华润万象生活“挑肥拣瘦”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 范慧茹 8.9w阅读 2022-11-21 21:01

  文/乐居财经 范慧茹

  华润置地多维度融资还在继续,而这一次他却瞄准了旗下的轻资产商管公司。

  继接连为多项目引资、将旗下部分商业资产进行资产证券化融资后,华润置地又将一家商管公司进行了公开挂牌,底价为3.9亿元。

  近日,全国产业行业信息化综合服务平台披露了一则挂牌转让信息,即广州市润创商业管理有限公司(简称“润创商管”)50%股权及9384.279万元债权。转让方是深圳市润投咨询有限公司,其背后股东正是华润置地。

  谈及商管公司,华润置地旗下的华润万象生活(01209.HK)早早在资本市场出圈,并稳坐物管股高估值席位。房企将轻资产打包出售给旗下物企屡见不鲜,华润置地此番绕道而行的操作,反倒显得“特立独行”。

  而在收并购市场叱诧风云的华润万象生活,却并未受让润创商管,多少与并购王的“买买买”势头有些不符。不过,企业资产配置向来趋利避害,此次挂牌的标的物润创商管的底色,或许才是双方考量交易与否的关键。

  润创商管成立6年,公布的近期财务状况显示处于亏损状态,另一方面,身处商务服务轻资产行业,却遗留着房地产开发经营的基因。尽管如此,华润置地依旧开出了3.9亿的挂牌底价,转型轻资产领域不到一年的润创商管,又等否等来自己的白衣骑士?

  一年亏损近三千万

  润创商管看名字甚至是经营范围,都是标准的商管类公司,而追溯起源,其“房地产开发经营”的基因便跃然纸上。

  2016年4月,润创商管注册成立,分别由深圳安创投资管理有限公司和深圳市润投咨询有限公司各持50%股权,两公司背后控股股东正是中国平安和华润置地。

  企查查显示,润创商管经历过两次更名和三次经营范围变更。第一次更名在2018年4月,其公司名称从“深圳市创慧投资管理有限公司”变更为“广州市润创置业有限公司”,第二次更名则是在今年的1月份,从“广州市润创置业有限公司”变成了如今的“广州市润创商业管理有限公司”,即润创商管。

  事实上,两度更名也伴随着公司经营范围的变化。2018年第一次更名时,润创商管的经营范围从一家投资管理型公司向房地产开发经营转变。第二次的经营范围变更,发生在2021年11月底,主要是对经营范围进行了部分删减,最终概括为“房地产咨询;房地产经纪;住房租赁;非居住房地产租赁;土地使用权租赁;物业管理;企业管理咨询;房屋拆迁服务;酒店管理;房地产开发经营。”

  第三次经营范围变更,则与最后一次更名同步,即去地产化,向轻资产商务服务转变,经营范围中的“地产开发经营”顺理成章地被替换成了“停车场服务;创业空间服务”。

  乐居财经《物业K线》查阅获悉,此前由其开发的项目有广州润慧科技园,占地面积36000㎡,建筑面积110000㎡,该项目目前正在招租中。

  润创商管自今年更名后,欲向轻资产转变。不过,扭亏为盈或许还要一段时间。挂牌信息显示,润创商管2021年以及今年前9个月,净利润均处于亏损状态,分别为-2841.85万元和-908.45万元。

  其净资产从2021年的约1.39亿元,减少至2022年前9个月的约1.30亿元。转让底价3.9亿元,较净资产溢价约200%。若交易合同达成,华润置地对付款的时间要求也颇为紧凑,即受让方在产权交易合同签订之日起3个工作日内,一次性支付剩余全部交易价款。

 收并购宁缺勿滥

  回顾润创商管发展历程,这家刚迈入轻资商管阵营的企业,或许并不适合华润万象生活向来毒辣的收购眼光。

  今年中期业绩会上,华润万象生活总裁喻霖康直言,“会坚守并购原则,不会为了并购而并购,但还是希望通过多措并举并购来提升和扩大规模。”

  对于标的物的选择,喻霖康则表示,希望标并购标的是经营稳健、财务规范的,重点要匹配公司整体战略发展方向,能够提升在区域的管理浓度,文化价值理念方面趋同,估值也需合理。

  这一“挑剔”的要求,让华润万象生活接连瞄准了几家递表公司。从收购禹洲物业到中南服务,再到祥生活服务,这些标的物至少经过了一轮递表的检验,其财务透明度与标的质量相对较高。

  尽管如此,对于递表物企,华润万象生活也并非照单全收。在收购中南服务前,华润万象生活要求卖方注销或出售中南服务2间附属公司,甚至在收购完成后,又主动挂牌出让了中南服务旗下净利润贴地的莘闵物业60%股权。

  接连的几比大单,让华润万象生活对母公司华润置地的依赖降逐渐降低,在住宅领域尤为明显。截至今年上半年,华润万象生活住宅总在管面积达2.45亿平方米,来自华润置地的在管面积占比41.36%,而去年同期这一占比还高达71.27%。

  然而,屡次出手住宅物业,也致使商管占比被压缩,商管带来的高毛利优势则相对减弱。今年上半年,华润万象生活商业运营及物业管理服务合计营收约19.24亿元,占同期总收入的36.5%,较2021年同期40.4%的占比,减少近4个百分点。

  与此同时,商管盈利能力也有所下滑。2022年上半年,其商业运营及物业管理服务的整体毛利率约为50.3%,较上一年同期的53.2%下滑2.9个百分点。

  不过,在住宅物业管理服务毛利率上升3.1个百分点的带动下,华润万象生活避免了整理毛利率的大幅下滑,31.7%的整体毛利率,仅较去年同期微降0.5个百分点。

  华润万象生活的“挑剔”成效显现。正如诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄所言,要减少收并购带来的负面影响,物企需要在选择收并购标的上更加谨慎,对标的质量严格把关,在投后整合上也需要投入更多的精力。

来源:乐居财经

作者:范慧茹

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