公园旁的5000间保租房超级社区引领新共居时代-乐居财经

公园旁的5000间保租房超级社区引领新共居时代

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞租售 9.4w阅读 2022-11-25 20:44

保障性租赁住房被纳入基础设施REITs后，后续相关产品的发行持续受到公众投资者的追捧。据沪深两所官网显示，截至11月14日，当前市场上共有4支保租房REITs产品，保租房成为市场风口。2021年2月，微领地取得上海市闵行区浦江镇郊野公园旁R4用地，成为首个取得R4用地的民营企业。预计在2023年，该项目将建筑封顶。2024年，它将成为供给房量超5000间的超大型保障性租赁住房社区，引领保租房市场积极发展，留住年轻人才，维持城市活力，创造更好的未来。

#01.

住有宜居：R4用地解决“宜住”难

伴随着城市产业转型，经济进一步高速发展，如何让人才“进得来、留得住”成为城市聚集人才“强磁场”的关键所在。让青年人、新市民住有所居、住有宜居，成为政府和企业都着力想解决的民生大事。保障性租赁住房的建设和发展，为这个问题提供了一个可行的方向。

作为拥有超2400万人口，GDP破万亿的超大型城市，上海市也面临着进一步完善住房供需结构性平衡的问题。上海计划“十四五”期间，新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，缓解新市民、青年人的住房困难。

党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度，进一步明确了房地产发展的前进方向。保障性租赁住房作为政府给予政策支持，引导多主体供给、多种渠道保障“小户型、低租金”租赁住房，正在逐渐成为住房保障体系的重要组成部分。政府是住房保障的主体，同时也在探索更多的供应方式及供应渠道，鼓励更多社会力量参与到保障性住房的供应中来。

多主体和多渠道，不仅指“房”，也同样指“地”。过去的城镇住房用地供应，主要是通过国有土地招拍挂方式用于商品房和租赁住房的建设，或者政府划拨部分土地建设保障性安居住房。近几年，上海率先探索“租赁住房”用地性质（R4）的开发方式，该地块最显著的特点是“自持70年”、“只租不售”，意在建设职工或学生宿舍、人才公寓、公共租赁房等，出让地价为同期同片区住宅用地的20%左右，同时享受政府其他资源倾斜的利好。

在租赁市场发展的初期阶段，由于R4用地的特殊性，一般由国企主导拿相关的租赁用地。2021年2月，微领地作为全国首家民营企业拿到R4地块，引发行业和市场关注。

#02.

实力证明：募投建管全发展

微领地自2011年成立以来，一直深耕上海，以“让年轻人生活得更好”为企业使命，为近20万助力上海经济建设的青年人才提供了安全舒适的居所，致力于促进当地的经济建设，为政府筑巢引凤的人才安居工程做出了贡献，有利于整个城市的多元健康生态。

在微领地成立之初，保租房政策尚未发布，微领地就以低于市场价的“小房间、大社区”产品切入“低预算、少租房经验”的大学毕业生客群租房市场，并且始终坚持贯彻“极致性价比”战略，通过全流程的精益化管理，很好的实现了成本控制和高品质之间的平衡。

作为对“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"的响应，微领地将旗下在营的社区项目全部“纳保”，其中10月26日开业的浦江中心微领地青年社区共有3116间保租房，可向5000名青年英才提供保障性租赁住房。

秉承着每个项目都盈利的理念，微领地在2020年也已经实现了公司层面的整体盈利。伴随着以保障性租赁住房为基础资产的资产证券化相关制度政策落地，住房租赁行业的资产管理模式得以闭环打通，住房租赁企业步入下一个赛道。作为微领地而言，在开发商阶段就积累了项目开发、建设的能力，从中资产包租经历中锻炼强大的产品打造设计能力、精细化的项目运营能力、品质服务能力，使得微领地在“募投建管”各个环节都具备丰富经验。

微领地获取R4用地，可谓厚积薄发。

#03.

使命担当：助力上海保租房蓝图

微领地于2021年2月竞得的R4用地，现在正在被建设成浦江公园微领地青年社区。该社区位于昌林路，8号线地铁站沈杜公路站旁，毗邻上海戏剧学院和浦江郊野公园。建筑面积约17万平方米，建成后预计提供保租房超5000间。

不同于已开业的城市更新项目——浦江中心社区，浦江公园社区是微领地落实从0到1全程自主设计、自主建设的社区，更能展现微领地“募、投、建、管”的整体实力。

设计师在设计上下了功夫：既考虑功能性，在一室户的空间内集合休息、学习、餐厨、洗漱等多项功能；又考虑舒适性，分离了运动区和休息区。因为微领地用户以青年白领为主，对生活有许多想象，微领地在公共空间内创造多种场景，兼顾了租户的社交需求，构建Z世代年轻人的美好生活图景。

在规划蓝图中，由于临近上海戏剧学院和浦江郊野公园，充满了文艺和自然的气息，因此公区主题定为“爱丽丝梦游仙境”。空间设计、景观营建、社区营造均围绕该主题进行。除了标配的健身房、超市、菜鸟驿站、书店、自习室、BBQ广场等，浦江公园社区还拥有策展式艺术长廊，可以由租户主动发起展览。此外，浦江中心社区还创新性的设有电竞房，符合年轻人的娱乐取向。同时，浦江公园社区还秉持宠物友好原则，未来将成为带有宠物社交功能的宠物公园。

浦江公园的建设和运营严格执行LEED标准，遵循可持续发展的原则，打造绿色宜居空间。社区不仅将贯彻低碳的生活和出行理念，还将设计与郊野公园呼应的中央花园、健身跑道、户外会客厅等绿色空间，为社区提供一块可以畅快呼吸的自然空间。

值得一提的是，微领地首创的“超级社区”概念，也将在该项目深化体现。秉持打造生长型社区的目标，微领地将与社区周边的企事业单位共建，如向上海戏剧学院提供师生宿舍，并共同打造艺术共创空间、社区艺术节、电影节、作品展等丰富的社区内容，以此提升整个社区的艺术氛围及租户幸福感。

在微领地看来，超级社区的内涵不在于大，而在于连接能量，打造强大的场域，每个项目都是社会力、产品力、运营力、商业力的综合体现。超级社区首先解决的是青年英才城市安居的社会问题，人作为社会资产，是在传统的土地、房产资产管理基础上提出的全新管理维度。超级社区的建设、运营的不仅是看得见的空间，更要建设和运营看不见的空间，进一步加强人与人之间的连接，通过产品设计、机制建设、内容运营，让租户的社区生活从8小时向24小时延伸，从独居走向共居，形成共享、共创、共建、共生的生活方式和社区生态，构建温暖、健康、活力的社区青年文化，促使社会资产的可持续增值。

正在建设中的浦江公园微领地青年社预计在2024年建成开业，届时将极大助力上海的保租房市场，让更多在外打拼的青年‘有房住’‘住得好’，为上海市人才引进和扎根添砖加瓦，助力上海这座城市持续迸发出蓬勃的生机和活力。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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作者：克而瑞租售

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