乐居新媒体 在即将过去的2022年中，楼市救市政策不断，但迟迟未见起色。除了临近年底“三支箭”齐发拯救房企、在供应侧密集发力之外，针对需求端的托举也在近日被重新强调。

  12月中旬的中央经济会议上，国家继续强调“房住不炒”，同时提到要“支持刚性和改善需求，解决好新市民、青年人等住房问题”，保证房地产平稳发展。

  目标很多，重点很多，导致了一系列变化。得到信号的房企、购房者在重新审视市场和自身需求；疫情、收入下降等危机因素叠加，传统的刚需改善等分类渐渐不适应当下楼市，新兴购房群体的崛起也在不断促进市场大洗牌。

  那么，在这一年中，刚需、改善结构情况如何？90后新市民的购房需求和心态发生了什么转变？未来房企的产品结构趋势又将会走向何方？

  刚需疲软，改善称王

  经历了两年的楼市动荡期，如今的购房者心态更加成熟，视角更加理性。在居家办公和三胎政策的影响下，购房者开始倾向于选择多户型、功能性的住房，改善需求快速释放。

  中指研究院数据表明，2022年1-10月，30个代表城市中18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。

  另外，23个城市90平方米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。

  （数据来源：中指研究院）

  购房者对未来的预期不足，是造成这一现象的主要因素。2022年我国居民失业率处在高位，居民收入预期下降，置业信心不足。其中刚需购房者观望情绪较重，部分转向二手房市场。

  以北京、上海为例，二手房因购房门槛相对较低而更受刚需人群青睐。2022年上半年北京成交比重接近50%，同比提升4.51%；而上海总价500万以下的二手房交易占比也高达72%。可见，二手房市场的小户型供应吸引了大量传统的刚需。

  另一方面，近年来新房供给端的转变也促进了改善需求的膨胀。面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。

  据中指研究院数据，2022年1-10月，30个代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，有24个城市套总价均值同比出现明显上升，三线城市整体上升规模最大。

  即便是传统刚需群体，在市场的变化中也不得不摒弃“牺牲居住品质换取更低价格”的金科玉律。更何况，追求更好的生活也已经成为新市民、青年人的重要置业考虑，新的刚性需求，变得越来越多元。

  “新刚需”出现

  当前，已经进入婚育年龄的90后，诞生于物质生活充沛的时代，成长在居民居住水平迅速提升的近二、三十年，对居住空间体验感的追求大大提升，传统刚需“低价”“凑活”的标签被慢慢撕下。

  根据国家统计局第七次人口普查的相关数据，2020年我国家庭户人均居住面积已经达到了41.76㎡，其中，城市家庭的人均居住面积也已经达到36.52㎡，已经超过韩国、日本、法国的27.9㎡、32.9㎡、33㎡。一些在工作城市没房的年轻人，往往在老家有房，真正无处安身的人已经很少。

  而且，目前市面上大部分房子是在近二十年里新建的，能够达到较为舒适的人居环境标准。

  以上种种原因，使得大城市的新市民、年轻人开始追求“首套即改善”，如果经济实力不够，宁愿先租房住着，也不能接受蜗居，或是为了买房大幅降低自己的生活水平。

  这些群体，如今的市场将其称之为“新刚需”。他们依然没有摆脱刚需的本质，即自住，同时需求更加多元，对品质更加敏感，有丰富的居住经验。

  这些特点导致了“新刚需”群体对目前市面上的大面积、多户型住宅更有意向，而随着二三线城市限购、限贷政策放开，无论是二胎家庭改善还是刚需自住，三房都是购房的底线需求。

  同时，住宅的空间布局、节能环保，以及物业服务、社区氛围等因素也出现在他们的考虑范围中。

  单纯按刚需、刚改、改善、豪宅来划分的客群定位和产品定位思路，显得过于粗暴了。新的产品设计，必须提供多元的生活方式，必须要有对生活的想象力。

  新房产品结构性变化 细分市场潜力巨大

  受到市场需求持续变化的影响，近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化。

  从近几年的产品来看，拥有功能性更强、高端配置下沉、产品细分等特点的户型逐渐占据主流。在相同面积的产品中，带有中西厨融合、书房或储藏室的户型明显更加热销。

  不仅如此，一梯两户已经成为“标配”。双套房设计、主卧浴缸等高端配置，也开始出现在100平面积段的户型中，更加丰富了功能性。

  另外，过去针对传统刚需、改善的划分，实际上缺少了对不同生活方式的包容。随着需求的不断分化，开发商对产品的功能细分也要迭代。

  如针对多孩家庭的收纳空间，针对自由职业者的大面积工作空间，针对养老客户的陪伴空间等等。家庭生活的画卷不一定要围绕柴米油盐，也可以围绕爱好、个性化而展开。

  住宅的需求进一步拓展，将侧面带动开发商产品品质的全方位提升，包括方位、结构、材料、空间、功能、使用等属性，促进从“粗放型”到“专业化、智能化”的房地产经营模式的转变。

  这种趋势也将倒逼开发商在土地市场做出策略调整。由于新房产品供应要尽可能符合不断高端化的市场需求，在限价的前提下能够发挥的成本空间进一步缩小，因此部分无新房限价的远郊地段或将更受民营房企重视。