前11个月武汉新房供应同比下滑52% 整体去化压力扩大新政将至?

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 4.9w阅读 2022-12-07 17:34

  乐居新媒体 任时建 发自武汉

  受疫情等不可抗力影响,11月的武汉楼市延续了此前“供求双缩”的局面,可以说是冷飕飕。

  来自武汉克而瑞的统计数据显示,2022年1-11月供应同比下滑52%,1-11月成交同比下降51%,价格同比下降3%。市场延续筑底行情,叠加疫情多区频发需求持续走弱,整体去化压力有所扩大。

  表:2022年1-11月供求指标及同环比对比

  持续“以价换量” 市场常有“特价房”

  具体到11月,在供应面,11月武汉新房供应90万平方米,环比增长87%,10月供应大幅收紧处年内低位,叠加11月中远城区齐发放量供应显著回升,相较去年同期下滑50%,腰斩仍处历史低位。

  至成交面,11月成交60万平方米,环比下滑20%,同比下滑47%。疫情反复贯穿11月,多区进入临时封控状态,购房者信心越显低迷,渠道拓客占绝对优势,各大房企仍在采取“以价换量”的营销策略,持续向市场推出特价房。

  而在开盘热度上,滨江盘体现了其受捧度。据了解。11月全市累计开盘14频次(新开盘3/续销11),较10月大幅缩水,其中新开盘项目锐减4个,续销项目锐减6个;11月区域焦点项目频入市,开盘形式占比大幅提高(开盘6/平推8),整体去化率25%,较10月回升12pct;其中,中心城区去化率27%,首日去化环比增长12pct,市场热度显著提高,主要依赖滨江板块热销的福星惠誉月亮湾、武汉天地云廷三期两项目拉动,远城区去化率21%,首日去化环比增长16pct,主要依赖金银湖别墅单盘拉动,也就是万科在金银湖板块的全新盘——万科翡翠隐秀。

  图:2016年1月-2022年11月开盘去化率走势

  (红色为开盘形式,蓝色为开盘+平推形式)

  而案场热度则因为疫情影响骤降,单盘来访量、认购量皆有下滑缩减,

  图:2019年1月-2022年11月来访量走势

  2022年11月案场单盘认购量11套,对比7-10月月均单盘量收紧6套,是近四年来的次低位,略高于今年1月,不及2020年疫情期间的认购水平,多区域的项目售楼部、道路临时管控,客户观望情绪大幅加重,置业计划顺势延后。

  图:2019年1月-2022年10月认购量走势

  改善盘牺牲溢价空间保流速 品牌房企年末冲刺

  典型项目在11月的冲刺上不遗余力。

  在置业者心中口碑甚佳的绿城,后湖项目——绿城留香园就选择了下调价格预期,适时加大拓客力度,“精装改毛坯”牺牲溢价空间力保流速。

  项目于10月底拿证,首次开盘推5#精装房,凭借92折+限时限量赠送车位,实现首开去化23%的好成绩。

  进入11月或多受到疫情封控、市场疲软双重影响,项目蓄客开始持续乏力,于11月第二周迅速调整营销方案:“精装改毛坯,并非直降2500元/㎡”,同时客户可双向选择(已购房客户可继续选择精装或改选毛坯,对预购房客户亦不做限定);上调分销点数(由原来的2.8%上调3.2%),加大渠道拓客力度;车位赠送“限时限量”变为“申请即得”,等于取消了时间限定同时增加了免费车位的数量。

  而位于二七的保利天珺在11月正式签约“七一”教育品牌公办中学,也于11月中旬推出三大营销政策:首付两成锁定房源,最长3年首付分期,即先交20%首付即可定房,办网签,首付最长分期至2025年6月;先入住再还月供,即交房再办贷款,交房前0月供,项目交付时间为2025年8月;二手房置业补贴,提升了项目成交热度。

  借着双十一狂推特价房的更不在少数,包括万科、金地、华润、保利、华侨城、龙湖地产等品牌房企。

  克而瑞分析认为,进入11月以来,楼市仍延续筑底行情,加之疫情呈现多点散发、多链交织、多区频发的快速蔓延态势,市场信心未得到改善的同时供需两端所展现出的问题越发尖锐。

  值得关注的是,因四季度经济复苏步伐的走弱,消费、投资、出口三驾马车全面下滑,中央11月针对房地产和疫情的动作频繁,适时的纠偏利好空前,给予社会、行业更多的确定性,至此武汉楼市所面临的几大问题也有望在年内得到边际缓解:

  首先是社会经济生活开始逐步回归正轨,社会面确定性的增强将极大提振各方信心:截至12月初武汉已有区域响应国务院防疫二十条的优化,“阳性非必要不送方仓居家隔离即可,对所处楼栋不在一律封控,适时进行管控处理”,还提出“非必要不做核酸,回家不用核酸、公交不用核酸、不离汉不核酸”的口号;

  其次保交楼得到专项的资金支持,部分房企短期偿债压力将得到缓解,市场供应一端所延伸出来的问题得到阶段性化解,对稳固行业发展进而提振市场信心有极大促动,例如三季度我们看到的为达回款谜之降价引起的维权事件、优先考虑现房不买期房等市场现象,无疑加重了市场观望情绪、拉长了销售周期,截至12月相关纾困资金已有到位:中国银行湖北省分行、建设银行湖北省分行等多家国有大行发挥带头作用,近期与多家房企签署了战略合作协议,其中包含武汉城建这类地方国企以及武汉南德这类民营房企,累计提供意向性融资总额达96.23亿元。

  武汉克而瑞判断,楼市的政策拐点或已出现,现已出台的上下两极政策相辅相成,所形成的叠加效应或在疫情平复时逐步显效,然而市场拐点仍尚未显现,置业信心和能力仍需时日恢复,短期较难扭转市场的下行预期。

  市场层面,年终即便供应放量增长,成交显著反弹亦难以持续,销售仍极度依赖促销,从今年市场不同置业群体所展现出韧性及预期变化来看,城市均价或将进一步走低,前三季度靠单一置业群体拉升城市均价再难维系。市场将延续分化格局,同时伴随着置业信心的回正,分化将进一步加剧,“强者越强,强者通吃”时代开启。

  最新的各方面消息则显示,武汉有望限购再放松。多方面的信息源显示,从12月8日起,武汉市居住证可申请房票;外地户口接受先申请购房资格,6个月内补齐购房资料;限购范围缩小至二环内;二手房可带押过户。此外,政府将发放购房优惠补贴,在房交会期间成交,可获得一万元政府补贴,同时首套房享受本次所购房源的全部维修基金补贴,二套房及以上享受50%的补贴。

  不过,该消息有待官方正式发文证实。

来源:乐居新媒体

相关标签:

房情报

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论