滑落的地产富豪

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 靳文雨 9.7w阅读 2022-11-22 09:10

  文/乐居财经  靳文雨

  四年一度的世界杯如期而至。号称“史上最贵”的卡塔尔世界杯,总投资为2290亿美元、总奖金达4.4亿美元,创下了新的记录。这场狂欢背后,王健林的万达,成为了FIFA官方指定的最大中国赞助商。

  8年前,万达就与世界杯结缘,如今王健林再次出手,依旧阔绰。现时的他,已从当年股债双杀的阴影中走了出来,重登胡润榜内地地产富豪之首,令人颇为感慨。

  而同样是狂热足球迷的许家印,却没有了昔日的风光,尽显落寞,连寄托了他金元足球梦的恒大世界  级足球场,都惨遭退地,无奈易主。眼下,高筑的累累债务,让他疲于应对,无暇他顾。

  今年的胡润百富榜上,许家印的财富比去年减少了60%至300亿元。与此同时,他18年来也第一次没有登上胡润慈善榜,当年荣归故里、扶贫助困的大手笔,已不见踪影。

  2022胡润百富榜上,农夫山泉的钟睒睒以4550亿元财富值,继续蝉联首富。以往,地产老板是这个位置的常客,杨惠妍、黄光裕、许家印等,你方唱罢我登场,在很长一段时间内都是风头无两。

  但房地产行业,今年一连打破了“财富下降数额最多者所在行业” “所在行业落榜者最多” “上榜人数占比下降最多”三项记录。不少地产老板在流动性逆境中,销售规模收缩、利润下降、抛售资产、公司估值大跌,造富能力明显下降。

  富豪洗牌、故事重写,在一行行跌宕起伏的数据曲线背后,折射出来的,是整个房地产行业的转型和出清。

  滑落的富豪

  在恒大陷入危机的这一年多时间里,许家印不仅主动出售了部分项目,还频遭退地,导致旗下的资产版图迅速缩小。就在几天前,恒大深圳湾超级总部项目地块,也宣布易主,梦碎深圳湾。

  目前,深陷债务泥淖的恒大仍难自救,恒大系三家上市公司至今依旧停牌,债务重组也没有进展的消息。尽管被许家印当成救命稻草的恒大汽车,已交付了首款量产车,但它是否能把恒大拽出泥潭,还不得而知。

  从风光无限到落寞退场,许家印在胡润富豪榜上的排名,从去年的70位下降到了今年的172位,财富值从730亿元缩水到了300亿元。而两年前,他以2350亿元身价,成为地产首富的情景,还历历在目。

  作为曾经的首富,黄光裕也不轻松,在出狱1年,套现10亿元后,国美被曝停发员工工资,可见其本身的债务压力也不小。而曾登上女首富的吴亚军,虽然以735亿元财富位列第50位,财富缩水了23%,但她却称得上是“全身而退”。

  10月底,这位地产铁娘子将董事长之位,传给了40岁的仕官生陈序平,正式隐退。而龙湖已成为少数能在调控的基调下,保持稳健的民企之一,未来其公司战略,仍将有条不紊的进行。

  除了曾经的首富们之外,跌出百强的地产老板也并不少。比如世茂集团的许荣茂家族,其身家较去年减少了700亿元,以380亿元排名富豪榜第128名,较去年下降89名。

  2020年上半年,世茂曾超额完成3000亿元销售目标,市值高达1300亿港元。但从去年第四季度开始,世茂便开始卖掉资产缓解流动性。上海“深坑酒店”、上海世茂广场、杭州智慧之门、长沙世茂环球金融中心等城市地标,都成为了其回血的重要资本。

  郭广昌也是如此。今年以来,复星系已多次减持旗下参控股企业股权,涉及医药、地产、保险等核心上市企业,套现金额达350亿元。

  对多家公司更是“清仓式”减持,其中不乏持股超10年的公司。例如,复星系在10月中旬以160亿元清仓持股长达19年的南钢股份,这也是复星年内资产变现中交易金额最大的一笔。频频的减持动作,使郭老板财富缩水了205亿元。

  此外,朱孟依、孙宏斌、纪海鹏的财富值分别为500亿、195亿、130亿,排名也分别下跌了14位、132位、328位。一系列耳熟能详的地产创一代,都经历了不同程度的落差。

  在富豪榜上,虽然从总财富来看,房地产行业仍为最高,占比达10.8%,但曾经活跃在胡润百富榜上的地产富豪们,却共同经历了一场大落败。

  榜单显示,在20年前,房地产行业的上榜人数在胡润百富榜占比为50%;十年前,这一比例为20%;五年前为15%;2022年房地产行业继续下跌,上榜人数占比仅为10%。

  曾经霸榜多年的房地产商,也正悄无声息地从榜单上消失。在所有293位落榜人员中,涉足房地产行业的最多,达41人,占比14%。

 逆势而上

  尽管地产行业是今年富豪财富缩水最大的行业之一,但仍有一些地产人实现了财富进阶。

  在轻资产道路上疾驰的王健林,凭借千亿身家,反超杨惠妍与吴亚军,再次登上了内地房地产富豪之首的宝座。虽然相比去年,王健林家族的财富缩水了50亿元,但排名在今年依然前进了9位,位列第32名。

  王健林家族的排名变化,也折射了万达集团在地产里的沉浮。

  2015年,王健林曾登顶首富。但两年后,国内地产行业刮起了寒风,彼时海外投资骤然收紧,银行突然上门催债,身负4000多亿债务且在海外疯狂并购的万达,一时陷入了四面楚歌。

  为了尽快回笼资金还债,王健林不得不甩卖资产,极力降负债、去地产化,实行轻资产战略转型。但转型期也有阵痛,他在胡润百富榜上的排名节节后退。

  在经历过几年调整修复后,王健林终于重新回到了正常轨道。

  今年以来,他更是频频抄底,成为深陷困境中地产大佬的“救星”与“接盘侠”,如全面接管山西忻州田森汇,改名“忻州万达广场”;又与鑫苑、建业签约,全面接管多个商业项目等。

  眼下,王健林正准备迎接他地产生涯的新阶段。就在10月24日,他68岁生日当天,万达商管向港交所递交的招股申请再次失效,老王随即于次日,再次迅速向港交所递交IPO申请,这是一年里万达第三次递交招股书。

  只要珠海万达商管,能在2023年底前上市,敲开资本市大门,那王健林便完成了重回港股的心愿。凭借着万达商管的超大体量及轻资产属性,届时估值提升,老王的身价可能还会进一步上涨。

  而在今年地产行业为数不多资产增值的人员中,最引人关注的还要属滨江集团的戚金兴。

  榜单显示,2022年戚金兴、戚家齐父子的财富值达到190亿元,增长幅度高达111%,排名从去年的802名瞬间增进到第296名,可谓是一次令人惊叹的跃进。

  当下的滨江,在区域深耕的民企中,尤为独特。它既不受舆论波及,融资、拿地也如常进行。克而瑞数据显示,今年1-10月,滨江以361亿元的拿地金额位列第7,就算拿它与一众国央企对比,表现也堪称亮眼。

  而在今年众多房企市值大幅跳水的境遇下,滨江的股价同样实现了逆势增长。数据显示,截至11月初,滨江集团股价已从年初的4.66元/股上涨至10.63元/股,涨幅达约130%,公司市值也已涨至330亿元。

  另外,海伦堡的黄炽恒、星河湾的黄文仔、金辉的林定强家族等,在今年富豪榜上的排名都有一定的上升。

  其中,黄炽恒以230亿元的财富位列第235位,排名较去年上升了277位。据了解,作为地产界老板,黄炽恒也是炒股玩得数一数二的高手,有着“最牛散户”的称号。

  比如2009年,黄炽恒就与兄弟黄楚欣建仓上海莱士,一年后上海莱士股票飙升150%,四年后投资收益超500%,获利近4亿元。此后,其更是频频出手钢研高纳、武汉控股、万邦达、天宝股份等股票,其中有几只他名列前十大流通股东。

  2016年,凭借着投资线条的延展,55岁的黄炽恒以130亿元的财富首次上榜《胡润百富榜》,位列第213位,此后,他便成为各类富豪榜的常客。

 难逃“周期”

  不少房企都直呼,地产行业的钱越来越难赚了,其中的“难”,如人饮水,冷暖自知。

  给地产商当头一棒的,是地产薄利时代的到来。受地价上行、销售限价等影响,地产行业毛利率在2018年达到高点之后就逐年下行,房企盈利进入瓶颈期。

  这两年,不仅头部房企的毛利率集体下跌,就连华润置地、中海、龙湖、金茂、金地等多家财务“优等生”的业绩均有类似体现。

  毛利下跌,如果能争取“薄利多销”的局面,那仍是比较理想的结果。在去年下半年之前,销售顺畅、规模体量不减,营收、利润、现金回笼同样较为可观。只是后来风云变幻,销售滞涩,一切都变得更为艰难。

  今年,经历了“金九银十”之后,地产的销售仍然不见起色。前10月,百强房企销售总额为60954.6亿元,同比下降43.4%;销售额超千亿房企16家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少48家。

  销售回款犹如内生动力,假如运转不起来,那就算融资放开,终究只能靠“一条腿”走路。这成为了地产界此起彼伏暴雷危机的导火索。

  行业下行,敏感的股市也纷纷看空,在央行“第二支箭”发出,以及一系列的融资利好呈现之前,资本市场跌得可谓是“哀鸿遍野”。

  乐居财经曾做过统计,年初至11月初,在60家样本内房股中,股价跌幅超60%的有31家,超过一半。其中,有12家房企的跌幅甚至超过80%,5家房企的跌幅超过90%,在年内10个多月的时间里,犹如滑向了深渊。

  香港上市的内地房企中,仙股遍地。佳源、禹洲、中梁、合景泰富、花样年等30多家地产商,股价均不足1港元;就连被列为示范性房企的旭辉,以及积极化债的龙光,也是依靠近日的股市上涨红利,才从仙股阵营抽身的。

  估值本来就所剩无几,有些实控人时不时地还遭受被动减持。如在11月初,荣盛建设被动减持荣盛发展9812.13万股,占总股本2.26%;而近来中南建设大股东也被动减持2.82%股份,存在进一步减持3%股份的风险。

  在地产老板身价的评判标准中,其旗下的公司市值至关重要。眼下房企的估值跌入谷底,老板持股比例减少,自然影响到他们在富豪榜上的排名。况且,他们为了疏通流动性,还在不断抛售手上的其他资产。

  这种例子太多了。前有蓝光抛售迪康药业、蓝光嘉宝,许家印减持恒腾网络,后有当代置业卖掉代建平台等,这些举措也无疑会导致原持有人财富的缩水。

  总而言之,胡润百富榜就如同一面镜子,照出房地产行业的兴衰存亡。地产富豪们的加速退场,也再次印证了行业周期规律,地产的高光时刻正逐渐远去。

来源:乐居财经

作者:靳文雨

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