一种新的发展理念，这需要从人与空间（工作/生活）出发，通过FM凸显人的价值，提升人的生活体验和工作中的创造力，并通过人与环境的相互协作最终实现企业绩效。而对于大型建筑物及建筑群的管理，同样要求釆用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。

中国的设施管理市场巨大，需求不断释放，但同样对企业提出了更高的要求，国内企业FM业务布局仍处于初级阶段，企业在设施管理业务的体系搭建、组织架构调整、专人人才团队构建、信息化建设等方面仍有很长一段路要走。

- The end -