乐居财经 严明会 12月2日，穆迪投资者服务公司宣布维持北京保障房中心有限公司 (“北京保障房中心”，原北京市保障性住房建设投资中心) A1的发行人评级。与此同时，穆迪维持燕港有限公司发行的美元债券A1的高级无抵押债务评级，该债券由北京保障房中心提供无条件及不可撤销的担保。

  上述评级展望稳定。

  穆迪副总裁/高级分析师黎锦雄表示：“维持评级反映了北京保障房中心作为首都开发与管理保障性住房项目的主要平台所具有的战略重要作用。此类活动对北京保障性住房政策目标至关重要，并得到北京市政府财政预算的强大及可预见的资金支持。”

  评级理据

  北京保障房中心A1的发行人评级考虑了北京市政府a1的支持能力分数，以及穆迪对该公司影响北京市政府支持意愿的特征的评估，该评估未产生子级调整。

  北京的政府支持能力分数反映了其作为中国 (A1/稳定) 首都的地位、直接向中央政府汇报的最高行政级别，以及相对强劲的信用状况。

  北京保障房中心A1的评级反映了北京市政府支持该公司的意愿，原因是该公司作为北京市政府主要的保障性住房政策执行平台发挥战略作用，包括在首都开发和运营广受关注的公租房项目。该公司是首都最大的公租房所有者及运营机构，拥有70%以上北京市存量公租房。北京保障房中心由北京市政府全资所有并受其严密管理，与后者在公租房开发、债务水平和债务融资决策方面的关联紧密，并有持续获得政府资金支持的记录。

  北京“十四五”规划要求市政府增加保障性住房供应，尤其是面向青年人和新市民的保障性租赁住房。这将巩固北京保障房中心的战略职能和业务地位，因为该公司是支持政府保障性住房政策的主要实体。

  上述评级也考虑了北京保障房中心顺畅的融资渠道，其多数资金来源于低成本的政策性银行长期贷款、大型商业银行贷款及公开债券发行。北京保障房中心持续获得北京市政府财政预算的资金支持。

  考虑到北京保障房中心的资本支出计划和债务状况与市政府的规划和方向密切相关，并且该公司受到政府的严密监督与控制，因此穆迪预计其将继续获得政府及时、充足的现金支持，以支撑其保障性住房项目不断上升的投资。

  2021年北京保障房中心获得政府资金约人民币12亿元。穆迪预计2022-2023年政府对该公司的现金支持将为每年人民币25亿元左右，从而为“十四五”规划制定的保障性住房开发目标提供资金。

  鉴于政府资金支持水平相对较高，穆迪预计未来两年北京保障房中心的资金缺口不会太大，其债务年增速将维持在不足 10%的较低水平。

  北京保障房中心的评级也考虑了以下环境、社会和治理 (ESG) 因素。

  北京保障房中心的环境和治理风险为中至低，社会风险为中等负面。必要时北京市政府予以支持的可能性缓解了上述风险的影响。

  北京保障房中心的环境风险是中至低，原因是其住房项目分布在北京市之内，其物理气候风险、碳转型、水资源管理、废弃物和污染、自然资本风险均为中至低。

  北京保障房中心中等负面的社会风险主要反映了负责任的生产和人口结构与社会趋势产生的风险。负责任的生产风险包括改善其住房项目质量的监管要求，中期内这会增加支出。老龄化加剧和低收入群体等人口结构与社会趋势可影响住房售价与租金的政策。

  北京保障房中心的治理风险为中至低，支持因素是财务策略与风险管理、管理层可靠性与记录、合规与报告相关的风险是中至低。考虑到公司所有权和董事会结构的集中度较高，北京保障房中心的董事会结构、政策与程序的风险为中等负面。北京对保障性住房项目的强大支持机制缓解了上述风险。

  可引起评级上调或下调的因素

  北京保障房中心的稳定展望反映了：中国主权评级展望稳定；穆迪预计北京市政府的支持能力将维持稳定；未来12-18个月北京市政府对公司的控制和监督将基本保持不变。

  鉴于北京保障房中心A1的评级与中国主权评级相同，因此除非主权评级上调，进而有望加强北京市政府的支持能力，否则该公司的发行人评级不大可能上调。

  如果发生以下情况，穆迪可能下调北京保障房中心的评级：中国政府的政策发生变化，导致地方政府不得向城投公司提供财务支持，或者北京保障房中心的特征变化促使北京市政府的支持意愿下降，例如：

  - 公司核心业务发生重大变化，包括大幅扩张不具有政策职能的商业类活动，导致重大亏损或以影响公共服务为代价，或

  - 公司债务和杠杆率迅速上升，同时政府资金支持并未相应增长，导致公司依赖于高成本融资，包括通过非标渠道举债。

  发行人概况

  北京保障房中心有限公司 (北京保障房中心) 于2011年成立，并由北京市国有资产监督管理委员会全资所有，作为北京市政府的政策性平台提供保障性住房服务。2021年该公司披露的总资产和总收入分别为人民币1,160亿元和人民币41亿元。

  北京保障房中心根据北京市政府的要求执行保障性住房政策。该公司是北京最大的保障性住房平台，核心业务是开发与运营公租房以及开发与销售安置房。