乐居财经 邓如菲 11月21日-23日，由深圳市住房和建设局指导，深圳市物业管理行业协会主办的“2022深圳国际智慧物业产业博览会”在深圳宝安国际会展中心举行。

  论坛上，万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全发表了题为《走正路，树新风》的主题演讲。

  他表示，物业管理的管其实也包含对人的行为的管理。这些年有了资本市场之后，大家很少谈及一些物业根本的东西，这里面一个东西叫做业主管理规约，业委会成立的时候都要业主立约，而目的是为了整个公共秩序的维护，因为只有公共秩序维护好了，全体业主的利益才是最大化的。

  他还提出了关于对物业管理行业协会的建议：第一如何正身，如何让物业行业说清楚自己到底是谁，现在各地的税务机构开始到物业企业来进行缴费。比如说物业管理用房，目前有的城市提出要交房产税，而如果对行业没有说清楚他的范畴，到财政部、税务总局等等一系列的事情就都说不清楚。

  第二点要正名。今天物管行业是乙方群体在独自欢乐，那么，以住宅物业为例，甲方主体权利和义务到底由谁来向前推动？此外，如何对优秀企业奖励的同时，对违规的企业予以处罚，这样才可以真正的让业主方理解这个行业。才可以真正的在社会公众面前，为行业正名。

  以下为朱保全演讲实录（有删节）

  在过去十年里面，几乎每年都会有一次物业的盛大会议，那也几乎每一次会议都会讲一句话，就是在开物业盛会的隔壁，正在有一群业主在讨论取消物业。其实这就是一个现状，行业的AB面。

  这个是在今年广州发生的一次大型的冲突，我们说在两家公司团灭了一个行业，那就是美团的外卖小哥和某物业公司的秩序维护员发生了冲突，最后美团加饿了吗，两边集体上来，这边物业人员集体上来发生大型冲突，但是媒体一边倒的支持了外卖小哥。

  这个是个现象，今天问路人或者网上发问卷，问是外卖小哥好还是物业人员好？我相信10个人里面9个半会说外卖小哥好，这个是行业形象比我们说的所有东西都重要。我们经常在抖音、小视频里面看到，业主又发钱了，业委会公共收益给业主发钱了，但是小区的外立面没有人出钱翻新和维修。

  这种发钱、发红包的行为引起了掌声一片，我们经常会看到，物业公司是我们业主请来的，你们凭什么管我们？刚才也有同仁提到物业管理到底是管理还是服务？往往我们去管理的时候呢都会提管护，谈服务的时候都在谈服务人，但是我想，作为物业从业者，我们要明白，物业管理的管其实也包含对人的行为的管理。

  凭什么呢？因为这里面这些年有了资本市场之后，大家很少谈及一些物业根本的东西，这里面一个东西叫做业主管理规约，大家知道业委会成立的时候都要业主立约，而目的是为了整个公共秩序的维护，因为只有公共秩序维护好了，全体业主的利益才是最大化的。

  我们说中国式现代化，我们说城市文明与精神文明，很重要的一件事情就是如何从个人利益向公共利益进行过度，在过去40年，我相信整个国家都在推动这个精神文明进程，但是在我们的住宅小区里面，这一点上却正在走向一条相反的道路。本来物业从业者恰恰是推动公共文明的非常重要的参与者，当业主大会形成管理规约的时候，委托了第三方管理人来代表全体业主对于个别业主不当行为予以纠偏和管理的时候，今天在抖音小视频上形成了压倒式的对物业行业批评声音。

  恰恰是每次物业盛会的时候，这些事情才是物业行业存在的根基。而正是因为这些事情没有说清楚，你会发现存量市场做物业股票，跟着开发商像过山车一样变化。那么我们今天这个行业到底是什么行业？

  2020年疫情的时候说申请补贴，我们到底算房地产附属行业、算现代服务业还是算民生服务业？迄今没有结论，物业行业在细分，有服务小区、服务园区、服务写字楼的，这些都不同，这些方面在走的打基础路路还非常非常远，忙完公司上市之后，十月份做了两件事情，第一是走访B端的客户，二是三家企业做了调研，为什么选择这三家公司？大家可以回头看一下2014年中国物业企业的排行榜，这个是前4家公司，第五家公司在北京，现在有一些变化，当时是万科物业、绿城、长城和中海。

  问了三家公司8个问题，这里面涉及到如何看待行业经济，如何看待增值服务，如何看待行业毛利率等等，这三家公司都是我非常尊重的公司，也是万科物业非常尊重的公司。中海物业和万科物业从深圳走出来，走的非常相近的路，最早做市场化，又最早回归主业，长城也是我非常值得在行业里面和大家提及的公司，这个是最早一家做私有化的地产下属物业公司，但是后来以独立第三方公司名义走向全国，曾经一度做到行业的第三名，今天我们台上讲的增值服务和科技等等一系列的事情长城物业十年前都已经做过尝试了。

  当然绿城不是深圳的公司，同样也是一家对于物业管理本质的理解，非常到位的公司，但是万科物业我觉得他的特点是在中国所有一二线城市布局和口碑，都相对的一致，并且践行阳光物业也持续的提出自己的观点和做出自己的实践。

  选择这几家公司的时候，我们也得了一些相近共同观点，比如说大家对毛利率认知相对保守，大家并没有说这个行业追求高毛利，对于公共区域的服务，大家都认为这个是这个行业的基础，而沿着物企展开的增值服务，如何围绕资产来展开，这个也是大家的共识。

  同时通过专业、透明、阳光物业与业主形成共识获得信赖，最后这个是这里除了长城之外，另外三家公司也都有开发商的背景，大家也认为与开发商关系要保持相对客观的独立性。

  调研之后我也做了一些对行业的思考，首先与物业公司务必要回归物业公司本源，踏踏实实做好“物”的打理，面对几十万亿不动产，物业管理人有一份责任，不能让他们成为城市的建筑垃圾，社区增值服务是企业各人的选择，A公司可以有A公司的选择，B公司可以有B公司的选择。

  但是作为行业最重要的是要明确这个行业到底在做什么，如何可以让社区公共收益，真正体现到对不动产维护上，用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球，对于整个行业的发展是破坏性的，如何通过企业的努力与恪守本质，让千百万从业者行业形象、社会形象得以改变。

  而物业公司作为集体意志的受托方，我们如何维护多数人共同利益，而对少数人的不文明行为予以制止，行业内必须有共识，且要相互支持。对于物业企业如何在党的领导之下，推动业主大会和业主委员会的成立。

  另外，物业企业如何以阳光、透明的方式赢得业主的信任？在很多场合我都提过，物业服务费不是一个通道生意，物业服务本身就是一门好生意，今天如何把行业的经历放在业主缴费的意愿上，如何让整个行业的物业费收缴率达到90%以上，我想这个才是这个行业回归本质最重要的收益。

  此外，希望在民法典的基础之上进一步理清业主对于物权业务的明晰，目前是混淆的。以高空抛物为例，目前把责任完全定义在物业服务企业上，在这一点在法律上是有偏颇的。

  所以最后我想对行业协会提一些建议，如何让物业行业说清楚自己到底是谁，至少目前在发改委的名录里面，是没有我们这一号的，我不知道在座的物业企业的老总们是不是感知到现在各地的税务机构开始到物业企业来进行缴费。比如说物业管理用房，目前有的城市提出要交房产税，而如果对行业没有说清楚他的范畴，到财政部、税务总局等等一系列的事情就都说不清楚。

  第二点要正名。今天物管行业是乙方群体在独自欢乐，那么，以住宅物业为例，甲方主体权利和义务到底由谁来向前推动？此外，如何对优秀企业奖励的同时，对违规的企业予以处罚，这样才可以真正的让业主方理解这个行业。才可以真正的在社会公众面前，为行业正名。

  有了这些根本，我想行业里面的每一个企业都是收益者构建行业的政策环境，市场环境，就如同我们构建公共利益和公共文明一样，最终每一个公共环境中的人，都是公共利益的受益者，以上是我分享，谢谢大家。