文/乐居财经  杨宏彬

  想在上海买房的程先生，最近有些烦恼。

  2022年以来，房地产界尤为不太平。房企阵阵“雷声”让购房者的信心跌落谷底。为了“安全”起见，程先生还是想购买由国企开发的楼盘。

  经过仔细挑选后，程先生相中了闵行华发建发缦云项目。但不如人意的是，该楼盘在当下的市场环境爆发了极高的热度，11月12日中午12:00，华发建发缦云认购结束，项目一次性推售全部666套房源，认购客户近2000组，认购率近300%。

  如此之高的认购率，程先生想着自己可能也只能陪跑了。由双国企联合开发的项目，获得市场追捧或是正常现象。不过在近日，这个项目的股东层面却产生了一些微妙的变化。

  12月6日晚间，建发国际集团（1908.HK)发布公告称，将向控股股东建发房产收购福建兆润100%股权，作价约1006.28万元。

  具体来看，福建兆润由建发房产及其全资子公司厦门利源各持有94.4%及5.6%的股权，收购方为建发国际全资子公司益悦及厦门兆翊蓉。收购完成后，益悦及厦门兆翊蓉分别持有福建兆润95%及5%的股权。

  这笔交易的金额不仅仅只有股权代价。根据公告，益悦及厦门兆翊蓉将根据各自的股权比例，偿还福建兆润的股东贷款，利息及本金总计约15.52亿元。加上股权转让款，交易的实际金额应为15.62亿元。

  转让福建兆润，建发房产是为了将项目注入建发国际。福建兆润分别持有上海浦锋及上海浦骁两家项目公司各49%的股权，另外51%的股权由华发全资子公司上海铧发所持有。这两家公司分别对应着上海闵行区的两个地产项目，其中之一，便是华发建发缦云。

  随着交易的完成，华发的合作方将由建发房产转变为建发国际。而建发国际则表示，参股上海地块可进一步扩大本集团土地储备规模，扩大集团的房地产开发业务。

  注入活水

  福建兆润参股的两个项目地块，是建发房产与华发在今年才刚刚摘得的。

  6月6日，上海迎来首次集中供地第三日土地拍卖，共出让4幅地块，涉及闵行、奉贤两个区，其中闵行3幅地块、奉贤1幅地块，总出让面积18.88万平方米，总建筑面积约30.32万平方米。

  当日，福建兆润与上海铧发组成联合体上海浦锋，摘下闵行区浦锦街道MHP0-1302单元18-01地块，作价29.864亿元，溢价率9.39%。

  资料显示，地块出让面积6.13万㎡，容积率1.2，建筑面积7.36万㎡，为住宅用地，保障房占比不小于5%，公建占比不小于4.08%，住宅套数下限706套。

  拿下地块后，双方便为项目定下案名：华发建发·缦云，并实现开盘。首次推出的666套房源，均价68000元/平方米，开盘首日便宣告售罄。据了解，该项目工程将于2024年12月或之前竣工。

  7月28日，为期四天的上海第二批集中土拍落幕。这场土拍中，建发房产与华发组成的联合体上海浦骁，摘下闵行区浦锦街道MHP0-1302单元15-01地块，作价9.65亿元，成交楼面价为40875元/平方米，溢价率8%。地块占地面积约为1.97万平方米，规划计容建筑面积不超过约2.36万平方米，作住宅用途。

  地理位置上，这两个项目仅仅相隔一个十字路口。目前，第二个项目的案名已经定为“缦玥华庭”，将推约212套房源，均价68000元/㎡，建筑工程将于2024年9月或之前竣工。

  建发房产将两个已经售罄以及即将发售的热门项目注入建发国际，无疑是为其注入了一股活水，两个楼盘的收益无疑将大幅优化建发国际的经营现金流。

  从转让价格来看，建发房产并未做出一丝一毫的溢价。截止2022年9月20日，福建兆润的净资产约为1006.28万元，与股权转让款一致。

  “借箭”购物

  “第三支箭”的射出，为房企打开了紧闭多年的股权融资大门，建发国际也随即完成股权融资，这一动作几乎与向建发房产收购与项目同步完成。

  12月6日晚，建发国际宣布，配售事项已完成，合共4500万股销售股份，已按每股销售股份17.98港元的配售价成功配售予不少于六名由配售代理所促使的承配人。认购股份相当于经配发及发行认购股份扩大的已发行股本约2.75%

  经过配售，建发国际共募集了8亿港元，公告显示，建发国际将把募集资金的80%于偿还贷款，20%用于一般运作资金。

  前脚才公布募集资金完成，后脚就向大股东收购项目，很难不让人把两件事情联系在一起。

  建发国际进行配股，实际上是比较划算的。在经过深度调控后，资本市场对于地产的态度已大不如从前，多数地产股都成了“地惨股”，股价一落千丈。在“三支箭”的助力下，短期虽有大幅提升，但多数公司股价仍处于低位。

  建发国际的股价在众多地产股众算是比较出众的，这一年的风云变化并未让其受到太多影响，目前股价较年初仍上涨超28%。

  资本市场的表现是建发国际经营的“缩影”。2022年上半年，建发国际实现营业收入169.5亿元，同比增长90.81%；实现公司权益持有人应占利润8.42亿元，较上年同期增长158.89%。资本负债也保持健康良好状态，截止6月末，公司净负债率仅为68.55%，现金短债比达3.6倍。

  建发国际本身经营稳健，通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产的房企，能在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑未来的发展。