朱保全：为物业正名-乐居财经

朱保全：为物业正名

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地邓鑫妮 8.7w阅读 2022-11-24 10:40

文/乐居财经邓鑫妮

台上的朱保全沉默了一下，他身后的大屏幕，定格在广州天河区外卖小哥和保安百人聚众互殴事件的画面。

“如果在网上发问卷，问外卖小哥和物业保安谁好，10个人里面有9个半会说外卖小哥，这就是行业形象。”

11月21日的深圳物博会上，朱保全上台发表演讲，他感叹物业形象滑落至此。从朱保全的演讲中，能清晰捕捉到一个信息，他不仅是万物云的高管，更是一名物业从业人员。

他喜欢用社会热点、行业现象开场，一场物业保安与外卖小哥的冲突事件，以及事后路人的态度，就很能说明行业问题。

对此，朱保全连用“三个正”表达了自己的态度：“在行业归属问题上应正身，在甲方主体问题中应正名，同时还要在泾渭分明问题上正德。”

作为万物云董事长的他，也在不断思考着行业自身的问题。

朱保全坦言道：“过去这些年，这个行业被自己给讲故事了，一旦你讲了故事，就可能顾此失彼，有可能你要更多地做故事，而失去对这个行业本身该做的一些东西。”

演讲结束的次日上午，朱保全在《住宅物业服务倡议书》发起仪式上说出了这段话，彼时他身边坐着绿城服务董事会主席杨掌法、中海物业行政总裁杨鸥和长城物业董事长陈耀忠。一个月以前，朱保全曾带队走访了万科物业和上述三家物企。

别为了讲故事而失去本业

“我觉得这个行业本身没有那些花里胡哨的故事。”朱保全直言道。

这句话放在一年多以前，或许有人会质疑，那么多高增长、高毛利的故事抛向资本市场并被全盘接收，物管行业怎么可能没有迷人的故事？

科技、商业、增值服务不断加码，物管股领着数十上百倍的市盈率被捧到高处，然而戳破这些泡沫只是时间问题。

前不久，一篇题为《朱保全：不要让高毛利害了行业》的文章，引起业内讨论。在朱保全看来，物业管理是一个“长坡薄雪”的行业，服务本业、口碑与现金流是企业最重要的事情。然而现实中，问他最多的问题是，企业毛利如何。

物企的毛利是什么？他给出自己的回答，物业管理费是业主的，我们是替业主花钱，所谓毛利就是我代表业主去对物业管理资金进行支付过程中所收取的酬金，就像是在国外饭馆吃饭给的小费。

事实上，有不少物业服务已经偏离了这个范畴。它们提供越来越多的增值服务，拿着高毛利的故事换取资本认可。企业是讲故事的人，然而为了在资本市场抬高身价，讲了些与自身能力不匹配的故事，物企变得为故事服务，混淆了本末。

朱保全认为：“物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好‘物’的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼，也莫因地产开发商关联影响股价阶段性走低而意冷心灰。”

在他看来，物业管理至少是一个滚雪球行业，即每年1月1日别的行业重新开始，物业则是站在去年的基础之上继续增长，凡是滚雪球行业至少是15倍以上的市盈率。

目前，上市物企的平均市盈率已经低于15倍的水平，既是对此前高溢价的反噬，也说明资本的评价还未正真回到物企自身的价值。

行业不能只是乙方群体的独乐

演讲最后，朱保全花几分钟时间解释了自己提出的正身、正名和正德。所谓正身，是物业行业要搞清楚自己到底是谁，它的范畴在哪里；正名，则是在甲方主体市场中厘清权利和义务；正德则需要对物企赏罚分明，让物企划清有所为和有所不为的界限。

其中，“正名”特别强调了物业市场需要甲方主体归位，朱保全坦言今天行业仍是乙方群体在独自欢乐。

而《住宅物业服务倡议书》中也提到，业主个体、业主委员会、业主大会应以公共利益为核心各尽其责。

回顾物管行业的发展，物业的身份逐渐被业主认知，但市场甲方的权责却一直比较模糊。

2000年以前物业处于萌芽阶段，2000年迎来第一个小高潮，但这个过程并没有真正构建出甲乙双方基于物业管理的市场主体关系，物业普遍被理解为房地产的售后服务。

随后到2010年，物业开始筹划上市，这个时候大家也很少谈物业甲方主体和乙方主体的关系。某种意义上，在《物权法》出台之后，才明确了甲方的权利，但对于业主方基于物权的责任和义务并没有明确。

朱保全指出，物业费代表着业主对于自己不动产的一种认知，是对公共利益的一份责任。如果永远只是谈物业而没有去谈付费主体，这个行业永远都是有偏颇的。我想这恰恰是在未来一段时间希望行业协会以及政府主管部门、街道党组织共同来推动的一些事情。

把共同的价值观推向市场

9月底朱保全忙完了万物云上市的事情，接着又马不停蹄制定了两个走访计划：一是走访所有的B端的客户；二是到企业做调研，分别是万科物业、中海物业、长城物业和绿城服务。

朱保全带着八个问题来到这些企业，其中包括行业形象、社区增值服务、酬金制、公共资源收益、毛利率等。

之所以选择这些企业，朱保全坦言是因为大家价值观相同。

他观察到，这些企业都有些共性。这几家公司在毛利率上都持“保守”、“传统”态度，恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平。

正因如此，在走访结束后朱保全决定发起《住宅物业服务倡议书》，将四家共同的价值观推向市场。

不过朱保全也有自己的担忧，他表示四家公司去做这个倡议是一把双刃剑，“有可能对我们自身来说也是一件蛮危险的事情。”但是大家在一起讨论还是达成了共识，行业好才是真正的好，而不是个别几家好。

“让整个行业得到公众、业主的更正确认知，我想这可能才是对于推动中国式现代化和精神文明建设等方面真正有意义的地方。”

《住宅物业服务倡议书》中，除了谈到甲方市场主体归位的核心问题，还呼吁企业走独立自主发展的道路，服务过程中要与业主达成共识，尊重业主权益、接受业主监督，促进城市文明建设等。

●物业40年

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来源：见地

作者：邓鑫妮

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