乐居新媒体 发自天津在11月的天津楼市中，有一个项目备受市场的关注，那便是河东区的大华清水湾，从2020年入市后，这个项目一直处于一个不温不火的状态，整体而言，相比河东的一些网红项目，诸如中海钻石湾的河景产品，以及路劲太阳城的总价低的因素，其他项目的销售量相对没有过多的刷新眼球，但是就是近期，在朋友圈中，大华清水湾又重新刷屏，除了中介渠道带客的整体推广之外，还有一个元素决定着这个项目对市场的影响，那便是——现房效应。

  大华清水湾的项目，位于河东区成林道与万东路交口，社区整体由小高层组成，整体在这个片区看来，城投万欣城和格调步庭都是大高层项目，因此小高层项目在社区密度来看，占据一定优势。项目容积率2.19，40%绿化率，开车抵达项目的时候，在销售中心外侧打造了一个口袋公园——鲲鹏公园，目前已经呈现。

  从沙盘上可以清晰的看出，整体社区是15-17层河景小高，一梯两户/两梯两户配置，目前多个楼座都已经标明售罄的标识，在售的是新开盘的1号楼，据置业顾问介绍，算是社区内仅次于楼王位置最好的一个楼座，整体目前其他楼座还有尾房，户型空间90㎡、100㎡、105㎡、120㎡，目前均价在34000元/平米。

  样板间目前只有两个，整体项目是精装交付，层高约3.1米。

  以样板间来看，120平米这个户型做到三向朝南，且是宽厅设计，整体尺度属于改善型人群，入户处缺少玄关，这点也是美中不足。整体空间布局感很好，做到整体户型动静分离，客厅尺度较大，同时餐厅和厨房一体化的设计，更加能满足居家生活感。南向主卧套间打造一体化的模式空间，则卫生间整体在卧室空间范围内，更加便捷。客厅设置了阳台空间区域，便于晾衣和摆设自身的家具用品。

  相对而言，整体样板间的构造设计均能满足区域改善人群的需求，但是美中不足的是在当下流行的落地窗的新产品的冲击下，2年前设计的产品，虽然是宽厅，但是不具备大落地窗，略有遗憾。

  当然，对比周边在售同区的竞品，城投万欣城和格调步庭目前均价29000-30000元/平米，整体而言大华清水湾的价格偏高，但是碍于社区都是小高层产品以及精装修交付，这两点与超高层产品截然不同，更大的卖点就是所见即所得的现房模式，对目前河东市场是一个不小的冲击，精装，小高，现房社区，三层叠加效应凸显，也是近期项目热销的因素之一。

  在教育配套和地铁配套上，大华和其他两个项目均属于一个板块之中，理论上交付后享受周边的教育配套衔接，周边目前有河东实验行知小学，以及今年通车的地铁4号线，相对而言，整体配套尚可。

  同时对比中环两个项目，诸如农垦含章雅著和上实仰山，其单价体系确实不占优势，目前这两个项目大高层产品成交均价均在33000-35000元/平米，但是就现房而言，这两个项目却不具备大华清水湾让购房者放心的关键点，也成为区域的购买人群的一种矛盾心理。

  值得关注的是，2021年，上海大华以9.91亿元摘得津东程（挂）2021-003号地块，成交楼面价18876元/平方米，溢价率100万。这块地恰恰位于大华清水湾的北侧，含住宅商服和科教，整体住宅建面52500平米，规模较小。

  乐居新媒体也咨询了一下项目何时推进，给到的答复表示，近期暂无该地块的推进计划，我们也会持续关注。