文/乐居财经  杨宏彬

  自融创流动性危机后，孙宏斌已经很少在公开场合露面了，最近一次听到关于他的消息，是关于其出面洽谈重组上海董家渡项目的事宜。

  10月份，有市场消息称，融创中国、中国华融、中信信托和上海浦发银行共同签订框架协议，合作重组上海董家渡项目。现在看来，此事已经尘埃落定。

  11月30日，工商信息显示，泛海建设控股有限公司（下称“泛海建设”）股东出现变更，融创房地产集团有限公司持股比例从100%下降至10.322%，新增两名股东中信信托有限责任公司、芜湖华融资本创誉投资中心（有限合伙）（下称“芜湖华融资本”），分别持股64.678%、25%。

  据了解，泛海建设持有北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益，该公司为2019年融创从泛海控股手中收购而来。目前，北京泛海国际项目1号地块已经被开发为北京融创壹号院。

  这一次泛海建设股权变更，意味着中信信托及中国华融将正式参与到上海董家渡项目的开发中，而融创也保住了董家渡项目的部分权益。

  企查查显示，中国华融通过芜湖华融资本入股泛海建设，其间接持有泛海建设约16.5%的股权。值得一提的是，平安信托也通过芜湖华融资本持有泛海建设股权，持股约8.25%。

  此前一天（11月29日）晚上，融创刚刚公布了2021年的业绩预告，预期拥有人应占溢利较去年下降约207%，核心净利润较去年下降约184%。

  据了解，融创将于2022年12月8日举行董事会会议，以考虑及批准（其中包括）其2021年度的经审核年度业绩及其发布。

  在此业绩即将得以发布之际，融创也等来了他的白武士。

  百亿项目盘活

  董家渡项目曾经为融创带来不小的收益，若不是流动性危机的压迫，融创定不会拿出这块优质资产。

  最初，董家渡是由泛海控股零成本获得的。2002年5月，泛海借旧区改造，获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米，而泛海要承担所属地块的拆迁工作。

  从2002年5月启动上海董家渡旧区改造项目直至2019年出售该项目，泛海控股对于该地块的开发建设已经长达近17年，并且有相当一部分土地还在拆迁中。

  2019年，泛海出于资金压力，或已无力继续开发，后将持有董家渡项目的泛海建设100%股权出售予融创，作价125.53亿元，同时还需承担23.3亿元债务。

  董家渡项目是外滩仅剩的未开发地块，在这个寸土寸金的地区，开发项目必然能带来丰厚回报。与泛海的交易完成后，融创在其中一个地块开发了豪宅项目融创外滩壹号院，先后于2019年7月和9月两次开盘，售价12.1万元/平方米左右，这一个地块项目就回血了150亿，销售额已经覆盖了融创当初接盘的资金总额。

  现如今，董家渡地块周边的二手房房价已经到达到了25万/平。若董家渡项目被盘活，预计将会为融创带来百亿的现金流。

  由于项目的优质，华融出手也很阔绰。根据此前消息，中国华融对融创中国的流动性支持总额最高可达80亿元。同时，据市场消息称，虽然中信信托成为泛海建设第一大股东，但中国华融才是此次收购的核心操刀者。 

  自救进行时

  在董家渡项目重组消息发布的前一日，融创刚刚公布了2021年的业绩预告。预期2021年度，融创拥有人应占溢利较去年下降约207%，核心净利润较去年下降约184%。

  2020年财报显示，融创当年拥有人应占溢利约为356.4亿元，核心净利润约为302.6亿元。而据此前公告，融创预期2021年度拥有人应占溢利及核心净利润较上一年下降分别约85%及50%。

  对于相关数据的差异，融创称主要由于2022年3月之后，新冠疫情反覆爆发，房地产销售市场快速下行，公司经营环境发生较大变化，导致其就发展中物业及持作出售的竣工物业进一步作出减值拨备；对应收款项及对外担保预期信贷亏损进一步作出拨备；及就文旅城建设及运营业务板块的商誉及相关长期资产作出减值拨备等。

  经营的亏损，让融创的偿债之路变得更为艰难。2022年5月12日，融创中国公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关宽限期内偿还利息。正式官宣违约。

  事实上，孙宏斌早已嗅到了危险的气息。2021年下半年，融创出售了贝壳股份，卖了杭州两个项目股权、还卖了上海和杭州核心区位的写字楼和酒店，还通过配股、大股东无息借款等方式回笼资金。

  今年开年，融创又出售了昆明融创文旅城二期、武汉一江源项目、武汉甘露山文创城等项目的部分股权，但仍旧难逃违约命运。

  除了变卖资产外，融创也在与债权人积极沟通。今年4月，融创对“20融创01”进行了展期，债券剩余规模40亿元。今年6月和8月，“16融创07”和“16融创05”也分别成功展期。

  目前，随着董家渡项目股权变更的落地，融创算是有了救命稻草。同时，融创还收获了另一个好消息。

  11月15日，市场消息称，融创正筹备对其境内的债券进行整体重组，目前相关重组条款正在进行磋商之中，或涉及融创旗下存续境内债券及关联ABS规模合计约154亿元。